Investir 50 000 euros en SCPI : pourquoi et comment ?

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Vous recherchez un placement intéressant pour votre épargne ? Vous aimeriez investir une somme importante ? 

Plus d’un million d’épargnants français ont choisi d’investir dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). D’ailleurs, le montant collecté par les SCPI en 2022 devrait avoisiner les 10 milliards d’euros, un record ! 

Néanmoins, est-il rentable d’investir 50 000€ dans des parts de SCPI ? De quelle façon investir 50 000€ en SCPI ? Les éléments pour y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un véhicule d’investissement qui collecte l’épargne des particuliers (principalement) pour l’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, résidences de soins, etc.) ou parfois dans le logement résidentiel, dans le but de louer ces locaux et d’en tirer un revenu locatif. En tant qu’associés, les investisseurs reçoivent ensuite, de façon régulière, une quote-part des loyers perçus

Chaque SCPI est gérée par une société de gestion qui s’occupe de tout : acquérir des biens à fort potentiel, gérer le parc immobilier, trouver et suivre les locataires, etc., en contrepartie de frais facturés aux investisseurs. C’est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier « pierre papier », que ce soit en France, en Europe ou même ailleurs dans le monde.

Points forts et risques d’un investissement en SCPI

Investir en SCPI : quels avantages ?

L’immobilier est un secteur refuge, appuyé sur des actifs tangibles et qui montre de belles performances sur le long terme. 

De plus, les SCPI proposent un couple rendement/risque favorable et de sérieux atouts :

  • Contrairement à un investissement immobilier locatif en direct, le « ticket d’entrée » en SCPI est bien plus accessible : entre 200€ et 5 000€ ;
  • Votre investissement SCPI est complètement délégué à un professionnel : la société de gestion. C’est un gain de temps et un apport de compétences énorme ;
  • La SCPI offre une bonne diversification (type de biens, secteurs d’activité des locataires, zones géographiques, etc.) ;
  • Les risques locatifs (impayés de loyer, vacance locative, dégradations…) sont mutualisés sur plusieurs actifs immobiliers ;
  • Le niveau de rendement est attractif, généralement au-dessus de 4 %… mieux que les placements traditionnels.

Les limites d’un investissement en SCPI

Bien que les SCPI soient généralement classées en catégorie 2 ou 3 sur les 7 que compte l’échelle de risque proposée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), ce placement comporte des risques :

  • La perte de capital partielle ou totale en cas de difficultés ou de faillite de la société (le capital n’est pas garanti), ainsi qu’une baisse de la valorisation des parts en cas de fortes perturbations sur le marché immobilier ;
  • L’absence de revenu, dépendant de la bonne gestion de la SCPI et du taux d’occupation des actifs immobiliers ;
  • Le manque de liquidité : l’investissement en SCPI doit être envisagé à long terme (8 ans minimum), et même s’il est possible de vendre ses parts, les délais peuvent être longs ;
  • La fiscalité peut s’avérer très élevée. Vous pouvez par exemple calculer combien investir en SCPI pour que les revenus perçus ne basculent pas dans une Tranche d’imposition marginale (TMI) supérieure à votre TMI actuelle.

Pourquoi investir 50 000€ en SCPI ?

Quel(s) objectif(s) de placement ?

Grâce à sa diversité et sa souplesse, l’investissement en SCPI peut répondre à plusieurs objectifs, d’autant plus avec un budget de 50 000€. 

Si vous recherchez un gain immédiat, vous pouvez obtenir un complément de revenu mensuel ou trimestriel grâce aux dividendes versés par la SCPI, ou réduire votre impôt sur le revenu (IR) en optant pour une SCPI de défiscalisation. 

Si vous envisagez plutôt votre placement à très long terme, l’investissement en SCPI peut permettre de capitaliser votre épargne pendant votre vie active jusqu’à la retraite, pour percevoir un revenu additionnel ou pour vendre vos parts et toucher un capital pour vos vieux jours. Certains actifs de SCPI à fort potentiel de valorisation peuvent également générer une plus-value à la revente après plusieurs années. 

Enfin, pour ceux qui veulent anticiper la transmission de leur patrimoine, les donations de parts de SCPI bénéficient d’abattements fiscaux et le partage de parts de SCPI lors d’une succession est simplifié et évite les problèmes de l’indivision liés à un bien immobilier détenu en direct. 

Toutes ces options ne sont pas incompatibles et peuvent être associées en fonction de vos choix et de votre « profil investisseur » : la meilleure stratégie d’investissement est d’abord celle qui vous correspond le mieux.

Quel rendement espérer avec 50 000€ en SCPI ?

Bonne nouvelle, le rendement des SCPI, appelé Taux de distribution (TD), est supérieur à 4 % depuis plus de 30 ans (attendu à 4,5 % en 2022). Et même si rien ne garantit que cette performance se poursuive, il est clair que les SCPI s’appuient sur des fondamentaux solides qui permettent d’envisager l’avenir positivement. 

Concrètement, un investissement de 50 000€ (hors frais) dans des parts de SCPI à 4,5 % en moyenne permet de toucher 2 250€ de revenus par an, net de frais et avant impôt, soit 187,50€ par mois. À cela s’ajoute la revalorisation des parts, qu’on peut estimer autour de 1 % par an selon les données de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), et l’éventuelle plus-value qui peut intervenir sur la cession des biens de la SCPI. 

Ainsi, un investissement de 50 000€ à long terme (voire très long terme pour bénéficier, en plus, d’exonérations fiscales) en SCPI peut générer, dans cet exemple, un rendement annuel de 4,5 % + 1 % + plus-value répartie sur la période d’investissement.

À noter

La performance globale de l’investissement peut encore être améliorée en réinvestissant les gains perçus des SCPI, en profitant d’un dispositif de défiscalisation lorsque c’est pertinent ou en investissant en démembrement de parts.

SCPI : quelle fiscalité ?

Les gains perçus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, imposés à l’IR (selon votre TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Deux régimes d’imposition sont possibles en SCPI : le régime micro-foncier (sous conditions) pour lequel on applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, et le régime réel qui permet de déduire des revenus SCPI tous les frais, charges et intérêts d’emprunt pour leur montant réel. 

Pour aller plus loin

Lisez notre article Comment déclarer ses revenus de SCPI ?

Comment investir 50 000€ en SCPI ?

Les solutions pour acquérir des parts de SCPI

Selon votre stratégie d’investissement, plusieurs possibilités sont possibles :

  • En direct via les sociétés de gestion qui gèrent les SCPI ou par un intermédiaire (banque, plateforme en ligne, gestionnaire de patrimoine…) ;
  • Au comptant, si vous disposez déjà d’une épargne mobilisable, ou avec un emprunt pour profiter de l’effet de levier du crédit et acheter davantage de parts de SCPI avec un apport de 50 000€. De plus, à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt au régime fiscal réel et réduire votre imposition ;
  • Via les unités de compte d’un contrat d’assurance-vie : une méthode efficace pour constituer un capital en préparation de la retraite ou d’une succession, en bénéficiant d’avantages fiscaux. En revanche, l’achat de parts de SCPI en assurance-vie comporte aussi des limites et peut être coûteux… Acheter des parts de SCPI en direct ou via l’assurance-vie devra donc être un choix éclairé pour ne pas détruire la performance de votre investissement.
  • En nue-propriété (démembrement temporaire SCPI) pour profiter d’une décote de 15 à 35 % sur le prix d’achat et acquérir ainsi plus de parts avec 50 000 €. À noter, les parts de SCPI en démembrement n’entrent pas dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

SCPI : épargnez à votre rythme

Il est possible d’acheter des parts de SCPI pour quelques centaines d’euros : parfait pour commencer à investir, mais pas suffisant pour obtenir un complément de revenu significatif ou développer votre patrimoine financier. Par exemple, un capital de départ de 5 000€ rapporte environ 18€ par mois (c’est malgré tout un bon rendement), mais si vous visez une centaine d’euros mensuels (avant impôt), il faudra alors investir autour de 28 000€ en SCPI. 

Pour ce faire, vous pouvez réaliser un apport intégral dès le départ (pour toucher des revenus importants rapidement), ou investir à crédit, ou épargner grâce à des versements réguliers, en acceptant que vos revenus augmentent plus progressivement. Certaines SCPI proposent même des mécanismes d’investissement programmé pour capitaliser les sommes perçues.

Si vous n’avez pas besoin de liquidités, c’est sans doute une bonne option : vous constituez votre patrimoine et vous augmentez vos revenus sans effort supplémentaire.

Comment choisir parmi les SCPI pour investir 50 000€ ?

La SCPI est une solution de placement solide et rentable, associée à un risque modéré, qui offre de nombreux avantages. De par sa souplesse et sa modularité, l’investissement en SCPI permet également de s’adapter à chaque profil d’investisseur.
Aussi, selon votre profil patrimonial et personnel, il faudra choisir la ou les meilleures SCPI qui correspondent à vos objectifs de placement. Sachez qu’avec une somme de 50 000€, vous pouvez tout à fait faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner.

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Michaël Marrot

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