Tout savoir sur la rentabilité locative d’un bien

Rentabilité Locative : Définition et Calcul
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Les investisseurs immobiliers recherchent avant tout à réaliser un placement financièrement intéressant. C’est-à-dire qui va rapporter de l’argent. Avant d’acheter, il est nécessaire de calculer la rentabilité locative du bien convoité. Plus le taux obtenu est important, meilleurs seront les bénéfices obtenus. Sans que cela ne présage de l’éventuelle plus-value à la revente, qui est une autre source importante de profit. 

Définition, calcul, variables à prendre en compte… Avec notre article, la rentabilité locative n’aura plus aucun secret pour vous !

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative, c’est la performance d’un investissement immobilier. Ce qu’il va rapporter. 

Autrement dit, la rentabilité locative correspond au bénéfice qu’un investisseur peut tirer de la location de son appartement ou de sa maison

Bon à savoir

Rentabilité locative et rendement locatif sont des termes utilisés dans le langage courant pour désigner la même chose, à savoir la performance financière d’un investissement immobilier. Mais stricto sensu, leurs définitions sont différentes. Dans son calcul, le rendement ne prend en compte que les revenus générés par le bien loué. Plus complet, le calcul de la rentabilité intègre les variations financières du logement (une éventuelle plus-value à la revente par exemple). Notre article traite de la rentabilité locative au sens du langage commun.

À quoi sert la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est un indicateur clé avant d’investir. Son calcul permet d’évaluer ce que peuvent rapporter les loyers perçus par rapport au montant total de l’investissement.

La rentabilité locative permet de rechercher le meilleur placement immobilier. Plus le rendement locatif est élevé, plus l’investissement sera rentable et intéressant.

Quelles sont les différentes sortes de rendement ?

Il existe 3 sortes de rendements possibles pour un investissement immobilier locatif :

  • La rentabilité locative brute.
  • La rentabilité locative nette. 
  • La rentabilité nette après impôt, aussi appelée rentabilité nette-nette. 

C’est la rentabilité nette après impôt qui est la plus précise. Elle correspond à la somme réelle que touchera l’investisseur, déduction faite de toutes les charges locatives et de tous les impôts.

Comment se calcule la rentabilité locative ?

Plusieurs variables sont à prendre en compte pour calculer la rentabilité locative d’un appartement ou d’une maison. 

Le chiffre obtenu est un ratio, exprimé en pourcentage.

Quelles variables sont prises en compte pour calculer la rentabilité locative ?

Les paramètres suivants sont pris en compte pour calculer la rentabilité d’un bien mis en location :

  • Le prix d’achat du bien immobilier : il est constitué du prix de vente et des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence).
  • Le loyer perçu : le loyer mensuel, additionné sur une année.
  • Les charges locatives : il s’agit des charges non récupérables. C’est-à-dire celles qui ne sont pas refacturables au locataire. Par exemple, les dépenses liées à certains travaux comme le remplacement de la chaudière, le ravalement de façade, l’assurance ou la taxe foncière.
  • Les autres impôts : les revenus de la location non meublée et meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ce dernier varie en fonction du régime des revenus fonciers (micro foncier, régime dit de bénéfice réel ou micro bic), de la tranche d’imposition et des éventuels dispositifs de déductions fiscales (dispositif Pinel ou dispositif Denormandie) du contribuable.

Quelle est la formule de calcul du rendement locatif brut ?

La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante : 

(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat

Quelle est la formule de calcul du rendement locatif net ?

Le calcul du rendement locatif net est plus précis que le résultat brut. Il prend en compte les frais occasionnés par la location du bien, à la charge du propriétaire. 

La formule de calcul du rendement locatif net est la suivante : 

[(Montant du loyer x 12 mois ) – charges locatives non récupérables] x 100 / par le prix d’achat

Quelle est la formule de calcul du rendement locatif net après impôt ?

La formule de calcul du rendement locatif net-net est la suivante : 

Rentabilité locative nette – impôt sur les revenus fonciers

Il est plus difficile de calculer en amont d’un investissement immobilier le rendement locatif net après impôt puisqu’il dépend de plusieurs paramètres propres à l’investisseur. Notamment, ses revenus et son régime fiscal. 

Bon à savoir

Des simulateurs gratuits vous permettent de rapidement calculer la rentabilité locative d’un bien convoité. Par exemple, vous pouvez utiliser le simulateur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

Exemples de calcul de la rentabilité locative

Découvrez nos exemples de calcul de la rentabilité locative d’un placement immobilier.

Les variables suivantes sont prises en compte :

  • Le prix d’achat du bien immobilier : 200 000 euros.
  • Le loyer perçu : 1 400 euros par mois, soit 16 800 euros par an.
  • Les charges locatives non récupérables : 2 000 euros (1 100 euros de charges de copropriété non récupérables, 200 euros de réparations locatives, 150 euros d’assurance et 550 euros de taxe foncière).
À noter 

Nous excluons des exemples le calcul de la rentabilité locative nette après impôt car il dépend du profil fiscal de l’investisseur.

Exemple de calcul de la rentabilité locative brute

(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat

(1 400 x 12) x 100 / 200 000 = 8,4 %.

Le taux de rentabilité locative brute est de 8,4 %. 

Exemple de calcul de la rentabilité locative nette

[(Montant du loyer x 12 mois ) – charges locatives non récupérables] x 100 / par le prix d’achat

[(1 400 x 12) – 2 000] x 100 / 200 000 = 7,4 %.

Le taux de rentabilité locative nette est de 7,4 %.

Autres questions fréquentes sur la rentabilité locative

Voici les réponses aux questions les plus fréquentes posées sur la rentabilité locative.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le taux de rendement locatif change en fonction de l’emplacement du bien. Il peut même varier d’un quartier à l’autre d’une même ville. Il n’existe donc pas de bonne réponse.

Une faible rentabilité locative peut être compensée par un taux de vacance locative proche de zéro. Et vice-versa.

Mais si l’on veut donner une fourchette estimative, une bonne rentabilité locative varie entre 2 et 7%.

Comment savoir si un bien est rentable ?

Si vous n’avez pas envie de calculer la rentabilité locative d’un bien, ni même d’utiliser un simulateur, Masteos, start-up spécialisée dans l’investissement locatif dans l’ancien clé en main, vous propose des taux déjà calculés de rentabilité locative par villes.  

N’hésitez pas à les consulter avant de vous lancer, ils vous permettront de savoir si votre projet est intéressant ou non.

Vous savez maintenant calculer la rentabilité locative d’un bien avant de l’acheter. Si cet indicateur est très utile pour évaluer la performance d’un investissement, d’autres le sont tout autant. Notamment, ne négligez pas la vacance locative. L’absence de locataire peut peser lourd dans votre rendement.

author

Michaël Marrot

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