Tout savoir sur les frais de dossier de prêt immobilier

Frais de Dossier de Prêt Immobilier : à Quoi s'Attendre ?
  • Blog
  • Immobilier
  • Tout savoir sur les frais de dossier de prêt immobilier

Si vous souhaitez emprunter pour vous acheter un bien immobilier, votre banquier vous a sans doute parlé des frais de dossier de prêt immobilier. Cette somme est à prévoir dans le montage financier de votre crédit, au même titre que l’assurance emprunteur obligatoire ou le taux d’intérêt. 

À quoi correspondent les frais de dossier d’un crédit immobilier ? Quand sont-ils à payer ? Quel est leur montant ? Réponses dans cet article.

Que sont les frais de dossier de prêt immobilier ?

Les frais de dossier de prêt immobilier correspondent à la rémunération que prend la banque pour l’étude de votre dossier de demande de crédit. On parle aussi de frais d’instruction de dossier. Ils sont à payer par l’emprunteur au prêteur.

À noter

Des frais de dossier de prêt immobilier peuvent être demandés pour tous les crédits immobiliers classiques. En revanche, certains prêts aidés d’État les interdisent. C’est le cas par exemple du Prêt à taux zéro (PTZ). Ou les plafonnent. Comme le Prêt à l’accession sociale (PAS) avec des frais de dossier maximum de 500 euros. 

Pourquoi payer des frais de dossier de prêt immobilier ? 

Les frais de dossier de prêt immobilier rémunèrent le prêteur pour le temps passé à vérifier que votre projet d’acquisition d’un appartement ou d’une maison est compatible avec l’octroi d’un crédit immobilier. De cette étude doit ressortir la meilleure offre de prêt pour vous. Ou un refus de crédit.

Concrètement, ils couvrent l’analyse :

  • de votre taux d’effort : 
    • vos revenus ;
    • le capital demandé ;
    • les charges d’intérêt ;
    • le montant de l’assurance emprunteur.
  • de la durée du prêt immobilier.
  • du montant de votre apport personnel.
  • de votre épargne disponible.
  • de votre taux d’endettement disponible.
  • de la gestion de vos comptes bancaires.
  • de votre situation professionnelle.
  • de votre âge et de votre santé.

Suite au temps passé sur votre dossier, le banquier délivre un accord ou un refus de prêt immobilier.

a lire aussi

Nos 5 conseils pour renégocier son prêt immobilier au meilleur moment.

Combien coûtent les frais de dossier de prêt immobilier ?

Variable d’un établissement de crédit à un autre, les frais de dossier de prêt immobilier sont librement fixés. La loi ne précise rien à ce sujet. Ni une fourchette de prix les encadrant, ni une méthode de calcul. 

Les frais de dossier de prêt immobilier peuvent :

  • être fonction du montant emprunté ;
  • être fixes ;
  • être offerts.

L’article R314-4 du Code de la consommation précise que les frais de dossier sont compris dans le Taux annuel effectif global (TAEG) du prêt. 

Bon à savoir 

Dans la majorité des crédits octroyés, les frais de dossier gravitent autour de 1% de leur coût total. Pour éviter qu’ils n’explosent en cas de fortes sommes empruntées, un plafond est généralement fixé. A contrario, un montant minimum est aussi prévu en cas de faibles montants prêtés.

À noter

Certaines banques en ligne ne facturent pas de frais de dossier de prêt immobilier. Il s’agit par exemple de Boursorama Banque, BforBank ou de Monabanq (données extraites en mai 2022 sur leurs sites internet).

Comment connaître le montant des frais de dossier de crédit immobilier ?

Le montant des frais de dossier de prêt immobilier peut être demandé par l’emprunteur au prêteur lors des différents échanges physiques ou téléphoniques pour préparer la demande de crédit.

La loi impose cependant aux banques d’indiquer le TAEG, dans lequel les frais de dossier de prêt immobilier sont intégrés, dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans tous les contrats de prêt. Connaître le TAEG de chaque banque, vous permet ainsi de comparer les différentes offres et de choisir celle qui vous paraît la plus intéressante financièrement.

Tableau récapitulatif du montant des frais de dossier de prêt immobilier par banque

Le tableau ci-dessous est un récapitulatif non exhaustif du montant des frais de dossier de prêt immobilier de certaines banques, ou du TAEG proposé les incluant. 

Frais de dossier de prêt immobilier
LCLTAEG fixe : 0,57% assurance emprunteur obligatoire comprise, frais de dossier offerts
Caisse d’Epargne TAEG fixe : 1,89%, frais de garantie, frais de dossier et coût de l’assurance emprunteur obligatoire
Crédit AgricoleTAEG fixe : 3,37 %,assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris
Crédit du Nord TAEG fixe : 2,641 %
Banque PopulaireTAEG fixe : 1,86%, frais de garantie, de dossier, de tenue de compte et coût de l’assurance emprunteur obligatoire
Fortuneo BanqueEntre 600 et 1 000 euros en moyenne
HelloBankFrais de dossier (commission d’ouverture) de 0,50% sur le capital emprunté avec un minimum de 300 euros 
BforBankOffert
MonabanqOffert
Boursorama BanqueOffert
À noter 

Les prix mentionnés sont ceux extraits des sites internet des différentes banques en mai 2022.

Quand doit-on payer les frais de dossier de prêt immobilier ? 

Les frais de dossier de prêt immobilier sont dus par l’emprunteur dès lors qu’une offre de prêt immobilier est acceptée par une banque.

Pas plus que le mode de calcul des frais de dossier de prêt immobilier n’est prévu par les textes de loi, les modalités de paiement desdits frais ne sont pas encadrées. Il peut être décidé un paiement par récurrence ou en une seule fois.

Les banques prévoient généralement le règlement des frais de dossier au paiement de la première mensualité d’emprunt. Mais vous pouvez parfaitement vous mettre d’accord sur un autre moment avec votre interlocuteur. 

Les frais de dossier sont-ils exigibles en cas de refus de crédit ?

Non, la banque qui vous refuse le prêt immobilier ne peut pas exiger que vous versiez des frais de dossier. Dès lors que vous n’avez signé aucune offre de crédit, vous n’êtes pas engagé. 

En revanche, si vous avez accepté l’offre de crédit mais que la vente immobilière n’est finalement pas conclue, la banque peut vous facturer les frais d’étude de votre dossier eu égard au temps qu’elle a passé dessus. Il en est de même si vous faites le choix de ne pas contracter de crédit dans la banque qui accepte de vous l’octroyer. 

a lire aussi

Notre top des 6 meilleurs courtiers immobiliers de 2023.

Comment ne pas payer les frais de dossier de prêt immobilier ? 

Les frais de dossier d’un prêt immobilier ne résultent d’aucune obligation légale. Par conséquent, il est tout à fait possible pour un emprunteur de faire entrer cette dépense dans le champ de la négociation.

Vous pouvez parfaitement demander à votre banquier de diminuer, voire supprimer, les frais de dossier prévus. 

Plusieurs leviers de négociation peuvent être utilisés pour que l’établissement de crédit vous offre les frais de dossier de prêt immobilier :

  • Vous êtes un fidèle client de la banque.
  • Votre conjoint, vos enfants, ou plus largement votre famille, domicilient leurs comptes dans cette banque.
  • Vous vous engagez à domicilier un ou plusieurs de vos comptes dans cette banque.
  • Vous avez d’autres projets à court ou moyen terme, et vous vous engagez à solliciter cette même banque.
  • Vos comptes bancaires sont à l’équilibre, et l’ont toujours été.
  • Vous avez de l’épargne.
  • Votre dossier n’est pas complexe.

Vous pouvez aussi faire jouer la concurrence. Si votre profil emprunteur intéresse la banque, elle aura tout intérêt à vous offrir les frais de dossier de prêt immobilier pour vous garder chez elle.

Les frais de dossier de prêt immobilier sont quasiment des incontournables du coût du crédit. Mais bonne nouvelle pour les emprunteurs ! Avec les bons arguments que nous vous proposons, ils peuvent parfaitement être négociés à la baisse. Voire même offerts.

author

Michaël Marrot

Des articles pour aller plus loin

Building en SCPI

Faut-il investir dans l’immobilier en SCPI ? Notre avis

L’investissement dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne cesse de progresser, porté par les nombreux atouts qu’offre ce.

29 janvier 2023
homme portant un cartable et marchant dans la rue pour aller investir

Dans quoi investir : 4 placements pour 2023

Alors que le contexte économique n’est pas toujours au beau fixe, certains placements permettent toujours à bon nombre d’investisseurs de.

20 janvier 2023
Bâtiments en SCPI

Investir 50 000 euros en SCPI : pourquoi et comment ?

Vous recherchez un placement intéressant pour votre épargne ? Vous aimeriez investir une somme importante ?  Plus d’un million d’épargnants.

20 janvier 2023