Comment investir avec succès dans l’immobilier locatif ancien en 2023 ?

Investir dans l'Ancien (Guide 2022)
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Vous avez décidé (ou êtes sur le point) d’investir dans l’immobilier locatif ? C’est un excellent choix pour se créer un patrimoine, obtenir un complément de revenu à la retraite ou constituer un capital pour le transmettre à vos enfants. Alors que l’immobilier neuf est intéressant pour profiter d’un avantage fiscal sur quelques années, l’immobilier ancien est plutôt considéré comme un investissement long terme, qui présente de nombreux avantages…

Découvrez notre guide complet pour réussir votre investissement dans l’immobilier ancien !

Quels sont les avantages d’un investissement locatif dans l’ancien ?

En comparaison avec l’achat d’un logement neuf, investir dans un bien immobilier ancien offre de multiples opportunités :

Des biens immobiliers anciens plus nombreux et disponibles rapidement

Depuis les années 2000 en France, il se vend environ 1 million de logements chaque année, avec un pic de 1,3 million de transactions atteint en 2019. Cependant, la construction neuve ne représente que 20 à 25% des ventes… La grande majorité des biens vendus sont des logements anciens. 

Et pour cause, les programmes immobiliers neufs sont insuffisants et les emplacements dédiés aux nouvelles constructions se font rares, notamment dans les centres-villes.

En tant qu’acheteur immobilier, il est plus simple de trouver un bien qui correspond à son budget et à ses critères dans l’ancien plutôt que dans le neuf.

De plus, vous pourrez prendre possession d’un appartement ou d’une maison ancienne en 3 ou 4 mois, alors qu’il faudra attendre un peu plus d’un an pour un bien immobilier en construction. Avec l’ancien, vous pourrez donc commencer la location plus rapidement.

Des logements anciens avec du caractère et mieux situés

La réglementation en matière d’urbanisme et les normes de construction neuve sont très encadrées. De fait, le style de construction est assez homogène d’un projet à l’autre. À l’inverse, beaucoup de biens anciens ont l’avantage d’être uniques, avec une identité forte : parfait pour se démarquer de la concurrence !

Acheter dans l’ancien, c’est aussi la possibilité d’accéder à des logements en centre-ville, à proximité de toutes les commodités et où la demande locative est forte. C’est un atout indéniable pour la rentabilité d’un investissement immobilier, car il limite la vacance locative et impacte favorablement la plus-value en cas de revente. 

Les nouvelles constructions s’implantent davantage en périphérie urbaine, selon le foncier disponible : il est plus difficile d’appréhender la qualité du quartier et les typologies de locataires sont souvent plus restreintes.

Un prix d’achat dans l’ancien plus faible que dans le neuf et une meilleure plus-value

Un bien ancien coûte généralement moins cher, de l’ordre de 10 à 20%, par rapport à un bien neuf. Cela s’explique car l’offre de logements anciens est plus importante, donc plus concurrencée (la négociation est possible), les normes dans le neuf sont plus contraignantes (coût supplémentaire à la construction), les matériaux ont un coût plus élevé aujourd’hui, et surtout, un bien ancien implique la plupart du temps la réalisation de travaux, d’où une décote sur le prix de vente.

De plus, les biens anciens rénovés sont convoités sur le marché, pour leur emplacement, leur histoire, leur charme… Leur côte se bonifie avec le temps : de quoi réaliser une plus-value plus importante que dans le cadre d’une revente d’un bien neuf.

Quels sont les inconvénients à investir dans l’immobilier ancien ?

Bien entendu, l’investissement dans un logement ancien comporte également quelques désagréments :

Des frais de notaire plus élevés dans l’ancien que dans le neuf

Il faut compter 7 à 8% du prix d’achat pour estimer les frais de notaire facturés dans le cadre de l’achat d’un logement ancien. Cela peut représenter une grosse somme d’argent en comparaison à l’immobilier neuf, où les frais de notaire sont plus faibles, entre 2 et 3% en moyenne.

Des travaux de rénovation à prévoir dans un bien ancien

Acheter un logement ancien, c’est accepter de réaliser des travaux, souvent juste après l’acquisition, pour :

  • la remise en état du bien (installation électrique, chauffage, double vitrage, salle de bain, etc.) ;
  • la décoration (peintures, papiers peints, poignées de portes, etc.) ;
  • moderniser l’intérieur. 

En effet, les normes de confort n’étaient pas les mêmes qu’aujourd’hui et certains équipements peuvent être passés de mode ou manquants pour assurer le bien-être des occupants.

Bon à savoir

La  loi Climat et Résilience d’août 2021 introduit l’interdiction de louer des « passoires énergétiques » classées G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à partir de 2025 (et même 2023 pour les logements les plus énergivores). Cette mesure concernera également les biens classés F à compter de 2028 et ceux classés E à partir de 2034.

Des frais d’entretien plus élevés dans l’ancien que dans le neuf

En investissant dans l’ancien, il y a fort à parier que vous serez confronté à la mise en œuvre de gros travaux pour l’entretien du bâtiment : réfection de toiture, ravalement de façade, chaudière à remplacer, etc. L’entretien de matériels plus vétustes dans un bien ancien peut aussi engendrer des frais supplémentaires. Des travaux auxquels échappera le propriétaire d’un bien immobilier neuf pendant plusieurs années.

Le coût des travaux doit donc être anticipé avant l’acquisition d’un logement ancien pour vous assurer de la cohérence de votre crédit immobilier avec les dépenses prévues, et pour éviter de plomber votre rentabilité locative. Malgré tout, les travaux sont aussi un bon moyen de valoriser le bien pour espérer réaliser une belle plus-value à la revente.

Nos 6 conseils pour réussir votre investissement locatif dans l’ancien

Vous connaissez maintenant les principaux avantages et inconvénients de l’investissement locatif ancien. Voici les quelques règles essentielles à suivre pour optimiser la rentabilité d’une opération dans l’immobilier locatif ancien.

Définir le type de bien immobilier visé

Avant de parcourir les sites d’annonces, prenez le temps de déterminer la cible de vos recherches. Il sera ensuite plus simple de faire le tri parmi les nombreuses offres.

Pour ce faire, prenez en considération les critères suivants :

  • La ville d’investissement : recherchez une ou plusieurs villes attractives (si vous connaissez les lieux, c’est une force à exploiter), bien desservies, avec un bassin d’emploi dynamique, une communauté étudiante importante ou une offre touristique forte, et pour laquelle la demande de logements est supérieure à l’offre, afin de limiter le risque de vacance locative.
  • La localisation du bien : privilégiez un emplacement adapté au type de locataire. Un studio proche des universités et des transports sera parfait pour un étudiant, un appartement T3 à proximité des crèches et écoles conviendra à un jeune couple avec enfant, et un T2 en centre-ville ou dans une zone calme près des commerces pourra intéresser des personnes âgées par exemple.
  • L’état du bien : préférez-vous un logement ancien déjà remis en état, avec petits travaux, ou avec une rénovation globale à prévoir ?
  • Votre capacité d’emprunt : pour connaître précisément le montant qu’il est possible d’emprunter pour financer le bien (travaux compris). Cette information est capitale pour sélectionner uniquement des annonces en cohérence avec votre budget.

Étudier les dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier ancien

À l’instar de l’immobilier neuf, il existe plusieurs aides fiscales pour les investisseurs immobiliers dans l’ancien, selon le type du bien, les rénovations envisagées ou encore le profil des locataires :

La Loi Pinel ancien

Elle concerne les logements anciens situés dans des zones tendues (Île-de-France et côte méditerranéenne principalement) qui nécessitent soit une rénovation intégrale dont les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération, soit des travaux de réhabilitation, soit les locaux transformés en logement d’habitation. Le bien devra être loué en tant que résidence principale à des locataires à faibles revenus, sur une durée de 6 à 12 ans et avec un loyer modéré.

Grâce au Pinel ancien, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’Impôt sur le revenu (IR), selon la durée d’engagement de location, de 12 à 21% du coût de votre projet immobilier (maximum 300 000€ et 5 500€ par mètre carré).

À noter

Le dispositif Pinel ancien est maintenu jusqu’en 2024, mais les taux de réduction d’impôt commenceront à diminuer à partir de 2023.

La Loi Denormandie

Ce mécanisme de défiscalisation est similaire au Pinel ancien, tant au niveau de leur champ d’action ou de leurs avantages fiscaux. Cependant, la zone éligible au dispositif Denormandie concerne près de 250 collectivités réparties sur tout le territoire français.

À noter

Le dispositif Denormandie doit prendre fin au 31 décembre 2022.

Le dispositif Loc’Avantages via l’Agence nationale de l’habitat (ANAH)

Ce nouveau mécanisme remplace la déduction fiscale Cosse, appelée aussi « Louer abordable », depuis le 1er avril 2022. Loc’Avantages permet au propriétaire-bailleur d’obtenir une réduction d’impôt s’il s’engage à louer pendant au moins 6 ans, à des locataires ayant des revenus sous le plafond autorisé, et à ne pas dépasser un montant maximal de loyer (loc1, loc2 ou loc3).

Plus le niveau de loyer proposé est bas, plus la réduction IR est élevée : de 15 à 35% en louant vous-même le logement, et de 20 à 65% en choisissant l’intermédiation locative (agence immobilière).

À noter

Le dispositif Loc’Avantages n’est pas accessible pour les biens étiquetés F ou G suite au DPE.

Les aides de l’ANAH pour l’investissement locatif dans l’ancien

Avec Loc’Avantages, en plus de la réduction fiscale, il est possible de solliciter des aides financières auprès de l’ANAH pour réaliser des travaux de rénovation avant la mise en location. Vous pouvez percevoir jusqu’à 28 000€ pour des travaux de réhabilitation et jusqu’à 15 000€ pour l’amélioration de la performance énergétique. 

Dans tous les cas, le logement devra se classer D sur le DPE après travaux.

Bon à savoir

Demandez à votre banque si vous êtes éligible à l’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer des travaux de rénovation énergétique (jusqu’à 50 000€).

Les Lois Malraux et Monument Historique

L’objectif commun des dispositifs Malraux et Monument Historique est de protéger le patrimoine architectural français. La Loi Malraux concerne les bâtiments à restaurer dans des secteurs sauvegardés destinés à la location alors que la Loi Monument Historique s’applique aux biens d’exception, loués ou non.

Tous deux permettent de profiter d’une réduction d’impôt à condition de respecter des critères très restrictifs et contraignants.

Fixer un loyer raisonnable

L’objectif principal d’un investissement locatif est de maximiser le taux d’occupation pour ne pas pénaliser la rentabilité locative du bien. Pour cela, il faut proposer un loyer au juste prix, celui du marché, ni trop haut, ni trop bas. Étudiez les offres similaires sur votre zone de location et comparez les prix.

Vous pouvez éventuellement vous placer sensiblement en dessous des autres offres pour attirer rapidement des locataires, ou légèrement au-dessus si le marché locatif est très tendu et que le logement dispose de meilleures prestations, mais ne vous montrez pas trop gourmand, au risque de ne pas trouver preneur !

À noter

N’oubliez pas d’insérer une clause de révision annuelle du loyer dans le bail de location, sans quoi vous ne pourrez pas augmenter le loyer avant le prochain locataire.

Opter pour la gestion locative déléguée

Pour vous décharger des tâches liées à la location, n’hésitez pas à confier le logement à une agence. Bien que le coût soit de l’ordre de 5 à 10% du loyer, vous n’aurez pas à vous préoccuper de la recherche de locataires, de l’étude des dossiers, du suivi administratif (rédaction du bail, paiement des loyers, quittances, etc.), et en cas de travaux, l’agence proposera des entrepreneurs qualifiés.

Renseignez-vous auprès de plusieurs sociétés et faites jouer la concurrence. Les agences 100% en ligne proposent également des tarifs très attractifs.

Souscrire une assurance contre les loyers impayés

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif dans l’ancien (ou le neuf), ne faites pas l’économie d’une Garantie des Loyers Impayés (GLI). Certes, il vous en coûtera entre 1,5 et 2,5% des loyers bruts perçus, mais vous serez protégés contre les impayés, les frais de contentieux, et même les dégradations, selon les conditions du contrat.

Choisir la fiscalité adaptée à votre projet et à votre profil d’investisseur

L’imposition des revenus locatifs n’est pas à prendre à la légère… Le choix du régime fiscal doit se faire à la lumière de votre situation patrimoniale et de votre projet immobilier locatif. Sans quoi, la rentabilité de votre investissement pourrait être fortement impactée ! Faites appel à un expert-comptable pour vous accompagner.

La fiscalité des loyers en location nue (ou vide)

Les recettes locatives d’un logement loué vide sont considérées comme des revenus fonciers et peuvent être imposées :

  • Au régime Micro-foncier qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total des loyers hors charges. Les 70% restants sont taxés à l’IR et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
  • Au régime Réel foncier. Au lieu de l’abattement forfaitaire, vous déduisez les charges réelles liées à votre activité locative. Contrairement au régime du Micro-foncier, le résultat peut donc entraîner un bénéfice (variable selon le montant des charges) ou un déficit. Ce dernier est reportable pendant 10 ans, dans la limite de 10 700€ chaque année. Cette solution est plus intéressante pour ceux qui investissent dans l’ancien et réalisent de nombreux travaux de rénovation.

La fiscalité des loyers en location meublée

D’un point de vue fiscal, la location meublée est sans doute la solution la plus avantageuse, à condition de respecter des règles strictes, notamment sur le mobilier obligatoire à fournir, les conditions de bail, etc.

La location d’un appartement ou d’une maison meublée s’effectue sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou en tant que loueur professionnel si vous dépassez 23 000€ de revenu locatif, et que celui-ci représente la majeure partie de vos revenus globaux.

Les loyers perçus en LMNP sont déclarés comme des revenus commerciaux, dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

Deux options s’offrent à vous :

  • Le régime Micro-BIC (appliqué par défaut), qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives. Vous serez donc taxés à l’IR et aux prélèvements sociaux sur les 50% restants.
  • Le régime BIC réel simplifié (sur option), qui permet de déduire les charges réelles de location et surtout, de réaliser un amortissement comptable du bien et du mobilier. En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur fictive du bien dans le temps. En pratique, le coût d’acquisition du bien et du mobilier est étalé sur la durée d’utilisation prévue.

Prenons l’exemple d’un logement acheté 100 000€, qui génère chaque année 5 500€ de loyers. Si on estime l’ensemble des charges (factures d’entretien et de réparations, taxe foncière, assurances, frais d’agence de gestion locative, honoraires de l’expert-comptable, intérêts d’emprunt, etc.) à 1 500€ par an, et qu’on applique un amortissement du bien sur 25 ans, soit 4 000€ annuels, le résultat imposable est nul : 5 500 – 1 500 – 4 000 = 0.


Grâce à ce système, il est donc possible de réduire fortement, voire d’annuler complètement l’imposition de vos revenus locatifs, et ce pendant longtemps !

À noter

Si le calcul du résultat fiscal fait apparaître un déficit, celui-ci est obligatoirement reporté pendant 10 ans, dans la limite de 10 700€ par an.

Ce qu’il faut retenir

Le marché immobilier ancien est particulièrement porteur en France. Avec des logements bien placés, dans un cadre de vie recherché, moins chers que les biens neufs à l’achat et bénéficiant de nombreux avantages fiscaux, investir dans l’immobilier ancien peut s’avérer une très bonne affaire. Mais ce type de placement exige une bonne préparation pour trouver le meilleur schéma d’investissement afin de concrétiser votre projet.
Un bien immobilier ancien nécessite généralement des travaux de réfection importants et on ne sait jamais vraiment à quoi s’attendre par la suite, mais l’investissement locatif dans l’ancien permet de se constituer un patrimoine avec un risque mesuré, à condition de se renseigner en amont et de se faire accompagner si nécessaire.

author

Michaël Marrot

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