Faut-il investir dans l’immobilier en SCPI ? Notre avis

L’investissement dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne cesse de progresser, porté par les nombreux atouts qu’offre ce placement, notamment un rendement attractif depuis des dizaines d’années. Néanmoins, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier « pierre papier », l’historique de performance ne doit pas être votre seul guide. 

Quels sont les avantages et les limites des SCPI ? Quels sont les principaux éléments à comparer pour choisir une SCPI ? Quelles questions se poser avant d’investir en SCPI ? Voici notre avis complet pour un choix éclairé !

Avertissement

Les informations fournies sont uniquement à but éducatif. Finclub ne propose pas de conseil en investissement ni de services de courtage. Nous ne recommandons pas d’acheter ni de vendre un actif ou produit d’investissement particulier.

Pourquoi placer son argent dans les SCPI ?

Investir en SCPI, c’est devenir associé d’une société qui collecte des fonds, principalement auprès des particuliers, pour acquérir des actifs immobiliers (bureaux, entrepôts, commerces, résidences, etc.) destinés à la location dans le but d’en retirer un revenu locatif. Chaque investisseur reçoit ensuite, selon le nombre de parts achetées, une quote-part des loyers perçus. 

Choisir les SCPI permet de répondre à plusieurs objectifs de placement, que ce soit pour obtenir un revenu complémentaire régulier, faire fructifier son patrimoine, réduire son imposition, préparer sa retraite, ou encore anticiper sa succession. Focus sur les avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI.

Les avantages des SCPI

Les Sociétés civiles de placement immobilier offrent de sérieux atouts :

• Diversification du patrimoine, réparti entre de nombreux biens immobiliers de différents types et sur plusieurs zones géographiques, qui permet de mutualiser les risques, contrairement à un investissement immobilier locatif classique ;
• Gestion entièrement déléguée aux sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) : pas besoin de se préoccuper de la sélection des actifs immobiliers, de trouver des locataires, de gérer les travaux nécessaires, de suivre les loyers, etc. ;
• Souscription accessible (à partir de quelques centaines d’euros), simple : auprès des sociétés de gestion directement, via un intermédiaire comme la banque ou un Conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ou par le biais d’un contrat d’assurance-vie, et souple : vous pouvez investir à votre rythme et la revente des parts de SCPI est possible ;
• Avantages fiscaux possibles : réduction d’impôts en défiscalisation, déduction des charges et intérêts d’emprunt pour un achat à crédit ;
• Rendements potentiels attractifs : 4,45 % en moyenne en 2021 selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Pour 2022, ils devraient se situer à environ 4,5 % malgré la situation économique, preuve des fondamentaux solides des SCPI. 

Les inconvénients de l’investissement en SCPI

Même si les SCPI proposent un couple rendement/risque plus favorable que les livrets réglementés ou les cryptomonnaies, les SCPI présentent aussi des risques à considérer :

• Capital non garanti : il faut donc choisir les meilleures sociétés de gestion et SCPI pour éviter une baisse de valorisation de ses parts, voire de perdre de l’argent en cas de faillite, même si c’est rare ;
• Risques liés au sous-jacent immobilier : vacance locative, évolution du marché, variation des rendements locatifs selon la conjoncture économique, etc.
• Absence de contrôle sur le choix des biens et sur les décisions de gestion prises par la société de gestion pour la SCPI ;
• Placement à long terme : l’épargne placée en SCPI n’est pas bloquée, mais il est fortement conseillé de conserver vos parts durant 8 ans minimum pour « absorber » les frais et optimiser la rentabilité de votre investissement ;
• Fiscalité assez élevée, qui doit être intégrée à la réflexion globale pour limiter son impact, notamment pour les investisseurs fortement imposés. Quelques pistes : privilégier les SCPI qui investissent à l’étranger (moins taxées), acheter à crédit pour déduire les intérêts des revenus fonciers ou acquérir des parts de SCPI en démembrement.

Les critères à connaître pour se faire un avis sur les SCPI

Grâce au web, notamment sur les sites des sociétés de gestion qui gèrent les SCPI, les blogs spécialisés en Finance comme Finclub, les comparateurs en ligne, etc., il est assez facile de trouver des informations sur chaque SCPI présente sur le marché de l’immobilier « pierre papier ». Nous vous proposons de parcourir les points essentiels, à notre avis, sur lesquels il faut porter une attention particulière pour comparer les SCPI.

La composition du parc immobilier de la SCPI

En fonction de la stratégie de chaque gestionnaire, vous trouverez des SCPI thématiques (qui investissent une majorité de leurs fonds dans un type de secteur d’activité privilégié ou dans une zone géographique restreinte), et de SCPI diversifiées qui cherchent à répartir leurs investissements :

• Dans plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, tourisme, résidentiel, etc.) ;
• Sur des zones géographiques variées (Paris, grandes villes, province, zone euro, international, etc.) ;
• Avec des locataires dans plusieurs secteurs d’activité (transport, énergie, grande distribution, santé, etc.).

Notre avis

Contrairement à un investissement locatif classique, la SCPI permet de diversifier vos investissements dans la pierre. Il est donc préférable de choisir une SCPI diversifiée pour limiter la dépendance à un secteur d’activité ou à une zone géographique et éviter ainsi les difficultés qui pourraient survenir en période de crise.

Pour aller plus loin, depuis plusieurs années et encore plus depuis la crise Covid, les actifs liés à la logistique montrent de belles performances. En revanche, l’immobilier de bureau est plus sensible à la conjoncture économique, alors que les murs de magasins, bien que touchés en cas de crise, résistent un peu mieux.

Enfin, il peut être intéressant de choisir des SCPI qui investissent à l’étranger, pour mutualiser encore davantage les risques, mais aussi pour profiter d’une fiscalité souvent plus attractive qu’en France.

Le taux d’occupation

Pour juger de l’état de la situation locative d’une SCPI, il faut étudier, non pas un, mais deux taux d’occupation :

• Le taux d’occupation physique (TOP), pour mesurer la vacance du patrimoine immobilier de la SCPI : c’est le rapport entre la surface louée et la surface totale du parc immobilier, hors parkings. L’idéal étant de tendre vers un TOP proche de 100 %. On trouve le taux de vacance du parc par opposition. Par exemple, pour un TOP de 95 %, le taux de vacance est de 100 % – 95 % = 5 % ;
• Le taux d’occupation financier (TOF) : vulgairement, on cherche à connaître « le manque à gagner » de la SCPI. Que représentent les loyers perçus + indemnités d’occupation + indemnités compensatrices de loyers facturés par rapport à la somme des loyers facturables si le parc avait été loué en totalité ?

Notre avis

Pour être rentable, une SCPI doit non seulement proposer des locaux adaptés pour maximiser l’occupation physique, mais aussi pratiquer des montants de loyer optimisés selon les types de locataires (louer, c’est bien, louer au bon prix, c’est mieux).

Afin de se donner les meilleures chances pour obtenir des dividendes d’un bon niveau, on considère que ces deux taux d’occupation doivent au moins être égaux à 90 %.

La capitalisation et le nombre d’associés en SCPI

Pour calculer la valeur totale d’une SCPI, on multiplie le nombre de parts existantes par le prix de souscription proposé par la SCPI. On obtient ainsi sa capitalisation, autrement dit « sa taille ». 

C’est un indicateur essentiel, car une SCPI avec une capitalisation importante signifie un patrimoine immobilier conséquent donc, en principe, plus diversifié. Mécaniquement, le risque est mieux réparti que sur une SCPI à faible capitalisation qui détient moins d’immeubles. De plus, une SCPI qui peut mobiliser beaucoup de fonds pourra sans doute acquérir des actifs de meilleure qualité. 

En ce qui concerne le nombre d’associés d’une SCPI, il n’impacte pas directement son activité ou sa rentabilité. Néanmoins, une SCPI avec de nombreux associés sera moins déstabilisée si, par exemple, un grand nombre d’entre eux veulent vendre leurs parts en même temps (marché immobilier défavorable par exemple). La baisse des liquidités pourrait notamment empêcher la gestion de la SCPI et limiter les investissements.

Notre avis

Les plus grosses capitalisations en 2023 dépassent 5 milliards d’euros alors que les plus petites « seulement » quelques millions d’euros. Cependant, le niveau de capitalisation doit être relativisé : l’un des meilleurs rendements distribués en 2022 (7,04 % brut) a été atteint par la SCPI Iroko Zen qui affiche une « petite » capitalisation de 200 M€. La qualité des actifs, leur diversification, la gestion efficace des biens… sont donc peut-être des critères à prioriser par rapport à la capitalisation.

Le report à nouveau (fonds de réserve)

Le RAN (report à nouveau) constitue une réserve financière, créée par la SCPI pour permettre de maintenir un dividende même en cas de fortes difficultés (vacance locative très élevée, refus d’une hausse de loyer de la part des locataires, nombreux impayés de loyers, travaux coûteux, etc.) ou de rehausser le niveau d’un dividende dégradé à cause d’une mauvaise conjoncture économique passagère. Autrement dit, un RAN élevé est, en principe, un gage de sécurité pour les associés. 

Le RAN est normalement exprimé en jours : une SCPI qui affiche un RAN de 180 jours pourra verser un dividende aux associés pendant 6 mois, même si tous les locataires décident de ne plus payer leurs loyers en même temps…

Notre avis

Il est facile de comprendre qu’un RAN élevé signifie que la société est préparée à faire face aux variations du marché immobilier et pourra soutenir ses associés.

Dans le même genre, vous pouvez aussi observer les provisions pour gros entretien (PGE) qui montrent le niveau d’anticipation du financement de futurs travaux. Une donnée d’autant plus importante pour les SCPI dont le patrimoine est ancien ou à rénover puisque ces provisions compensent les baisses des revenus locatifs dues aux travaux.

La performance historique

Pour évaluer la rentabilité passée d’une SCPI, il existe principalement 3 indicateurs :

• Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui montre le rendement de votre investissement sur une année, net de frais de gestion. Simple, mais incomplet, car le TDVM ne tient pas compte des frais de souscription (qui réduisent la valeur des parts) ni des revalorisations du patrimoine de la SCPI ;
• Le taux de distribution (TD). Il a été mis en place depuis 2022 pour uniformiser la communication des SCPI (certaines sociétés intégraient la fiscalité dans le TDVM, ce qui faussait la comparaison). Malgré tout, le taux de rendement est imparfait, car il ne prend toujours pas en compte les frais de souscription et se calcule par rapport au prix de la part au premier janvier de l’année, alors que le TDVM se base sur un prix moyen de la part sur toute l’année ;
• Le taux de rendement interne (TRI) : sans doute le meilleur, car il intègre tous les flux de l’investissement (achat, frais complets, revenus, revente) pour calculer un taux global, avant imposition. De plus, il permet aussi une comparaison avec d’autres types d’investissements qui calcule un TRI sur la même base.

Notre avis

Pour une comparaison rapide entre SCPI, le taux de rendement est assez pertinent, car il a le mérite d’être calculé de manière identique d’une société à l’autre. Cependant, vous l’aurez compris, l’indicateur idéal est le TRI qui donne une vision du rendement réel, notamment en tenant compte des frais qui peuvent fortement « grignoter » vos gains dans la durée. Enfin, n’oubliez pas que les performances passées ne garantissent en rien les performances futures.

Comment se préparer avant d’investir en SCPI ? Notre avis

Comme pour tout investissement, il est primordial de s’informer suffisamment au préalable et de comprendre le fonctionnement du produit dans lequel vous allez placer votre argent. Voici donc les principales questions auxquelles vous devez répondre avant de vous lancer.

Quel est mon « profil d’investisseur » ?

Le profil d’investisseur est une analyse de votre situation personnelle et patrimoniale, utile pour vous orienter vers une stratégie d’investissement qui vous correspond. Il se compose généralement de 5 facteurs :

• Votre âge (on peut souvent se permettre de prendre plus de risques quand on est jeune) ;
• Votre situation personnelle (on est plus prudent avec des enfants par exemple), et patrimoniale (on sera plus « joueur » avec un patrimoine élevé) ;
• Vos objectifs personnels : compléter mes revenus, constituer un patrimoine, payer les études des enfants, préparer ma retraite, anticiper ma succession, financer un projet personnel, etc. ;
• Votre horizon de placement : quand aurez-vous besoin de récupérer votre argent ? Prévoyez-vous un placement de 1, 5, 10 ou 20 ans ? (un horizon de placement court limite la prise de risque) ;
• Votre sensibilité au risque : acceptez-vous d’assumer le risque d’une perte de votre capital ? Êtes-vous prêt à subir de fortes fluctuations sur votre portefeuille ? La tolérance au risque reflète votre personnalité. 

L’AMF met à disposition un simulateur pour déterminer votre profil d’investisseur. C’est un outil parmi d’autres, et pour une analyse plus précise, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel en investissement.

Que dois-je savoir sur les SCPI ?

Renseignez-vous sur le fonctionnement des SCPI : différents types de SCPI, modalités de souscription, rendement, fiscalité, avantages et inconvénients, différences entre SCPI, OPCI, SIIC… vous aurez ainsi les bases pour nourrir votre réflexion.

Comment investir en SCPI ?

Plusieurs méthodes sont possibles pour investir en SCPI, prenez le temps d’étudier les options pour définir votre stratégie d’investissement, sélectionner le type de SCPI qui répond à vos besoins, simuler les impacts sur votre fiscalité, etc.

Combien investir en SCPI ?

Il n’est pas facile de répondre à cette question. Savoir quel montant investir en SCPI dépend de nombreux paramètres, liés à vos objectifs, à votre niveau d’épargne, à votre fiscalité, etc. 

Il est possible d’acheter des parts à partir de 200 € environ, les SCPI sont donc accessibles à tous. Mais si vous voulez investir 50 000 € en SCPI ou même une somme plus importante, l’accompagnement d’un expert est une solution à privilégier.

Conclusion : on investit en SCPI ou pas ?

Généralement, les détenteurs de parts de SCPI sont plutôt satisfaits de leur investissement : l’immobilier est un actif tangible et résilient, les loyers des SCPI sont relativement constants et les dévaluations du prix de part de SCPI sont rares. Investir dans les meilleures SCPI est un bon placement pour se constituer un capital et un complément de revenu, sans se soucier de la gestion locative et avec un rendement supérieur aux solutions d’épargne classiques, pour un risque mesuré. 

À notre avis, les SCPI peuvent intégrer votre portefeuille d’investissement si vous avez déjà constitué une épargne de précaution, que vous avez une somme suffisante pour profiter réellement du potentiel des SCPI, que vous cherchez à diversifier vos placements et que les hypothèses de calcul de votre fiscalité ne sont pas défavorables. N’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel pour adapter vos placements à votre situation.