SCPI : comment fonctionne l’immobilier « pierre papier » ?

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Investir dans l’immobilier est l’une des meilleures solutions pour constituer un patrimoine, créer des revenus complémentaires ou anticiper sa retraite. S’il est commun de penser à l’achat d’un logement pour le louer, il existe une autre opportunité : investir en Société civile de placement immobilier (SCPI). Accessibilité, rendement attractif, diversification… Les SCPI montrent de sérieux atouts. 

Comment fonctionne cet investissement ? Quels sont les différents types de SCPI ? Quels sont les avantages et risques des SCPI ? Voici ce qu’il faut savoir avant d’investir dans les SCPI.

C’est quoi une Société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Origine et histoire des SCPI

Au début des années 1960, face au coût élevé pour acheter un immeuble de bureaux, quelques particuliers se regroupent pour acquérir le bien à plusieurs : le concept de SCPI est né. 

Après une dizaine d’années sans statut légal, une loi est votée le 31 décembre 1970 pour encadrer le fonctionnement de ce nouveau placement, situé entre les sociétés de capitaux et les sociétés de personnes. Les SCPI seront d’ailleurs les premiers produits d’épargne avec un statut de société civile

Les SCPI connaissent des hauts et des bas jusqu’à la fin des années 1990. Pour faciliter les échanges, le premier marché secondaire « de gré à gré » fait son apparition en 1993 (il sera régulé par la loi du 9 juillet 2001 pour plus de transparence). 

Toujours en 1993, la société de gestion Perial Asset Management imagine le démembrement de propriété des parts de SCPI, c’est-à-dire la possibilité d’investir en distinguant l’usufruit et la nue-propriété d’une part de SCPI. 

La croissance revient dans les années 2000 et ne cesse de progresser. Malgré la crise financière de 2008 ou la crise sanitaire et économique de 2020, les SCPI parviennent à maintenir des rendements annuels entre 3 et 6 %. Elles deviennent même une valeur refuge, car le modèle s’appuie sur des actifs tangibles : des biens immobiliers ancrés dans l’économie réelle.

SCPI : définition et principe de fonctionnement

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont considérées comme des Organismes de placements collectifs (OPC). 

Chaque SCPI collecte donc des fonds auprès d’investisseurs particuliers (ou d’entreprises et associations) dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier souvent diversifié :

  • Actifs situés dans plusieurs zones géographiques : Paris, France entière, Europe ;
  • Typologie hétérogène des actifs : immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, EHPAD, et parfois de l’immobilier résidentiel locatif ;
  • Secteurs d’activités des locataires variés : entreprises tertiaires, plateformes logistiques, enseignes de grande distribution, groupes hôteliers, etc.

Les associés de la SCPI confient toute l’organisation à une société de gestion, qui se charge de la sélection des actifs (immeubles), de la recherche des locataires, de l’entretien des locaux, jusqu’à la revente du patrimoine, moyennant des frais de gestion. 

On dénombre aujourd’hui près de 200 SCPI en France pour une quarantaine de sociétés de gestion, toutes agréées et contrôlées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

En contrepartie des sommes investies, chaque épargnant devient « associé » de la SCPI et reçoit des parts sociales (voilà pourquoi on parle de « pierre papier ») qui ouvrent droit à percevoir un revenu potentiel régulier, issu des loyers payés par les locataires des immeubles achetés par la SCPI.

Quels sont les différents types de SCPI?

Tout investissement doit correspondre à un objectif et à un horizon de placement adapté au profil de l’épargnant. C’est pour répondre à ces multiples besoins que le marché des SCPI s’est structuré en trois grandes familles.

Le fonctionnement des SCPI de rendement

L’objectif principal des SCPI de rendement est simple : optimiser un parc immobilier pour percevoir des loyers réguliers et stables. Ce sont les SCPI les plus courantes. Elles se composent principalement de bureaux, de locaux commerciaux ou d’entrepôts, et parfois de résidences de services (logement étudiant, EHPAD, résidence senior…).

Pour atteindre un retour sur investissement attractif, les SCPI de rendement doivent viser des marchés immobiliers à fort potentiel. Le choix de zones géographiques dynamiques est donc primordial.

Les SCPI de rendement se déclinent en sous-familles : SCPI classique diversifiée (2/3 des sociétés), SCPI murs de magasins et SCPI localisées (régionale ou internationale).

Le fonctionnement des SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value, appelées aussi SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation), visent des biens immobiliers qui peuvent prendre de la valeur dans le futur, de façon à les revendre à un prix supérieur à celui d’achat pour réaliser une forte plus-value à terme. Les gestionnaires de SCPI recherchent notamment des commerces et bureaux à rénover ou des logements à prix décotés.

Bon à savoir

Les SCPI de plus-value ne génèrent pas de revenus pendant la période de détention des parts. Ce placement long terme (voire très long terme), se destine plutôt aux investisseurs en recherche d’optimisation patrimoniale.

Le fonctionnement des SCPI fiscales

Profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière sans avoir à acheter et à gérer un bien immobilier… c’est possible avec les SCPI fiscales. Celles-ci ont pour but de constituer un portefeuille immobilier dont les caractéristiques répondent aux critères du dispositif de défiscalisation souhaité, puis de gérer ce parc jusqu’à la date d’échéance de la défiscalisation.

L’investisseur en SCPI fiscales bénéficie ainsi de réduction d’impôt ou de réduction d’assiette imposable (selon le dispositif) en contrepartie d’un blocage des fonds sur une durée définie. De plus, il perçoit sa quote-part des loyers pendant la durée de détention et touche une part sur la cession du bien. La SCPI fiscale s’adresse en priorité aux contribuables fortement imposés.

Bon à savoir

L’achat de parts de SCPI est l’un des rares investissements qu’il est possible de financer à crédit. En profitant de taux relativement bas, profiter de l’effet de levier de l’emprunt peut permettre de réaliser un montage financier attractif.

SCPI Pinel

Les SCPI Pinel investissent dans des biens immobiliers résidentiels neufs ou à rénover qui se situent dans les communes éligibles au dispositif Pinel et qui seront loués sur une période définie. 

L’avantage fiscal Pinel est de :

  • 12 % de réduction d’impôt sur le revenu (IR) pour une durée de location de 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

Certaines SCPI se spécialisent également autour du dispositif Denormandie (sous-catégorie du Pinel) qui se concentre sur les logements vétustes à rénover. La réduction IR est identique à celle accordée en Pinel.

SCPI Malraux

Les SCPI « loi Malraux » investissent dans des biens d’exception, situés dans des secteurs sauvegardés, qui doivent être restaurés. En contrepartie d’un engagement de conservation des parts de 15 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt entre 22 % et 30 % du montant des travaux selon la localisation du bien.

SCPI déficit foncier

Les SCPI fiscales dites « à déficit foncier » se doivent d’investir dans des biens qui nécessitent des travaux de réparation ou d’amélioration. En réalisant ces travaux, la SCPI peut générer un déficit foncier imputable sur les revenus de chaque associé. En effet, tout comme la Société civile immobilière (SCI), la SCPI est transparente fiscalement : les produits de la SCPI sont directement imposés au niveau des associés.

En pratique, lorsque la SCPI génère des déficits fonciers (dus aux travaux), les associés peuvent imputer ce déficit (au prorata de leur part de la SCPI) dans la catégorie « revenus fonciers », et le cas échéant, sur une partie de leur revenu global.

Souscription, rendement, fiscalité : comment fonctionne une SCPI ?

Comme pour tout investissement, avant de se lancer, il est important de bien comprendre le fonctionnement du support de placement visé, pour éviter les pièges et investir en ayant toutes les cartes en main.

Où peut-on souscrire à des parts de SCPI?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour acheter des parts de SCPI : vous pouvez passer par votre banque (mais vous n’aurez accès qu’aux produits « maison »), par un conseiller en gestion de patrimoine (choisissez un CGP indépendant pour éviter la même problématique), ou par une plateforme en ligne qui offre un large choix. Vous pouvez aussi contacter directement les sociétés de gestion qui ont en charge plusieurs SCPI.

Bon à savoir

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie en tant qu’unité de compte.

Quel rendement attendre des SCPI ?

Placer son argent en SCPI revient à investir dans le marché immobilier. Le rendement varie donc en fonction des cycles immobiliers et de l’aptitude de la société de gestion à s’adapter aux aléas du secteur et à en prévoir les évolutions. 

Même s’il est bon de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, le rendement moyen des SCPI dépasse 4 % depuis une quinzaine d’années, et les meilleures SCPI servent jusqu’à 6 % par an. Cela devrait se poursuivre, grâce à des fondamentaux solides, même s’il est possible que le niveau d’inflation et le contexte international pèsent sur les résultats en 2022 par exemple.

Dans tous les cas, le rendement ne doit pas être le seul critère de choix d’une SCPI. Avant d’investir, il est conseillé d’établir son profil investisseur pour fixer ses objectifs de placement et déterminer combien investir en SCPI. De plus, pour limiter le risque, il est important de diversifier ses investissements sur plusieurs types de supports, plusieurs secteurs d’activité, plusieurs zones géographiques, etc. Pour accéder au plus grand choix de SCPI, il est donc indispensable de passer par une plateforme en ligne plutôt que de s’adresser à sa banque. 

Déclarer ses revenus en SCPI : quelle fiscalité ?

L’investissement via une SCPI peut produire plusieurs types de revenus, taxés différemment. Pour faire simple :

  • Les revenus locatifs générés par une SCPI sont pris en compte en tant que revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de votre tranche marginale d’imposition, mais aussi aux prélèvements sociaux de 17,2 %. En choisissant le régime micro-foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement de 30 %. À contrario, avec le régime d’imposition réel, aucun abattement ne s’applique, mais si l’investisseur a acheté ses parts à crédit, il peut déduire de l’assiette imposable les intérêts d’emprunt ou les frais financiers liés au crédit.
  • La plus-value immobilière qui découle de la cession de parts de SCPI est imposée au taux global de 36,2 % (imposition forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux de 17,2 %), après application d’un abattement progressif selon la durée de détention des parts. Après 30 ans, la plus-value est exonérée d’imposition.

La SCPI peut engendrer d’autres types de revenus (financiers et plus-values mobilières notamment), dans le cadre de sa gestion de trésorerie par exemple. Pour savoir comment déclarer les revenus en SCPI, la société de gestion vous transmet, chaque année, les éléments nécessaires pour remplir les imprimés fiscaux.

Comment déclarer les revenus SCPI de source étrangère ?

Pour diversifier son portefeuille ou profiter d’opportunités, une Société civile de placement immobilier a la possibilité d’investir dans des immeubles situés à l’étranger. La fiscalité applicable aux revenus fonciers étrangers dépend alors des conventions fiscales établies entre la France et les pays où se trouvent les immeubles. 
Généralement, c’est la territorialité de l’impôt qui est retenue : l’imposition des revenus fonciers est réalisée dans le pays de localisation des biens immobiliers. Dans la plupart des cas, la fiscalité est d’ailleurs plus avantageuse à l’étranger qu’en France. Pour prévenir l’administration fiscale des revenus perçus et imposés à l’étranger, il est nécessaire de remplir le formulaire n° 2047 à l’aide des informations fournies par la société de gestion.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI

SCPI : les atouts de la « pierre papier »

Si l’attrait pour les SCPI ne faiblit pas, c’est parce que ce type de placement a de nombreux attributs positifs :

  • Les risques sont mutualisés. Grâce à des investissements dans plusieurs immeubles, les difficultés qui pourraient intervenir sur un actif détenu par la SCPI (impayé de loyers, vacance locative, sinistre…) sont compensées par les revenus tirés des autres biens en location.
  • La gestion locative est déléguée. Le fonctionnement intégral de la SCPI est de la responsabilité d’une société de gestion agréée par l’AMF. L’investisseur n’a donc pas à se préoccuper de la stratégie d’investissement, de la sélection des actifs immobiliers, de la recherche et de l’étude des dossiers locataires, des travaux nécessaires, du recouvrement des loyers, etc.
  • Pour un ticket d’entrée autour de 1 000 €, l’investisseur accède à des segments d’investissement immobilier jusqu’alors réservés aux professionnels. Les SCPI permettent ainsi aux particuliers d’investir dans des locaux de bureaux, de commerces, d’entrepôts logistiques, de cliniques… qui créent souvent une rentabilité supérieure à l’immobilier d’habitation.
  • La SCPI est un placement flexible. L’épargnant peut investir à son rythme, acheter et vendre ses parts selon ses besoins.
  • Le rendement potentiel est élevé. Peu de placements peuvent rémunérer le capital à hauteur de 4 % environ, et ce avec un risque mesuré. Toutefois, ces risques existent et doivent être pris en considération.

Investir en SCPI : les inconvénients

Malgré son statut privilégié, l’investissement immobilier en SCPI comporte aussi des risques :

  • Les variations du marché immobilier. Quand le secteur se porte bien, la SCPI trouve facilement des locataires, les immeubles prennent de la valeur… si la société de gestion fait son travail correctement, vous percevrez un rendement intéressant, voire une plus-value à la revente. En revanche, quand l’immobilier s’effondre comme en 2008, c’est l’inverse qui se produit. C’est pour cela qu’il est préférable de diversifier ses investissements et d’envisager ce placement sur le long terme.
  • La baisse de valeur de la part. Si le marché immobilier s’essouffle ou que la société de gestion fait des choix défavorables pour la SCPI, la valeur de la part peut diminuer. Dans ce second cas, le choix d’une société de gestion sérieuse et efficace reste la priorité pour limiter le risque.
  • La diminution ou l’annulation des revenus. Le versement de revenus par la SCPI n’est pas garanti. Plusieurs facteurs peuvent influer sur le niveau des revenus locatifs perçus : contexte économique peu favorable, impayés de loyers, taux d’occupation des biens insuffisant, etc. Ce risque est cependant amoindri par l’effet de la mutualisation des risques.
  • Le manque de liquidité des parts. Pour vendre vos parts de SCPI, il faudra en faire la demande à la société de gestion et patienter souvent quelques semaines, voire plus. Malgré tout, cela reste raisonnable en comparaison d’un investissement immobilier classique. À noter : en moyenne, les frais facturés lors de la revente des parts oscillent entre 8 et 10 %, il est donc préférable de viser un placement long terme pour « amortir » ces frais.
  • La fiscalité parfois très (trop) élevée. L’imposition des revenus fonciers peut avoir un réel impact sur le rendement net de votre investissement, notamment pour les plus contribuables fortement imposés. Pour limiter une taxation dissuasive, il est conseillé d’acheter des parts en démembrement, de choisir des SCPI qui investissent à l’étranger ou de réaliser un crédit pour l’achat des parts afin de profiter de la déduction des intérêts.
  • La mauvaise gestion de la trésorerie. C’est l’une des principales problématiques en matière de SCPI : comme toute société, une SCPI a besoin d’un rendement locatif suffisant pour générer de la trésorerie afin de gérer son patrimoine, payer ses salariés, assurer l’entretien des locaux, etc., sans oublier l’objectif premier qui est de verser un excédent aux associés. Si les ressources liées aux loyers ne permettent pas de couvrir toutes ses composantes, la SCPI peut se voir contrainte de réduire le rendement locatif servi aux associés, voire même d’arrêter le versement pendant un certain temps.

L’investissement dans la pierre papier, à travers les SCPI, constitue une solution accessible, qui offre l’opportunité à l’épargnant particulier d’investir sur le marché immobilier professionnel et de diversifier ses placements. 

Grâce à un risque global maîtrisé (actifs immobiliers tangibles, diversification, etc.), une absence de gestion locative pour l’investisseur, ainsi qu’un rendement potentiel élevé, la SCPI se place en tête des solutions de placement.

author

Michaël Marrot

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