5 infos pour tout savoir sur le krach immobilier

Krach Immobilier : Définition, Causes et Conséquences

Si les krachs immobiliers de 1991 et 2008 ont marqué les esprits, l’histoire n’en retient pas d’autre pour l’instant. Néanmoins, un vent de panique régulier souffle sur le marché immobilier. Hausse des prix, durcissement des conditions de crédits, diminution du pouvoir d’achat, spéculation excessive… Les experts les plus pessimistes prédisent ponctuellement une chute libre des valeurs immobilières. 

Vous hésitez à investir ? Nous vous livrons 5 informations essentielles pour tout savoir sur le krach immobilier.

#1 La définition d’un krach immobilier

Un krach est un effondrement brutal d’une valeur. Le terme krach est allemand, littéralement, il signifie vacarme et accident. 

Le krach peut se produire dans plusieurs secteurs, la bourse ou l’immobilier. Principalement lorsqu’il y a des intérêts pécuniaires en jeu. Il ne concerne que les actifs. 

Le krach immobilier correspond à un effondrement du marché immobilier qui remet en jeu des investissements réalisés. In fine, les biens immobiliers sont vendus à perte. Mettant les investisseurs en mauvaise posture financière.

Concrètement, lors d’un krach immobilier, les propriétaires cherchent à vendre leurs biens tandis que les acquéreurs fuient les investissements. 

#2 Le fonctionnement du krach immobilier

Un krach immobilier est le pic d’un cycle qui comporte plusieurs phases.

  • Le cycle débute par une phase d’expansion.
  • Les banques octroient de nombreux crédits bancaires avec des taux d’emprunt faibles.
  • Cela entraîne une augmentation du nombre de transactions immobilières et du nombre de constructions. 
  • Et par conséquent, il en résulte une augmentation des prix de l’immobilier. Les biens immobiliers sont vendus à une valeur excessive. On parle de bulle financière ou de bulle immobilière.
  • Le cycle se poursuit ensuite par une alerte des banques centrales face à l’emballement du marché immobilier. Des mesures drastiques peuvent également être prises.
  • En retour, les établissements bancaires durcissent les conditions d’octroi des crédits.
  • Le krach se crée, marqué par un effondrement du marché immobilier. On parle de point de retournement ou de phase de décroissance.

#3 Les causes possibles

Un ou plusieurs éléments peuvent déclencher un krach immobilier. Sans que cela ne soit automatique. La situation économique peut être jugée fébrile, sans qu’elle ne s’effondre obligatoirement.

La bulle immobilière

La bulle immobilière peut être un élément déclencheur d’un krach immobilier. 

Elle s’illustre par un excès spéculatif qui dégénère

La bulle immobilière a le schéma de fonctionnement suivant :

  • Des biens immobiliers sont vendus à des prix excessifs par anticipation.
  • Des investisseurs les achètent.
  • Les banques financent les investissements.

Le krach intervient après l’éclatement de la bulle, dès lors que les prix chutent drastiquement.

L’augmentation des prix de l’immobilier

L’augmentation des prix de l’immobilier peut expliquer l’apparition d’un krach immobilier. L’investisseur est prêt à payer un appartement plus cher que son prix réel car il pense que ce dernier peut continuer de croître. Et que par conséquent, il fera une plus-value à la revente.

La surélévation des prix peut entraîner l’apparition d’un krach immobilier. 

Le durcissement des conditions de financement

Les conditions de financement des éventuels acquéreurs peuvent se durcir. Par une augmentation des taux d’intérêt, par un plafonnement du taux d’endettement ou par de nouvelles exigences. 

Les dossiers les moins solides sont alors rejetés par les banques. Ce qui entraîne une baisse de la demande, une chute des prix par la même occasion et potentiellement un krach immobilier.

La baisse du pouvoir d’achat

Les ménages ont de plus en plus de mal à se loger convenablement. La hausse du coût de la vie contraint les Français à s’endetter, et parfois même à vendre leur logement pour réussir à joindre les 2 bouts. 

Le Covid et le télétravail

Le Covid a profondément remanié le mode d’exercice du travail. Il a accéléré la digitalisation des process et a largement démocratisé le télétravail. 

Les salariés délaissent de plus en plus les locaux de l’entreprise, au profit de leur logement pour télétravailler. De facto, les sociétés ont réduit et parfois même supprimé les bureaux. Or, de nombreux investisseurs se sont lourdement endettés pour acquérir ce type de biens. En comptant sur les loyers pour rembourser leurs prêts. 

Si les entreprises désertent les locaux, les investisseurs sont contraints de vendre pour rembourser leurs dettes. Créant ainsi une augmentation significative des biens sur le marché. 

#4 Les conséquences du krach immobilier

Les conséquences globales d’un krach immobilier sont variables : ralentissement de l’économie, flottement du marché immobilier, difficultés financières, surendettement, faillite…

À l’échelle individuelle, le krach immobilier remet en cause la pérennité d’investissements réalisés. Et rebat les cartes de la rentabilité estimée d’un bien. 

Le krach immobilier se manifeste par :

  • une chute libre des prix de l’immobilier ;
  • une demande locative inexistante ;
  • un vent de panique généralisé. Les propriétaires ne réussissent plus à vendre et à rembourser les crédits engagés.

#5 Krach immobilier et anticipation

Difficile d’anticiper l’arrivée future d’un krach immobilier car par définition il est imprévisible. Des facteurs peuvent alerter sur un risque éventuel. Mais cela ne va pas plus loin. Une chute brutale de l’immobilier peut par exemple intervenir, sans qu’elle ne débouche obligatoirement sur un krach. 

En revanche, la seule règle d’or à suivre pour se prémunir des effets d’un krach est de toujours respecter un juste équilibre entre prise de risque et rentabilité pour chaque investissement immobilier réalisé.

Prix trop élevés, durcissement des conditions de prêt immobilier, baisse de la demande et augmentation de l’offre forment les éléments du krach immobilier. Mais l’immobilier reste tout de même l’une des valeurs refuges les plus sûres. L’histoire nous démontre que les krachs immobiliers ne sont pas légion.

author

Michaël Marrot

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