Tout savoir sur le rachat de soulte

L’indivision n’est pas une situation confortable. Que ce soit dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, il est courant que l’un des indivisaires veuille devenir seul propriétaire du bien immobilier indivis. Pour plus de simplicité de gestion. Pour cela, il doit racheter les parts des coindivisaires, en versant une soulte. Le droit encadre cette opération. On parle précisément de rachat de soulte. L’intervention du notaire est nécessaire pour établir un état liquidatif. 

Définition, méthode de calcul, frais de notaire… Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le rachat de soulte en 2022.

Avertissement

Les informations fournies sont uniquement à but éducatif. Finclub ne propose pas de conseil en investissement ni de services de courtage. Nous ne recommandons pas d’acheter ni de vendre un actif ou produit d’investissement particulier.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Avant de définir le rachat de soulte, il faut comprendre ce qu’est une soulte. Soulte et rachat de soulte sont des termes juridiques dont la nuance est relativement proche.

Définition du rachat de soulte et de la soulte

Lors d’un partage, la soulte permet de compenser une inégalité de valeur dans la masse des biens à partager (article 826 du Code civil). Lorsqu’un bien immobilier est présent dans la masse à partager, la soulte correspond à la valeur de la part immobilière attribuée à un indivisaire (un héritier ou un ex époux). En contrepartie de la concession de sa part dans un bien immobilier, l’indivisaire lésé se voit verser une somme d’argent, une soulte, par l’indivisaire qui recevra le bien en pleine propriété.

Le rachat de soulte désigne l’opération juridique et financière par laquelle l’indivisaire rachète la part immobilière d’autres indivisaires pour devenir seul propriétaire. Autrement dit, le rachat de soulte permet de racheter une ou plusieurs part(s) d’un bien immobilier.

Bon à savoir 

Les héritiers ou les ex époux peuvent choisir de rester dans l’indivision. C’est-à-dire de partager le bien immobilier commun. Dans cette hypothèse, une convention d’indivision doit être rédigée par le notaire pour fixer les droits et obligations des indivisaires concernant ce bien.

Principe et fonctionnement

Le principe du rachat de soulte est assez simple : si un héritier souhaite devenir seul propriétaire d’un bien immobilier indivis, il doit verser une soulte aux autres héritiers. La soulte permet le rachat des parts de l’un ou plusieurs indivisaire(s). 

Le rachat de soulte est une situation courante dès lors qu’il y a partage d’un bien immobilier. Principalement, dans le cadre d’un divorce et dans le cadre d’une succession. 

Pour racheter une soulte, l’intervention d’un notaire est impérative. C’est lui qui va déterminer le montant de la soulte, puis rédiger l’acte mentionnant le rachat de soulte. Il s’agit d’un état liquidatif.

Comment se calcule le rachat de soulte ?

Pour procéder à un rachat de soulte, il est impératif de connaître le montant de la soulte. 

Comment déterminer le montant de la soulte ?

La soulte se calcule à partir de 2 éléments :

• La valeur actuelle du bien au jour de l’établissement de l’acte notarié et non sur sa valeur d’acquisition.
• La part détenue sur ce bien par l’héritier ou l’ex époux.

Pour déterminer le montant de la soulte, plusieurs étapes chronologiques doivent être respectées :

• Faire estimer la valeur actuelle du bien immobilier. Par un notaire ou un agent immobilier. La valeur d’acquisition n’est pas prise en compte dans le calcul du rachat de soulte.
• Calculer la valeur nette du bien immobilier. C’est-à-dire, la valeur du bien déduite du capital restant dû en cas d’emprunt immobilier. 

Valeur nette du bien immobilier = valeur actuelle – capital restant dû

• Prendre connaissance des modalités de partage. Il faut regarder quelle part du bien est attribuée à chaque héritier ou à chaque ex époux. La répartition peut être prévue à part égale, ou en fonction du financement initial apporté. 
• Appliquer la formule de calcul pour connaître le montant de la soulte.

Quelle est la formule de calcul de la soulte ?

Pour calculer la soulte lors d’une opération de rachat de soulte, il faut appliquer la formule suivante :

Soulte = valeur nette du bien immobilier au jour de la rédaction de l’acte notarié / part du bien attribuée à l’indivisaire

Exemple de calcul d’un rachat de soulte dans le cadre d’un divorce

2 époux se séparent. La femme envisage de racheter la maison acquise à 50/50 avec son ex époux. 

• La maison est estimée 200 000 euros.
• Il reste 80 000 euros de prêt immobilier à rembourser.

Valeur nette de la maison = 200 000 – 80 000 = 120 000 euros.

Soulte = 120 000 / 2 = 60 000 euros.

La maison étant acquise par les 2 époux à hauteur de 50%, l’actif net pour chacun représente 60 000 euros.

Pour récupérer la pleine propriété de la maison, l’ex épouse doit donc reprendre à sa charge le crédit à rembourser, mais aussi reverser 60 000 euros pour procéder au rachat de soulte de son ex mari. 

À noter 

Le calcul varie en fonction du droit de propriété de chacun sur le bien immobilier. Par exemple, si des ex époux avaient acquis leur appartement avec un financement à hauteur de 60% pour la femme et 40% pour le mari, le calcul du rachat de soulte doit prendre en compte cette répartition. Dans notre exemple, la soulte due par la femme au mari est de : (120 000 x 40) / 100 = 48 000 euros.

Exemple de calcul d’un rachat de soulte dans le cadre d’un divorce

Suite au décès des 2 parents, 4 enfants héritent à parts égales d’un bien immobilier. 

• La maison est estimée 500 000 euros.
• Il n’y a pas de prêt immobilier en cours.

Valeur nette de la maison = 500 000 euros.

Soulte = 500 000 / 4 = 125 000 euros.

L’actif net pour chacun des héritiers est de 125 000 euros. Si l’un des héritiers souhaite racheter la soulte des 3 autres héritiers, pour obtenir la pleine propriété du bien immobilier, il doit verser à chacun la somme de 125 000 euros, soit 375 000 euros au total.

Qui doit payer les frais de soulte ?

Les actes notariés emportent des frais. Lorsqu’il y a un rachat de soulte, le notaire rédige un état liquidatif. 

• Pour un rachat de soulte dans le cadre d’une succession, les frais de notaire sont dus par tous les héritiers. 
• Pour un rachat de soulte dans le cadre d’un divorce, ils sont dus à parts égales par les ex époux. 

Les frais de notaire sont à ajouter au coût même du rachat de soulte.

Autres questions fréquentes sur le rachat de soulte

Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur le rachat de soulte.

Comment ne pas payer la soulte ?

Il n’est pas possible de ne pas payer une soulte. Sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due est payable comptant (article 832-4 du Code civil).

Combien coûtent les frais de notaire pour le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte entraîne nécessairement l’établissement d’un acte notarié. Il s’agit d’un état liquidatif. Des frais de notaire, plus justement appelés frais d’acte, sont alors exigibles. 

Le coût d’un état liquidatif peut s’avérer élevé, notamment en présence de biens immobiliers communs de valeurs importantes. Les frais de notaire correspondent à environ 7 à 8% du montant de la soulte.

Quand la soulte doit-elle être payée ?

La soulte doit être payée comptant au jour du partage. 

Un échelonnement ou des délais de paiement peuvent être prévus. 

Comment financer un rachat de soulte ?

Il est possible de financer la soulte avec son épargne ou un nouveau crédit immobilier.

Vous connaissez maintenant tout ce qu’il faut savoir sur le rachat de soulte en 2022. Définition, fonctionnement, calcul et frais n’ont plus aucun secret pour vous. Avant d’accepter de racheter une soulte, mieux vaut vous assurer que son coût ne sera pas trop élevé et tenable dans votre budget.