3 minutes pour tout savoir sur l’apport dans le cadre d’un achat immobilier

Apport Achat Immobilier : 3 Minutes pour Comprendre
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Qu’est-ce qu’un apport en achat immobilier ? Que dit la loi à ce sujet ? Quel est l’apport minimum pour un crédit immobilier ? Est-il (vraiment) possible d’investir dans l’immobilier sans aucun apport financier ? Autant de questions que tout investisseur est amené à se poser…

Dans cet article, nous vous résumons toutes les questions à vous poser (et leurs réponses) concernant l’apport dans le cadre d’un achat immobilier !

Qu’est-ce qu’un apport dans le cadre d’un achat immobilier ?

Pour déterminer s’il est pertinent de fournir ou non un apport lors d’un achat immobilier, encore faut-il bien comprendre en quoi consiste l’apport personnel. Cette question implique aussi de connaître la législation en la matière.

Apport personnel : définition

L’apport personnel désigne une somme d’argent que vous apportez dans le cadre d’un investissement. Exprimé en pourcentage du montant de l’investissement total (par exemple : 17%), cet apport sert à faciliter l’obtention d’un prêt auprès des établissements bancaires.

Votre apport personnel peut avoir plusieurs origines, parmi lesquelles :

  • L’épargne ;
  • La revente d’un bien ;
  • Un héritage ;
  • Une donation ;
  • Un prêt-relais ;
  • Une participation d’entreprise.

Dans le cadre d’un achat immobilier, l’apport personnel est très souvent utilisé pour couvrir les frais relatifs à l’emprunt :

  • Frais de dossier bancaire (et assurances) ;
  • Intérêts intercalaires (le cas échéant) ;
  • Frais de notaire ;
  • Caution.

L’apport personnel ne doit jamais être négligé. Il s’agit d’une composante essentielle dans tout investissement (immobilier ou non). C’est votre apport personnel qui détermine en grande partie si votre demande de prêt bancaire va être acceptée et dans quelles conditions.

Que dit la loi concernant l’apport dans le cadre d’un achat immobilier ?

À ce jour, il n’y a pas de loi sur l’apport personnel lors d’un achat immobilier. Cela signifie qu’aucun montant minimum d’apport personnel n’est prévu dans la législation française (pour pouvoir emprunter).

En théorie, il est donc tout à fait possible d’emprunter la totalité de la somme servant à couvrir l’achat d’un bien immobilier (frais de notaire inclus). En pratique, ce sont les banques qui ont le dernier mot sur le sujet.

Ces dernières sont tout à fait dans leur droit lorsqu’elles refusent d’accorder un prêt immobilier car elles jugent le dossier de l’emprunteur « insuffisant » ; un jugement souvent lié au manque d’apport personnel.

Quel est l’apport minimum pour un crédit immobilier ?

Même s’il n’est pas officiellement obligatoire, l’apport personnel fait toute la différence pour obtenir votre prêt bancaire dans les meilleures conditions. Surtout que la plupart des banques refusent d’accorder des prêts aux personnes n’ayant aucun apport.

Quel montant prévoir pour l’apport lors d’un achat immobilier ?

Tout dépend de votre projet d’achat immobilier (en plus du choix de la banque elle-même). Selon que vous souhaitez acheter votre résidence principale ou investir dans l’immobilier à but locatif, le montant de l’apport demandé ne sera pas le même.

En toute logique, les banques préfèrent les dossiers ayant un apport personnel significatif au regard de la nature et du prix du bien immobilier à acquérir. Pour vous donner une idée chiffrée du montant à prévoir, gardez en tête que 10% du prix du bien représente un apport personnel standard.

Pourquoi 10% du prix ? Car cette somme correspond plus ou moins à l’ensemble des frais annexes lors d’un achat immobilier : frais d’agence, frais de notaire, frais de garantie, etc.

Évidemment, c’est encore mieux si vous pouvez proposer davantage que 10% en apport personnel. Avoir 20% d’apport est l’idéal pour faciliter l’obtention d’un prêt immobilier dans des conditions particulièrement avantageuses. Un tel niveau d’apport vous aide à négocier plus facilement le taux d’emprunt, ainsi que l’assurance emprunteur.

Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Plus vous avez d’apport personnel, plus votre dossier sera intéressant pour les établissements bancaires. Vous ferez alors partie des « bons dossiers ». 

Mais l’apport ne fait pas tout ! En plus d’évaluer la nature et le prix de votre projet, le banquier prendra également en compte votre situation financière au sens large.

Soyez vigilant à ne pas vider la totalité de vos comptes simplement pour avoir un meilleur apport financier. Le banquier le saura et cela risque de le refroidir concernant l’obtention de votre prêt.

Les banques préfèrent savoir que vous avez de l’épargne en réserve en cas de coup dur. Car aucun investissement n’est garanti sans risque. Surtout que des dépenses et des frais imprévus peuvent s’ajouter pendant et après votre achat. Il vaut mieux avoir de l’épargne de côté pour couvrir ces dépenses.

Il est donc déconseillé de mettre tout votre apport personnel dans le cadre d’un seul projet d’achat immobilier.

Faire un achat immobilier sans apport, c’est possible !

Comme nous l’avons vu, la loi ne prévoit pas de montant minimum concernant l’apport personnel dans le cadre d’un emprunt. Il est donc tout à fait possible d’investir dans l’immobilier et d’obtenir un crédit sans avoir d’apport

La condition : pouvoir rassurer la banque sur votre capacité à rembourser. Pour cela, il va vous falloir mettre en avant les bons arguments, et apporter des preuves solides. 

Voici les principaux arguments qui rassurent les banquiers :

  • Avoir une situation professionnelle stable : être en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) ou fonctionnaire fait souvent la différence.
  • Avoir une situation financière stable : ne pas avoir eu de découverts et payer régulièrement son loyer est indispensable.
  • Avoir un projet d’achat immobilier bien défini : présenter un dossier complet rassemblant tous les documents nécessaires prouve que vous avez bien réfléchi à votre investissement (avant même de l’avoir effectué).

Vous l’aurez compris : au-delà de l’apport personnel, c’est la stabilité qui prime. En plus de ces arguments, l’apport personnel peut être assoupli en fonction du type d’investissement immobilier que vous visez.

Par exemple, si vous achetez une résidence secondaire, le banquier se montrera bien plus souple concernant votre apport personnel que lors de l’achat d’une résidence principale.

De même, il est possible de vous lancer dans un investissement locatif sans apport : les intérêts de l’emprunt étant plus facilement défiscalisables (surtout si vous bénéficiez du dispositif Pinel), il est alors plus facile de vous passer d’apport financier.

Pour aller plus loin

N’hésitez pas à consulter nos 5 conseils pour investir dans l’immobilier locatif sans apport.

Vous avez maintenant les réponses à vos questions concernant l’apport personnel, dans le cadre d’un achat immobilier. Vous savez aussi qu’il est possible, sous certaines conditions, d’investir dans l’immobilier sans fournir aucun apport. Dans tous les cas, validez bien la cohérence de votre projet immobilier au regard de votre situation financière. Les articles de la catégorie Immobilier du Finclub sont justement là pour vous aider !

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Michaël Marrot

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