Où investir dans l’immobilier ? 10 villes à fort potentiel

Où Investir dans l'Immobilier ? 10 Villes à Fort Potentiel
  • Blog
  • Immobilier
  • Où investir dans l’immobilier ? 10 villes à fort potentiel

Où investir dans l’immobilier en 2022 ? C’est une question que bon nombre d’investisseurs se posent. De nombreux palmarès existent en fonction de différents indicateurs, tels que le taux de chômage, la rentabilité en fonction des prix de l’immobilier, le potentiel de plus-value de la ville ou encore le taux de vacance locative. Mais dans le cadre d’un investissement locatif, l’emplacement est le critère numéro 1. La présence d’une gare TGV ou d’une ville étudiante à proximité du logement sont 2 éléments intéressants. 

Voici 10 villes où investir sereinement dans l’immobilier cette année. En bonus, découvrez nos meilleurs conseils pour vous assurer succès et rentabilité.

Investir dans des villes bien desservies par le TGV et les villes étudiantes 

Les villes de taille moyenne desservies par le TGV ont un fort potentiel en 2022. 

Pour les raisons suivantes : 

  • Les prix, même s’il y a eu un effet rattrapage post-confinement, restent abordables. La rentabilité locative est donc meilleure. 
  • De nombreuses personnes peuvent télétravailler ce qui a boosté la demande de logements. 

En revanche, si vous recherchez un placement patrimonial, n’hésitez pas à opter pour des grandes villes telles que Paris, Lyon ou Bordeaux, où le prix moyen au m2 est en recul depuis la crise sanitaire selon les Notaires du Grand Paris (1,2% environ de baisse en un an dans Paris au 1er trimestre 2022). 

Les villes de taille moyenne qui rejoignent Paris en moins d’1 heure ou en 2 heures en TGV peuvent être sérieusement étudiées par les investisseurs immobiliers. Couplées avec d’autres critères immobiliers comme le prix moyen au m2 et le loyer moyen au m2, elles assurent un investissement immobilier rentable en 2022.

Alors où investir dans l’immobilier en 2022 ? Réponses parmi les villes suivantes :

  • Rennes 
  • Angers
  • Le Havre
  • Reims
  • Rouen
  • Nantes 
  • Le Mans 
  • Metz 
  • Marseille
  • Montpellier
À noter

Ce classement n’est pas présenté par ordre d’importance, mais il vous donne des pistes et des ordres de grandeur.

Tableau récapitulatif des villes où investir dans l’immobilier en 2022 (dans l’ancien)

Prix moyen au m2 pour un appartementPrix moyen au m2 pour une maisonLoyer moyen au m2 pour un appartementLoyer moyen au m2 pour une maisonDistance en TGV de ParisAutres
Rennes4 149 €5 103 €14,3 €14,2 €1h30Forte augmentation de la population étudiante
Nantes3 851 €5 128 €13,8 €12,2 €2h30Première ville étudiante après Paris
Marseille3 388 €4 329 €14,8 €15,1 €3h20Ville étudiante. 2e ville de France en nombre d’habitants
Montpellier3 394 €4 078 €14,6 €12,4 €3h10Climat ensoleillé attractif. Bassin d’emploi dynamique
Le Havre2 145 €2 294 €11,4 €10,5 €2h10 (Train nomad)Proximité avec Paris
Rouen2 556 €2 880 €12,8 €12,2 €1h28 (TER)Prix abordables et proximité avec Paris
Metz2 068 €2 455 €11,9 €12,6 €1h15Ville universitaire
Le Mans1 763 €2 032 €10,3 €8,8 €55 min2h30 en voiture de Paris
Reims2 579 €2 667 €11,8 €10,0 €45 minPopulation étudiante et active
Angers3 174 €3 147 €11,6 €10,6 €1h30Population étudiante

Tableau récapitulatif des villes où investir dans l’immobilier en 2022, dans l’ancien. (Source pour le prix et le loyer moyens au m2 : meilleursagents.com).

Bon à savoir

Les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux restent des valeurs sûres. Il en est de même des villes du Grand Paris grâce à la proximité géographique avec la Capitale.

Notre conseil 

Une fois la ville choisie, n’oubliez pas de viser les meilleurs quartiers, les quartiers de centre-ville ou en devenir. Car il ne faut pas investir dans une zone trop compliquée, surtout si vous êtes novice en matière d’investissement locatif.

Quels sont les principaux critères à prendre en compte pour trouver où investir dans l’immobilier ?

Tout d’abord, si l’emplacement du futur appartement ou de la future maison est le critère numéro 1 pour réussir son achat locatif, d’autres critères sont à passer au peigne fin pour ne pas se tromper dans son investissement immobilier.

Le futur investisseur doit notamment étudier :

  • Le prix au m2 du bien immobilier. S’il est intéressant, il permettra de réaliser une potentielle plus-value en cas de revente.
  • La demande locative, quelle que soit la ville. Le taux de vacance locative en est un bon indicateur. 
  • L’encadrement des loyers, s’il est appliqué ou non. 
  • La rentabilité du projet, en fonction de l’imposition et des frais.
  • Le dynamisme du bassin d’emploi. Le taux de chômage en est un bon indicateur, mais aussi le nombre d’entreprises dans le secteur.
  • Le nombre d’étudiants et les écoles ou universités à proximité. 
  • Les transports qui desservent la ville : métro, tram, bus, train, avion…

Aussi, investir dans l’immobilier près de chez soi est un bon critère pour tout investisseur. 

Acheter proche de son domicile présente de nombreux avantages :

  • Le bien immobilier placé en location proche de la résidence de son propriétaire permet une meilleure gestion locative de ce dernier. Lorsqu’elle n’est pas déléguée à une agence immobilière par exemple. 
  • Garder le lien avec le locataire, par exemple en cas de réparations urgentes à réaliser. 
Notre conseil

Si vous optez pour un investissement locatif éloigné géographiquement de votre domicile, nous vous conseillons de déléguer la gestion locative à un professionnel.

Bonus : 4 infos importantes à prendre en compte avant de choisir où investir

Si l’emplacement de l’investissement immobilier est fondamental pour garantir une bonne rentabilité locative, d’autres informations importantes sont à maîtriser avant de se lancer.

Prendre en compte le nouveau dispositif Pinel

Le type d’investissement a une importance dans le choix de la ville, puisque le dispositif Pinel s’arrête fin 2022 dans sa forme actuelle. 

Dès 2023, le dispositif Pinel sera plus contraignant pour les investisseurs, qui devront acheter des biens plus grands, traversants et dotés d’un extérieur. 

Réfléchir au type de bail

Si vous optez pour un achat dans l’ancien, le type de bail, meublé ou vide, peut également avoir une incidence sur l’imposition et la rentabilité. 

D’autant plus si vous souhaitez faire de la location de courtes durées. Les villes font de plus en plus la chasse aux logements loués sur les plateformes du type Airbnb. 

Attention aux fausses bonnes idées

Logement étudiant, passoires thermiques… Attention aux fausses bonnes idées !

Si vous souhaitez investir dans des logements pour étudiants, opter pour une colocation n’est pas toujours recommandé si l’offre est saturée. De plus, il faudra faire attention au turnover. 

La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, va également avoir des conséquences sur les investissements locatifs. 

Par exemple, si vous achetez un bien immobilier classé G, F ou E, assurez-vous de pouvoir réaliser les travaux de rénovation. Techniquement, mais aussi financièrement, car vous n’aurez plus la possibilité de le louer tel quel d’ici quelques années. 

Soigner son dossier de crédit immobilier bancaire

La qualité de votre dossier de crédit immobilier conditionne l’octroi de ce dernier par la banque. S’il est d’usage d’investir dans un bien qui s’autofinance, le contexte actuel est particulièrement complexe, avec des taux en hausse, des prix qui ne décrochent pas et un taux d’usure (c’est-à-dire le taux maximum auquel la banque peut prêter, défini chaque trimestre par la Banque de France) qui exclut de plus en plus d’investisseurs du marché. 

Investir dans l’immobilier sans apport c’est possible, mais peut être plus compliqué aujourd’hui.

author

Michaël Marrot

Des articles pour aller plus loin

Building en SCPI

Faut-il investir dans l’immobilier en SCPI ? Notre avis

L’investissement dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne cesse de progresser, porté par les nombreux atouts qu’offre ce.

29 janvier 2023
homme portant un cartable et marchant dans la rue pour aller investir

Dans quoi investir : 4 placements pour 2023

Alors que le contexte économique n’est pas toujours au beau fixe, certains placements permettent toujours à bon nombre d’investisseurs de.

20 janvier 2023
Bâtiments en SCPI

Investir 50 000 euros en SCPI : pourquoi et comment ?

Vous recherchez un placement intéressant pour votre épargne ? Vous aimeriez investir une somme importante ?  Plus d’un million d’épargnants.

20 janvier 2023