Comment investir dans la pierre papier en 2023 ?

Investir dans la pierre papier

Traditionnellement, l’immobilier représente en moyenne une part très importante du patrimoine du ménage français : à peu près 54 % du total de ses actifs en 2020.

Or, la forme que prend cette classe d’actif pour un épargnant est bien souvent la même : un ou plusieurs biens (appartements, maisons, immeubles…) détenus en direct et acquis après passage chez le notaire. 

Et avec du recul, c’est assez étonnant ! En effet, ce mode de détention n’est pas du tout le plus aisé : entre les inconvénients de gestion et les différentes connaissances à mobiliser pour optimiser ses rendements (bâtiment, fiscalité, etc.), l’investissement immobilier en direct peut susciter de nombreuses inquiétudes et complications… Il s’agit donc d’un type d’investissement qui n’est en réalité pas spécialement fait pour tout le monde… 

A contrario, il serait dommage que tous ces inconvénients privent l’investisseur de ses nombreux atouts… 

Pour profiter des rendements plutôt fiables et lucratifs que l’immobilier peut offrir sans avoir à vivre les tracas de l’investissement en direct, il peut s’orienter vers ce qu’on appelle la “pierre papier”. Entre la souscription de parts de SCPI, d’OPCI, ou l’investissement en bourse dans des actions de SIIC, l’investisseur a face à lui une myriade d’options possibles.

Si tous ces acronymes peuvent vous sembler obscurs a priori, on vous parie qu’après la lecture de cet article, vous deviendrez incollable sur tous ces types d’investissements immobiliers communément appelés “pierre papier” !

Qu’est-ce que la pierre papier ?

On oppose souvent la “pierre” à la “pierre papier”. 

Dans le premier cas de figure, un investissement dans la pierre est un investissement en direct et en nom propre dans un actif immobilier tangible, dont on a la pleine responsabilité, et dont on peut déléguer la gestion à des mandataires, tels que des agences immobilières (l’investissement immobilier classique) moyennant un pourcentage du loyer mensuel. Ici, la charge de nombreux frais récurrents (taxe foncière, frais de copropriété, etc.) est à prévoir. 

Dans le deuxième cas, le mode d’investissement est très différent. 

Dans la “pierre papier”, on investit dans une valeur mobilière (un contrat de propriété) qui donne le droit de détenir une certaine proportion d’une société qui elle-même détient majoritairement des actifs immobiliers. Cette société est gérée par une équipe de professionnels de la finance, perçoit des loyers et fait grossir son portefeuille d’actifs : rémunérant ainsi le détenteur de la part ou de l’action !

Ici, l’investisseur est soit associé, soit actionnaire. Il ne s’occupe pas directement de la gestion et n’a pas grand chose à faire (sauf participer aux assemblées générales et influencer la politique de gestion de la société, s’il le souhaite) : c’est la société dont il a acquis des parts qui s’occupe de tout et qui lui reverse les loyers perçus. 

L’actionnaire ou l’associé est rémunéré de deux manières distinctes :

  • Indirectement via l’évolution de la valeur faciale de la part ou de l’action.
  • Directement via un rendement généré par les loyers. Ce rendement perçu est catalogué comme “revenus locatifs”.

Pourquoi investir dans la pierre papier ?

Comme vous pouvez vous en douter, investir dans la pierre papier présente de nombreux avantages et inconvénients dont il faut avoir pleinement conscience avant de se lancer.

Avantages de la pierre papier

Par rapport à l’immobilier classique, la pierre papier présente quelques avantages non négligeables. 

1. Possibilité d’investir avec de petits montants sur mesure

L’acquisition d’un bien immobilier en direct est souvent coûteuse et lourde financièrement (au minimum plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un petit studio dans une ville moyenne). 

Avec la pierre papier, cette difficulté saute complètement ! 

Il est en général possible d’investir pour quelques dizaines ou centaines d’euros par part ou action. Cela permet à l’investisseur de choisir très précisément le montant qu’il souhaite allouer à son investissement. 

Il en découle une maîtrise budgétaire beaucoup plus fine qu’avec l’immobilier conventionnel.

À noter

Pour certains supports de pierre papier (SIIC et OPCI), les frais d’entrée sont très limités. Quand on investit dans un bien immobilier en direct, il est nécessaire de s’affranchir des frais de notaire (parfois compris entre 8 à 10% du prix d’acquisition dans l’ancien). 

2. Mutualisation du risque

Avec un bien immobilier détenu en direct, le propriétaire est confronté à toute une série de risques qu’il est obligé d’assumer seul. 

Impayés de loyer, litiges avec le locataire, problèmes de matériels et d’équipements à changer, entretien courant du bien… Tous ces risques mis bout à bout peuvent finir par éroder sérieusement le rendement de l’investissement. 

Du côté de la pierre papier, le risque est mutualisé et pleinement assumé par tous les actionnaires ou associés (parfois plus de 2 000 personnes…). Il en résulte un risque opérationnel beaucoup plus faible

D’autre part, la perte est entièrement limitée au montant de l’apport initial. 

3. Liquidité de l’actif financier

Contre un investissement immobilier classique, l’investissement en pierre papier présente un avantage incroyable : la liquidité. 

Il est courant qu’un bien immobilier reste sur le marché pendant quelques mois avant qu’un acheteur ne se présente. 

Pas avec l’immobilier financier (la SCPI peut quand même présenter parfois quelques problèmes de liquidité) !

4. Pas de gestion courante

Gérer l’assurance, l’occupation des lieux du locataire, son départ, les candidatures, les problèmes courants. Cela fait partie du quotidien du propriétaire immobilier conventionnel. 

Du côté de la pierre papier, les formalités administratives et de gestion (que ce soit au moment de l’achat et de la revente, mais aussi une fois le bien en possession) sont quasiment inexistantes

Une fois la souscription aux parts faite (ou l’acquisition d’actions), il n’y a plus qu’à patienter et profiter des rendements de vos investissements sans rien avoir à faire à côté (si ce n’est de bien remplir votre déclaration d’impôt l’année suivante). 

5. Des rendements locatifs en moyenne pas très éloignés de ceux de la pierre

En France, le rendement locatif était en moyenne de 5.9% en 2019. De son côté, le rendement moyen des SCPI s’établissait la même année à 4.4%, mais certaines SCPI font bien mieux que cette moyenne

Du côté des OPCI, on s’approche plutôt des 5.4% (hors appréciation des parts consécutive à l’augmentation de la valeur des actifs immobiliers du portefeuille), tandis que pour les SIIC, le rendement (hors fluctuation du cours de Bourse) peut parfois avoisiner les 6 à 10%. 

Inconvénients de la pierre papier

Si ce type d’investissement présente de nombreux avantages, il existe aussi un certain nombre d’inconvénients. 

1. Pas de gestion courante possible

La pierre papier permet à l’investisseur de se décharger de la gestion courante d’un bien immobilier. Mais si cette caractéristique peut être considérée pour beaucoup comme un avantage, elle peut aussi être vue par une bonne partie des investisseurs comme un réel inconvénient qui limite la génération de rendement. 

Avec cet investissement, vous ne maîtrisez pas grand-chose : ce sont des gérants qui s’occupent de tout. Cela suppose donc une relation de confiance importante, une capacité à déléguer et à souscrire à une politique de gestion commune. 

Il faut également noter que l’équipe de gestion doit être rémunérée et que cette rémunération vient baisser mécaniquement le montant du rendement annuel de l’instrument financier

2. Faillibilité de la pierre papier

Lorsque vous investissez en direct dans un bien immobilier, le bien reste quoi qu’il arrive. Pour la pierre papier c’est un peu différent. Si la société d’investissement immobilier fait faillite à l’issue d’un cumul de fautes de gestion, il est possible que vous perdiez tout ou partie de votre apport… C’est beaucoup plus improbable dans le cas de l’investissement immobilier conventionnel. 

3. Difficulté à faire de l’effet de levier

Le seul investissement pierre papier qui permette d’utiliser l’effet de levier est la SCPI : il est en effet parfois possible d’investir à crédit dans ce type d’actif financier. Pour les autres, cette option n’existe pas.

Pierre papier VS pierre pierre

Après la présentation des avantages et inconvénients de la pierre papier, certains lecteurs pourraient penser que ce mode d’investissement gagne haut la main contre l’immobilier traditionnel. 

En effet, considérant à quel point le rendement locatif moyen d’un bien immobilier détenu en direct en France est proche des rendements de la pierre papier, il est possible de considérer que la moyenne des français devrait plutôt investir en pierre papier. 

Surtout lorsqu’on sait qu’il est possible de détenir ce type d’actif via des produits d’épargne à la fiscalité très avantageuse, comme l’assurance-vie, le PEA ou le PER

Mais il faut bien avoir en tête une chose. 

Dans le monde de l’immobilier classique, il existe une souplesse et un vivier d’opportunités qu’il ne faut pas si facilement mettre de côté. Pour les investisseurs qui connaissent bien l’immobilier, savent utiliser certains modes de location comme la LMNP, et ont d’excellentes compétences dans ce domaine, l’immobilier physique conventionnel restera une base incontournable. 

Rappelons aussi que l’immobilier permet l’utilisation d’un effet de levier avec un moindre risque. Il peut promettre dans certains cas des rendements bien supérieurs à ceux observés avec la pierre papier, et ce, avec peu ou pas d’apport lors de l’acquisition ! Idéal quand on commence sa carrière d’épargnant. 

3 façons d’investir dans la pierre papier

Vous pouvez investir dans plusieurs formes de “pierre papier”. Voici les plus courantes ! 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) 

La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est une société spécialisée dans la gestion de biens immobiliers. 

Son principe est simple : elle lève des capitaux en vendant directement des parts à tous types d’investisseurs (particulier ou institutionnel…). 

Les SCPI comportent au moins 95% d’actifs immobiliers et distribuent un revenu tous les trimestres (revenus fonciers).

La personne qui acquiert des parts de cette société devient ainsi associée et touche une partie du rendement total généré par l’entreprise en fonction de la proportion des parts totales détenues. Les rendements d’une SCPI (hors appréciation de la valeur de la part) sont très variables et peuvent aller de 2 à 8% en fonction de la stratégie d’investissement de la société de gestion

Il faut aussi savoir que dans le cadre de SCPI qui investissent prioritairement dans des bureaux, les rendements peuvent être plus importants que dans l’immobilier résidentiel ou de santé. Mais en cas de choc économique, elles risquent d’être beaucoup plus en difficultés.

Avantages

Gestion 100% déléguée, mutualisation du risque, rendements proches du rendement locatif moyen du parc privé français, achat à crédit possible dans certains cas, possibilité de mettre des parts de SCPI dans une assurance-vie.

Inconvénients

Moins liquide qu’un OPCI ou une SIIC (difficultés possibles lors du rachat de la part), frais d’entrée importants compris dans la souscription de la part.

Les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) 

L’OPCI, pour Organisme de placement collectif immobilier, existe depuis 2008.  Il ressemble beaucoup à l’OPCVM (Organisme de placement collectif en valeurs mobilières) dans son fonctionnement. Majoritairement investi en immobilier (au moins à 60% et jusqu’à 90% du fonds), l’OPCI est une solution d’épargne à long terme qui permet donc une forte exposition à l’immobilier. 

Ses parts (unités de compte) peuvent être souscrites par toute personne physique majeure, et détenues dans une assurance-vie, un CTO ou encore un PEA dans certains cas. Le moment de la vente est appelé le rachat. 

Les OPCI ne versent pas directement de revenus au souscripteur de part(s). Ses performances sont donc calculables à partir d’un taux de rendement global (avec revenus locatifs réinvestis). Ce rendement est assimilable à la performance annuelle du fonds et augmente la valeur de la part. Si l’investisseur veut bénéficier des liquidités de son retour sur investissement, il doit vendre ses parts d’OPCI. 

Avantages

Souscription facile et beaucoup moins onéreuse que les SCPI, plus grande liquidité que les SCPI.

Inconvénients

Impossibilité d’acheter les parts d’OPCI à crédit, frais de gestion annuels, pas de revenus locatifs ni de dividendes réguliers…

Les SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) 


Une SIIC pour société d’investissement immobilier cotée désigne une société immobilière dont il est possible d’acquérir les parts en achetant ses actions directement sur les marchés financiers. Sa valeur fluctue quotidiennement en fonction de l’évolution de son cours de Bourse. 

Parallèlement à cela, les SIIC délivrent souvent des rendements importants, issus des loyers perçus. En effet, elles sont légalement tenues de redistribuer 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées. 

De nombreuses SIIC françaises existent et sont cotées à la bourse de Paris, mais il est aussi possible d’investir dans des SIIC américaines cotées sur le New York Stock Exchange (Reits pour Real Estate Investment Trusts). 

Avantages

Achat sur un compte bancaire (CTO ou PEA…), investissement très liquide, pas de frais de souscription (hormis les frais d’ordre de bourse), rendements parfois importants.

Inconvénients

Volatilité plus grande, risque de perte en capital accru, connaissances poussées en finance nécessaires.

ETFs à thématique immobilière : investir différemment avec un assortiment de SIIC

Si vous souhaitez investir dans des SIIC mais que le risque plus important de perte en capital vous effraie, il est possible de le lisser en investissant dans un ETF à thématique immobilière

Cet instrument financier vous permettra de vous exposer à un portefeuille diversifié de SIIC et limitera votre risque de perte en capital. 

Plutôt que de sélectionner une action qui vous expose à des risques de marché plus grands, il vaut parfois mieux acheter un instrument qui vous permet de détenir un panaché de compagnies bien connues du secteur et de bonne qualité.

Attention

Il est possible que sur ce type de produit, vous n’obteniez pas les mêmes performances qu’avec une SIIC. Comme d’habitude en finance, moins le risque de l’investissement est élevé, moins le rendement a de chances de l’être.

Pierre papier : quels rendements ?

Dans la pierre-papier comme dans l’immobilier classique, il faut distinguer deux choses quand on parle de rendement :

  • Le rendement régulier généré par l’investissement immobilier, à savoir les loyers.
  • Le rendement éventuel généré après la plus-value de cession d’une part ou d’une action (si le portefeuille d’actifs immobilier de la société s’est apprécié entre le moment de l’achat et celui de la revente).

Lorsque l’investisseur détient de la pierre papier sur une certaine période, c’est en général le premier rendement qui l’intéresse le plus, le deuxième étant plus marginal et plus considéré comme “une poire pour la soif” (sauf dans le cas des SIIC peut-être). 

Du côté de la pierre-papier, c’est donc le DVM (taux de distribution sur valeur de marché) qui est traditionnellement utilisé, sachant qu’il doit aussi se révéler fiable sur le long terme (il faut regarder l’historique du fonds ou de la SIIC). 

Entre tous les types de pierre-papier qui existent, ainsi que les thématiques d’investissement (commerce, résidentiel, bureaux…), les rendements possibles sont extrêmement variés. 

Il est possible d’obtenir un rendement de 2% par an en investissant dans une SCPI à très faible risque, comme il est possible de tomber sur des SCPI plus agressives et/ou mieux gérées qui savent quadrupler ce rendement. 

Focus sur un type de pierre papier performant

Les REITs américaines représentent un type d’investissement extrêmement rentable : 

  • Elles délivrent des performances satisfaisantes, et proches des grands indices boursiers américains (avec une volatilité plus faible).
  • Pour un investisseur européen qui aurait investi dans une REIT américaine en 2009, la baisse du taux de change de l’euro par rapport au dollar aurait été un puissant catalyseur pour ses performances en euros.

Pour toutes ces raisons, diversifier son portefeuille de pierre papier avec des REITs américaines de qualité ne semble pas une mauvaise idée… 

Il est même assez étonnant de constater que les REITs américaines ont eu un taux de performance annualisé assez proche de l’indice des valeurs mobilières américaines Russell 3000 entre 1988 et 2015 !

Graphique à retrouver sur REITs

Pierre papier : quels risques ?

Lorsqu’on décide d’investir dans la pierre-papier, il faut bien être conscient qu’on s’expose à un certain nombre de risques qui diffèrent selon la nature de cet investissement “papier”. 

Comme tout investissement, il est bien évidemment possible de perdre de l’argent avec la pierre-papier. Encore plus si la perspective d’investissement de l’associé ou de l’actionnaire est restreinte. 

Ceci dit, comme nous avons pu le voir précédemment, que vous investissiez dans une SCPI, dans une OCPI ou dans une SIIC, les risques ne seront pas les mêmes : l’action d’une SIIC est plus liquide qu’une part de SCPI, mais il n’est pas possible d’investir à crédit dans l’action d’une SIIC, tandis que c’est parfois possible pour la part d’une SCPI…

Là où dans l’investissement immobilier physique, votre bien ne peut pas facilement disparaître (sauf guerre ou catastrophe naturelle…), la société qui permet un investissement pierre papier peut disparaître en cas de mauvaise gestion.

Comment réduire les risques ?

Pour réduire vos risques à investir dans la pierre papier, il convient tout simplement de diversifier le type de support de vos placements (SCPI, OPCI, SIIC…) au sein de cette même nature d’actifs (pierre-papier), mais également les supports eux-mêmes (telle ou telle SCPI par exemple). 

L’investisseur doit aussi être pleinement conscient qu’un investissement en pierre papier nécessite un horizon d’investissement de long terme (surtout considérant, dans le cadre des SCPI par exemple, les frais d’entrée importants).

Une allocation partielle de votre patrimoine total (5, 8, 10 ou encore 15%) peut dans une bonne partie des cas, être une solution satisfaisante.

Exemple

Un investisseur souhaite investir dans la pierre-papier. Pour lisser sa prise de risque et “muscler” son portefeuille, il investit dans 2 SCPI, 2 OPCI et 2 SIIC (et ETFs qui s’exposent aux SIIC).

Pierre papier et crowdfunding immobilier : quelles différences ?

Depuis quelques années, un nouveau système d’investissement immobilier a fait son apparition : le crowdfunding immobilier

Le principe est simple : des investisseurs prêtent de l’argent à des promoteurs ou marchands de bien pour réaliser une ou plusieurs opérations en échange d’un rendement parfois assez conséquent (9% dans certains cas !).

Beaucoup plus souple et léger que les investissements pierre papier habituels, ce type d’investissement permet d’optimiser les rendements proposés et de participer à des projets beaucoup plus exotiques. 

Les investisseurs sont rémunérés via des systèmes de royalties directement financés par les loyers perçus. 

Investir dans l’immobilier papier : quelles perspectives 2023 ?

Vous indiquer clairement quel support pierre papier vous devez acheter en 2023 n’est malheureusement pas possible : le choix dépend de de votre perspective d’investissement, de votre tolérance au risque ou encore de vos convictions personnelles (certaines SCPI sont labellisées ISR, pour Investissement socio-responsable). 

Mais vous devez aussi et surtout faire attention aux frais de souscription, à la thématique d’exposition immobilière du fonds (la politique de risque notamment) ainsi qu’à la renommée de la société de gestion ou de la société foncière cotée liée. 

Est-ce le moment d’investir dans la pierre papier ?

Les banques centrales font ce qu’elles peuvent aujourd’hui pour lutter contre l’inflation. Les taux d’intérêt sont donc en augmentation et l’accès au crédit immobilier se resserre : le marché de l’immobilier est donc actuellement en forte tension. 

Cette considération est quand même à opposer à une autre : les taux d’intérêt restent en dessous de l’inflation réelle. Théoriquement, une personne rembourse aujourd’hui à un taux d’intérêt réel négatif. Elle s’enrichit donc mécaniquement lorsqu’elle paie ses mensualités de crédit (si l’inflation vient à devenir structurelle et continue à être plus élevée que le taux du crédit durant toute sa durée). 

Enfin, malgré la hausse des taux d’intérêt, ceux-ci n’ont jamais été aussi bas depuis près d’un siècle, ce qui continue à profiter au marché immobilier. 

Mettons maintenant à part ces considérations…

Même si pour 2023, il y a de grandes chances que les rendements de la pierre papier ne parviennent pas à battre l’inflation, sur le long terme, un investissement dans l’immobilier papier permettrait au moins de limiter l’érosion du pouvoir d’achat d’un patrimoine, voire de le faire fructifier. 

Étant donné que les loyers sont indexés à l’inflation, le risque de “grignotage” du pouvoir d’achat reste limité dans l’immobilier papier… Pourvu que la société ou l’organisme de placement dans lequel vous investissez soit bien géré et ne fasse pas faillite !

Quelle conclusion pour l’investisseur qui souhaite investir dans la pierre papier ?

Quoi qu’il en soit, l’investisseur a tout intérêt à réfléchir sérieusement au fait d’ajouter un peu de pierre papier à son portefeuille d’actifs. 

En plus de bénéficier de rendements assez proches de la moyenne du marché de l’immobilier français en direct, l’investisseur n’a plus à s’encombrer d’une gestion trop complexe… et parfois très coûteuse ! 

Reste quand même que ce mode d’investissement est beaucoup moins souple que l’investissement en direct, et permet rarement de faire des “gros coups”, comme c’est parfois possible avec ce type de placement ! L’investissement avec effet de levier est aussi plus complexe avec la pierre papier qu’avec l’immobilier physique, où il est même devenu une norme au fil du temps.

Si vous vous demandez si vous devez investir ou non dans la pierre papier, la réponse est simple : en théorie, il s’agit d’un investissement défensif plutôt intéressant, mais il ne vous permettra pas d’aller conquérir de gros rendements de 12-15% par an, comme ce peut être le cas avec une excellente gestion de portefeuille actions (pour les plus expérimentés et hors périodes de récession).Savoir si vous avez tout intérêt à vous lancer dépend donc simplement de votre tolérance au risque, de vos connaissances financières ainsi que de votre horizon d’investissement et du rendement que vous attendez.

author

Michaël Marrot

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