Mode d’emploi pour devenir rentier immobilier

On ne naît (généralement) pas rentier, on le devient. Devenir rentier immobilier nécessite du temps, de la patience et du travail. Obtenir une rente immobilière ne s’improvise pas, et nécessite un certain savoir-faire. Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ? À partir de quelle somme d’argent devient-on rentier immobilier ? Avant de vous lancer, il est fondamental de maîtriser les pourtours de cette notion.

Découvrez dans cet article la définition d’un rentier immobilier et le mode d’emploi pour y parvenir.

La définition d’un rentier immobilier

Avant de se lancer dans la quête de la rente, mieux vaut savoir de quoi l’on parle précisément.

Qu’est-ce qu’un rentier ?

Un rentier est une personne qui perçoit des rentes suffisantes pour lui permettre d’en vivre convenablement. Elles proviennent de placements financiers ou d’investissements immobiliers.

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?

Un rentier immobilier est une personne qui perçoit des rentes provenant uniquement d’investissements immobiliers et qui lui permettent d’en vivre.

Le rentier immobilier vit des sommes qu’ils disposent après avoir payé toutes ses dettes, y compris les mensualités de prêt et les impôts, grâce aux loyers perçus. On parle de cashflow positif.

Le chemin vers la rente immobilière est progressif. Il faut généralement attendre quelques années avant d’atteindre l’autofinancement puis la rentabilité. L’accès au statut de rentier immobilier est bien entendu plus rapide lorsque la personne ne souscrit pas de crédits immobiliers et peut tout payer cash. Ce qui n’est pas le cas le plus courant, avouons-le !

À noter

Le rentier immobilier doit intelligemment jongler entre investissement immobilier et endettement, sans jamais tomber dans le surendettement. Les placements miracles ou immédiatement rentables doivent alerter. Au risque, sinon, de tout perdre rapidement.

Quelle somme pour devenir rentier immobilier ?

Le rentier immobilier ne vit que de ses rentes. Il n’a pas d’autres sources de revenus. Mais pour réellement être considéré comme rentier, il faut pouvoir s’assurer un train de vie confortable.

La notion de train de vie confortable est subjective. À partir de combien d’euros perçus par mois peut-on considérer que le train de vie est « confortable » ? Percevoir des rentes équivalentes au Smic permet-il d’être considéré comme rentier immobilier ? Les réponses à ces questions sont en réalité personnelles. Elles nécessitent de pouvoir estimer ses besoins futurs pour bien vivre : budget course, budget sortie, dépenses de fonctionnement de la résidence principale… Et ceux-ci varient d’un individu à l’autre.

Une personne seule, sans enfant à charge, peut parfaitement se considérer comme rentier avec 1 500 euros nets par mois comme avec 3 000. Tout dépend du train de vie mené et des impératifs familiaux !

Quelles sont les étapes pour devenir rentier immobilier ?

Comment devenir rentier immobilier ? Par quoi commencer et comment s’y prendre ? Réponses ci-dessous.

Faire des petits investissements locatifs

Pour devenir rentier immobilier, il faut commencer par devenir propriétaire. L’objectif n’est pas d’y installer sa résidence principale, mais d’effectuer des investissements locatifs. C’est-à-dire, acheter pour louer à des tiers. La location permet d’assurer des revenus mensuels réguliers.

En fonction de la capacité d’emprunt du futur rentier, le choix se tournera vers l’acquisition de petites, moyennes ou grandes surfaces. Une attention toute particulière doit être portée sur la rentabilité du bien acheté : il ne doit pas se situer dans un désert locatif et le montant du loyer généré doit être intéressant.

Les rentes perçues sont imposables. Elles sont considérées comme des revenus fonciers et seront soumises à l’impôt sur le revenu.

L’astuce, pour ne pas se retrouver avec un impôt sur le revenu décuplé, est de louer en meublé. La location meublée permet de défiscaliser. Si vos loyers ne dépassent pas 72 600 euros par an, un abattement de 50% pour les locaux meublés classiques ou de 71% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location.

Au-delà de 72 600 euros ou sur demande auprès du Centre des impôts, vous bénéficiez du régime réel. Vous déduisez charges, travaux, intérêts d’emprunt… Et amortissements directement de vos recettes locatives.

Bon à savoir

Pour commencer avec peu d’apport personnel, le bon plan est d’acheter des places de parking. Elles représentent une alternative intéressante à l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Les prix sont souvent accessibles et les rendements élevés. Par exemple, il est d’environ de 5% à Paris, avec un investissement autour de 35 000 euros et 140 euros de loyer mensuel.

Investir dans un immeuble de rapport 

Pour devenir rentier immobilier, investir dans un immeuble de rapport est une étape clé lorsqu’on a une solide capacité d’emprunt.

L’investisseur est propriétaire de l’ensemble du bâti, à savoir les différents appartements qui le composent mais aussi les parties communes, les ascenseurs, les combles ou le grenier, le sous-sol avec les caves et garages, et d’éventuels parkings extérieurs. Tout est mis en location. De quoi assurer de belles rentes immobilières au propriétaire.

Avant de sauter le pas, il faut s’assurer de la rentabilité du projet. C’est-à-dire un immeuble bien situé, dans une zone géographique à très forte demande locative.

Acheter pour revendre avec une plus-value

L’achat-revente immobilière consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement, dans le but de réaliser une plus-value.

Plusieurs options sont envisageables pour se dégager une rente intéressante :

  • Faire construire un bien immobilier puis le revendre plus cher.
  • Acheter un logement puis réaliser des travaux de rénovation importants qui font grossir la valeur marchande du bien.
  • Acheter un immeuble, un grand appartement ou une maison, puis le découper avant revente.

Pour ces 3 options, l’objectif poursuivi reste le même. À savoir, la valorisation du patrimoine immobilier à la revente pour réaliser une jolie plus-value.

Épargnez le plus tôt possible une partie des rentes perçues

Diversifier ses investissements est un bon moyen de s’assurer des rentes pérennes et à la hausse. L’objectif est de réaliser des placements rentables pour faire fructifier les sommes provenant des investissements locatifs.

L’investissement bancaire, l’investissement boursier ou l’assurance-vie sont d’excellentes sources de rentes supplémentaires.

Dès que chaque bien locatif génère un cashflow positif, c’est le moment d’adopter un mode de vie frugal, qui consiste à consommer le moins possible, pour réaliser des économies et épargner les sommes dégagées. Chaque euro mis de côté doit ensuite être investi sur un support dont la rentabilité est assurée.

In fine, le rentier peut vivre des intérêts générés par les différents placements financiers en plus des loyers générés par l’achat des biens immobiliers.

Quel patrimoine immobilier pour être rentier ?

Pour devenir rentier immobilier, nul besoin de posséder un nombre très élevé d’appartements, de maisons, de commerces ou de parkings. Un seul bien peut générer à lui seul une rente suffisante pour vivre.

Ce n’est donc pas la quantité du parc immobilier qui définit la qualité de rentier, mais bien le montant des rentes perçues chaque mois.

Devient-on rentier immobilier rapidement ?

Une chose est sûre, on ne devient pas rentier immobilier du jour au lendemain. Sauf à tout payer de ses deniers personnels, sans passer par la case crédit bancaire. Dans ce cas-là, le cashflow est immédiatement positif.

Mais dans la grande majorité des cas, devenir rentier immobilier nécessite de mettre en place un projet, de l’étudier attentivement, de guetter les bonnes opportunités immobilières, le cas échéant de prendre le temps de réaliser des travaux… Il n’existe donc pas de durée précise pour accéder à ce statut. Mais raisonnablement, on peut l’évaluer à une vingtaine d’années si on se base sur la durée moyenne des crédits immobiliers en France.

Cette durée dépend aussi bien de l’endettement généré par les différentes acquisitions immobilières que de la rentabilité des investissements immobiliers faits.

Qui eux-mêmes sont fonction de la conjonction de plusieurs facteurs :

  • L’évolution de la valorisation du bien acquis
  • Le montant des loyers perçus
  • La régularité des loyers perçus
  • Les plus-values réalisées
  • La date de remboursement total des emprunts immobiliers réalisés

Dès lors que vous ne serez plus endetté et que vos investissements locatifs tourneront à plein, votre cashflow sera positif. Vous serez alors devenu rentier immobilier. 

On ne devient pas rentier immobilier du jour au lendemain. Les étapes pour accéder à ce statut sont longues et coûteuses. Elles nécessitent de choisir de bons investissements immobiliers, d’avoir une bonne capacité financière… Et quelques petits coups de pouce du destin !

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Michaël Marrot

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