Dossier de crédit immobilier, que regarde la banque ?

Les critères d’octroi ou de refus d’un prêt immobilier ne sont pas tous strictement énumérés par la loi. Les banques ont donc toute latitude pour fixer elles-mêmes une partie des critères qui motivent l’acceptation d’un dossier de crédit immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi des crédits immobiliers se sont durcies et les raisons de délivrer des refus de prêts immobiliers se sont envolées.

En cause, le durcissement de 2 critères contraignants. À savoir, le taux d’effort des emprunteurs qui ne peut plus dépasser les 35%, assurance incluse, et la durée de maturité du crédit qui ne peut excéder 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf (Haut conseil de stabilité financière, recommandation n°R-HCSF-2021-1). 

Dossier de crédit immobilier, que regarde la banque ? Réponses dans cet article.

Quels sont les critères contraignants auxquels sont soumises les banques dans les dossiers de crédit immobilier ?

Depuis le 1e janvier 2022, les banques sont contraintes d’être plus vigilantes quant à la solidité des dossiers de demande de prêt. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) oblige désormais les banques à regarder de plus près 2 critères particuliers dans les dossiers de demande de crédit immobilier qui leur sont soumis.

Dossier de crédit immobilier et taux d’effort des emprunteurs

Dans sa recommandation du 27 janvier 2021, le HCSF « recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de faire preuve de prudence dans l’octroi de crédits immobiliers en France en veillant à ce que le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ».

Concrètement, pour qu’un prêt immobilier soit accordé, le dossier qui est soumis à la banque ne doit pas avoir un taux d’effort qui dépasse 35%, assurance incluse.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, le HCSF précise ce qu’est un taux d’effort dans la notice d’utilisation de la recommandation du 27 janvier 2021. Il faut entendre par taux d’effort « le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt (…) [le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances] et associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels. Il s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement du crédit ramenées aux revenus annuels (…) et appréciés à l’octroi ». 

Rapporté au mois, le taux d’effort correspond alors au montant des dépenses pour se loger (mensualité du crédit immobilier + de l’assurance emprunteur) divisé par le revenu mensuel.

Taux d’effort mensuel = [mensualité du crédit + assurance emprunteur] / revenu mensuel

Dans le dossier de prêt immobilier présenté à l’établissement bancaire, les critères suivants vont donc être observés à la loupe pour mesurer le taux d’effort :

• Revenu mensuel de l’emprunteur, et par la même occasion la stabilité professionnelle :
  • revenus liés à une activité professionnelle salariée ou non salariée (revenu net imposable) ;
  • indemnités chômage (ARE) ;
  • retraites ;
  • revenus liés au patrimoine (un investissement locatif par exemple).
• Le capital emprunté.
• Les charges d’intérêt.
• L’assurance emprunteur.

Dossier de crédit immobilier et durée du crédit immobilier

Toujours dans sa recommandation du 27 janvier 2021, le HCSF contraint les établissements de crédit et les sociétés de financement à faire preuve de prudence dans l’étude des dossiers de crédit immobilier en veillant à ce que « la maturité du crédit n’excède pas 25 ans auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit ».

Autrement dit, la durée initiale du crédit ne doit pas dépasser 25 ans. Une tolérance à 27 ans est admise pour :

• Les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en particulier, les crédits liés à une vente en l’état futur d’achèvement, au sens de l’article L.261-3 du Code de la construction et de l’habitation, ou dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle, au sens des articles L. 231-1 et L. 232-1 du même code, ou encore d’un contrat de promotion, au sens de l’article L. 221-1 du même code.
• Les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération et qui a notamment pour objet :
  • la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes ;
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ;
  • la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Dans le dossier de crédit immobilier présenté à la banque, la durée du crédit sollicitée par le futur emprunteur ne doit pas excéder 25 ou 27 années. La durée d’un crédit se calcule en fonction de la mensualité de remboursement d’emprunt dont l’emprunteur peut (ou veut) s’acquitter.

Dossier de crédit immobilier et dérogations autorisées

Comme chaque banque possède sa propre politique commerciale, le HCSF admet qu’il puisse être ponctuellement dérogé aux 2 critères d’étude des dossiers de crédit immobilier précisés ci-dessus. Une marge dérogatoire de 20% du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits) est fixée. Cette flexibilité se décompose ainsi :

• 80% est destiné aux financements de résidences principales dont 30% dédiés aux premiers achats immobiliers.
• Les 20% restants de flexibilité maximale (soit 4% de la production trimestrielle) sont libres d’utilisation.

L’étude des dossiers de crédit immobilier est faite au cas par cas et le déblocage de crédit dépend principalement du reste à vivre.

Quels sont les autres critères propres à chaque banque dans les dossiers de crédit immobilier ?

En matière de dossier de crédit immobilier, chaque banque a ses propres critères d’octroi ou non du prêt. Légalement, aucun texte ne liste précisément les éléments d’un dossier qui doivent déclencher ou non une acceptation ou un refus de crédit immobilier. Excepté les 2 critères contraignants cités plus haut.

Nous vous proposons une liste non exhaustive de critères qui peuvent être analysés par les établissements bancaires pour valider ou refuser une demande de crédit immobilier :

• Le montant de l’apport personnel de l’emprunteur ;
• L’épargne disponible de l’emprunteur ;
• Son taux d’endettement maximum ;
• La régularité de ses revenus ;
• L’âge de l’emprunteur et sa situation médicale ;
• La gestion de ses comptes bancaires ;
• Les éventuelles aides d’État auxquelles il a droit (prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, aides au logement, prêt aidé d’Action logement) …

Excepté les 2 critères d’octroi d’un prêt immobilier fixés par le HCSF, les candidats à l’emprunt ne sont pas soumis aux mêmes autres critères d’étude d’un dossier de prêt immobilier d’une banque à l’autre. D’où l’intérêt de soumettre sa demande à plusieurs établissements bancaires, et de présenter un dossier complet. Ce qui peut être refusé chez l’un peut être accepté chez l’autre.