Holding immobilière : mode d’emploi

La holding immobilière présente un montage juridique intéressant et des avantages fiscaux non négligeables. Mais selon la nature du projet immobilier, elle n’est pas toujours à privilégier. Avant de se lancer dans la constitution d’une holding immobilière, il faut s’interroger sur la forme que va prendre l’investissement immobilier. Investir en qualité de personne physique ou de personne morale n’a pas les mêmes conséquences.

Vous souhaitez connaître le mode d’emploi de la holding immobilière ? Découvrez-le dans cet article.

Avertissement

Les informations fournies sont uniquement à but éducatif. Finclub ne propose pas de conseil en investissement ni de services de courtage. Nous ne recommandons pas d’acheter ni de vendre un actif ou produit d’investissement particulier.

Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?

Holding immobilière ou classique, il est fondamental de bien en maîtriser les contours avant de se lancer dans ce type d’opération.

La définition d’une holding

La holding est un terme anglais qui provient du verbe to hold qui signifie “tenir”. On parle de société mère en français.

La holding est une société qui détient, en partie ou en totalité, une ou plusieurs autres sociétés. C’est une détention de titres de participation. Des actions ou des parts sociales.

Juridiquement parlant, la holding est la structure de tête d’un groupe de sociétés. Son objet social est de détenir tout ou partie d’une ou plusieurs entreprises.

Les sociétés détenues sont appelées sociétés filles ou filiales.

On distingue 2 sortes de holding :

• La holding passive, aussi appelée holding de gestion ou holding pure : la holding n’a qu’une seule activité, à savoir la détention et la gestion de valeurs mobilières. Elle n’en exerce aucune autre.
• La holding active, aussi appelée holding d’animation ou holding animatrice : la holding exerce plusieurs activités pour ses filiales, une aide administrative ou comptable par exemple, en plus de la détention et la gestion des titres de sociétés.

Les holdings peuvent adopter diverses formes juridiques, SARL, SAS, société civile…, à définir en fonction de l’objectif poursuivi. Elles peuvent être soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) ou à l’Impôt sur le revenu (IR).

La définition d’une holding immobilière

La holding immobilière a la particularité de détenir des parts sociales de sociétés civiles immobilières (SCI). Avec une holding immobilière, les revenus générés appartiennent à ladite société, qui dispose d’une personnalité juridique et d’un patrimoine propre.

Son objet social est de détenir tout ou partie d’une ou plusieurs SCI, et de faire fructifier un patrimoine immobilier.

La holding immobilière prend souvent la forme d’une holding SCI.

Bon à savoir

La holding n’est pas définie par la loi. Mais elle n’est pas totalement absente des textes non plus puisque le Code général des impôts lui consacre quelques articles. C’est la jurisprudence qui a consacré sa validité (Cass. com., 24 février 1987, n° 86-14.951).

Pourquoi une holding immobilière ?

La création d’une holding immobilière présente différents avantages, d’ordre juridique, opérationnel, fiscal et financier.

Les avantages juridiques de la holding immobilière

L’un des avantages offerts par la holding est la protection du patrimoine personnel de l’investisseur. Dans le cadre d’un investissement immobilier réalisé en qualité de personne physique, la responsabilité incombe à l’entrepreneur et donc à son patrimoine personnel. Avec la holding immobilière, le patrimoine personnel de l’entrepreneur est protégé car la responsabilité est limitée à hauteur de la participation au capital social de la société mère.

L’avantage opérationnel de la holding immobilière

La holding centralise toutes les opérations puisque toutes les décisions sont prises par une unique personne morale.

Les avantages fiscaux de la holding immobilière

La holding immobilière est un outil d’optimisation fiscale particulièrement efficace. Deux mécanismes fiscaux peuvent être appliqués. Le choix de l’un ou l’autre se fait sur simple option.

Le régime mère-fille présente un double avantage fiscal (article 216 du CGI) :

• Réduire l’imposition des dividendes. La holding est exonérée d’impôts à hauteur de 95% des dividendes qu’elle perçoit de sa ou de ses filiale(s). Seule contrepartie demandée par l’Administration fiscale : la holding doit réintégrer une quote-part de 5% du produit total au titre des frais et charges dans sa déclaration fiscale.

Pour bénéficier de cette option, 2 conditions doivent être réunies : la holding doit détenir au moins 5% du capital social de la ou des société(s) fille(s) (article 145 du CGI) ; les sociétés mère et fille(s) sont soumises à l’IS.

• Éviter la double imposition des bénéfices réalisés par la ou les filiale(s) et par la société mère.

Le régime de l’intégration fiscale permet de mutualiser les résultats de l’ensemble des filiales (article 223 A du CGI). Concrètement, les pertes des unes peuvent être compensées par les bénéfices des autres. La conséquence est de permettre à la société mère, la holding, d’être seule redevable de l’IS à raison du résultat de l’ensemble du groupe. L’imposition est unique.

Pour bénéficier de cette option, 3 conditions doivent être réunies :

• Toutes les sociétés doivent être rattachées à l’IS.

• La holding doit posséder au minimum 95% des parts de la filiale ou des filiales intégrées.

• Tous les exercices comptables respectifs doivent être ouverts et se clore à la même date.

Si la holding immobilière relève de l’IS, elle peut opter pour le régime fiscal mère-fille ou celui de l’intégration fiscale.

Les intérêts financiers

La mutualisation des fonctions support de chacune des sociétés filiales permet de réaliser des économies de fonctionnement.

La holding, grâce à la solidité du montage, permet de réaliser des crédits importants auprès d’établissements bancaires pour financer de nouveaux projets immobiliers. Elle peut compter sur les dividendes versés par les filiales pour augmenter sa capacité d’emprunt. Les conditions du prêt obtenues seront meilleures que si chaque filiale avait négocié individuellement.

À noter

La holding immobilière présente pour inconvénient majeur de ne pas permettre de sortir facilement les revenus qu’elle génère pour les intégrer au patrimoine de l’entrepreneur personne physique.

Holding immobilière, pour qui ?

Une holding immobilière peut être créée pour une personne physique qui veut investir dans l’immobilier via une société pour ne pas prendre de risques financiers personnels. Les revenus générés par le groupe seront réemployés au profit d’autres investissements.

Comment fonctionne une holding immobilière ?

Le fonctionnement d’une holding immobilière est pyramidal. Sa gestion est cependant plus complexe qu’une société classique.

Sans rentrer précisément dans les détails, voici les rouages d’une holding immobilière :

• La holding immobilière possède au moins 50% des titres des sociétés immobilières filles. Elle a donc la qualité d’associé majoritaire et perçoit une partie des bénéfices. Le dirigeant de la holding est décisionnaire. Les associés se réunissent en assemblée générale pour prendre certaines décisions. Notamment, au moins une fois par an, pour approuver les comptes annuels.
• Les SCI filles possèdent dans leur patrimoine un ou plusieurs biens immobiliers qui génèrent des revenus locatifs. Elles génèrent un bénéfice, ou un déficit, distribuable aux associés.
• Grâce aux bénéfices des sociétés filles, la holding immobilière dégage elle aussi des bénéfices distribuables aux associés.
• Chaque société devra présenter chaque année une comptabilité complète.
• Des commissaires aux comptes doivent être nommés.

Quand monter une holding immobilière ?

Faut-il directement monter une holding immobilière avant d’investir dans l’immobilier ou faut-il attendre de générer de bons revenus pour se lancer ? Deux stratégies sont possibles et dépendent des objectifs patrimoniaux fixés. Mais aussi des moyens financiers de l’investisseur.

Dans la première hypothèse, la stratégie consiste à créer une ou plusieurs SCI pour chaque bien immobilier à mesure de leur acquisition progressive. La création d’une holding SCI représente la dernière pierre de l’édifice.

Dans la seconde hypothèse, la stratégie consiste à prévoir la création d’une holding immobilière puis l’acquisition de plusieurs biens immobiliers via des SCI filles automatiquement regroupées dans la société mère.  

Quelles sont les étapes de la création d’une holding immobilière ?

Comme pour toute société, la holding immobilière n’échappe pas à un formalisme de constitution. Plusieurs étapes jalonnent sa création :

• Choix de la structure juridique de la société mère.
• Accomplissement des formalités de constitution afférentes : rédaction des statuts, choix entre holding passive et holding active, constitution du capital social, immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce, ouverture d’un compte bancaire professionnel…
• Acquisition de participations au sein de différentes SCI existantes ou création des filiales.

Si vous souhaitez réaliser des investissements immobiliers conséquents, ou si vous êtes déjà à la tête d’un patrimoine immobilier bénéficiaire, la création d’une société mère présente de vrais avantages fiscaux et financiers. La holding immobilière permet d’accroître efficacement votre patrimoine, et pourquoi pas de devenir rentier immobilier.