Comment calculer la surface d’une pièce ?

Pour vendre ou louer un logement, il est impératif de préciser sa surface, en m². La mesure de la surface est une étape primordiale en immobilier. Elle conditionne le prix de vente ou le loyer. Une erreur peut vite coûter cher. 

Comment calculer la surface d’une pièce ? Quelle méthode utiliser ? Quelle est la différence entre surface habitable et loi Carrez ? Nos réponses dans cet article.

Quand faut-il calculer la surface d’une pièce ?

Le calcul de la surface d’une pièce, ou d’un logement, peut être une obligation légale selon le type d’acte immobilier en cause. 

Il faut distinguer :

• La vente immobilière : toute promesse unilatérale de vente, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot en copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot. On parle de surface loi Carrez ou de surface privative.

• La location : l’annonce et le bail doivent mentionner la surface habitable du logement. On parle aussi de surface loi Boutin.

Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?

En matière locative, la surface habitable correspond à la surface de toutes les pièces à l’intérieur d’un logement. 

En matière de vente immobilière, la surface loi Carrez correspond à la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu en copropriété. 

Surface habitable et surface loi Carrez, comment les calculer ?

La surface habitable d’une pièce et la surface loi Carrez d’une pièce se calculent en m². Pour calculer des m², il faut multiplier la largeur de la pièce en mètres par sa longueur en mètres. La prise de mesure s’effectue avec un mètre manuel ou électronique.

Surface d’une pièce en m² = longueur (m) x largeur (m).

Par exemple : 

• Pour une pièce carrée mesurant 4 mètres de longueur et 4 mètres de largeur, la superficie est de 4 x 4 = 16m².
• Pour une pièce rectangle mesurant 6 mètres de longueur et 4,2 mètres de largeur, la superficie est de 4 x 6 = 24,2m².
• Pour une pièce biscornue, n’hésitez pas à faire un relevé de mesures bout par bout. 

Pour obtenir la surface totale d’un logement, il convient d’additionner toutes les surfaces de pièces obtenues.

Surface totale d’un bien immobilier en m² = Cumul de toutes les surfaces en m² des pièces le composant

Que faut-il prendre précisément en compte dans le calcul d’une pièce ? Toutes les pièces rentrent-t-elles dans la surface totale d’un bien ? Les règles sont distinctes selon que le calcul vise la surface habitable ou la surface privative (loi Carrez).

Calcul de la surface habitable 

La surface habitable est calculée en mesurant la surface au sol en m², de chaque pièce, déduction faite des : 

• murs, 
• cloisons, 
• marches,
• cages d’escaliers, 
• gaines, 
• embrasures de portes et de fenêtres. 
• combles non aménagés, 
• caves,
• sous-sol, 
• remise, 
• garages, 
• terrasses, 
• loggias, 
• balcons, 
• séchoirs extérieurs, 
• vérandas, 
• locaux communs, 
• dépendances, 
• espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Calcul de la surface loi Carrez

La surface loi Carrez d’un logement est calculée en mesurant la surface au sol en m², pièce par pièce. 

Pour le calcul de la surface loi Carrez, sont retenus et exclus les mêmes éléments que pour la surface habitable, à quelques différences près :

• Les lots d’une surface inférieure à 8m² ne sont pas pris en compte. 
• Sont comptabilisés dans la méthode de calcul, si la hauteur est supérieure à 1,80 mètre :

• les sous-sols,
• les combles,
• les greniers,
• les réserves,
• les remises,
• les vérandas et loggias.

Tableau récapitulatif des pièces prises en compte dans le calcul de la superficie habitable ou Carrez

*Pour être prise en compte dans la superficie totale d’une maison ou d’un appartement, la surface doit être supérieure à 8m² et la hauteur de la pièce supérieure à 1,80 mètre.

Qui peut calculer la surface d’une pièce ?

Le propriétaire, le locataire du bien, ou un professionnel certifié, peuvent réaliser le calcul de la surface d’une pièce. 

À l’issue du diagnostic du professionnel, il remet une attestation de superficie privative loi Carrez. Avec ce document, il engage sa responsabilité en cas de contestation sur le calcul.

Quelle est la durée de validité du calcul de la surface d’une pièce ?

Il n’existe pas de durée de validité du calcul de la surface d’une pièce.

Le nombre de m² retenu vaut tant que le bien ne subit pas de changement pouvant modifier sa surface.

Quelle sanction en cas d’absence de mention de superficie ?

Si la mention de la surface est obligatoire, et qu’elle ne figure pas dans l’acte de vente ou dans le bail :

• L’acquéreur peut demander la nullité de la vente en justice.
• Le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de l’inscrire dans le bail dans un délai d’1 mois à compter de la prise d’effet du contrat de location. Sans réponse de sa part, le locataire peut en faire la demande devant le tribunal dans un délai de 3 mois à compter de sa mise en demeure.

Quelle sanction en cas d’erreur dans le calcul de la superficie ?

En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte. Cette action doit être menée dans le délai d’1 an à compter de la signature de l’acte de vente.

Pour le locataire, si la surface habitable est inférieure à 5% de celle indiquée dans le bail, il peut exiger une diminution du loyer auprès du bailleur. Proportionnelle à l’écart constaté. Si ce dernier ne répond pas ou refuse, le locataire peut saisir la justice.