SCPI : quel budget pour investir dans ce type de placement ?

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Plus accessible que l’investissement locatif en direct, de plus en plus d’épargnants se tournent vers la « pierre papier », ces placements financiers qui ont pour support l’immobilier et une gestion collective des fonds : FCPR immobiliers, crowdfunding immobilier, et bien sûr les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). 

Toutefois, beaucoup d’entre eux se demandent combien faut-il investir en SCPI ? À quel moment ? Avec quel argent ? Voici les éléments de réponse.

Quel objectif d’investissement en SCPI ?

C’est la première question à se poser avant tout placement : quels sont mes objectifs ? Ils peuvent être multiples et différents d’un investisseur à l’autre, et dépendent directement de la stratégie patrimoniale et personnelle de chacun. C’est pour cette raison qu’il n’y a pas de réponse unique à la question « Quel budget prévoir pour investir en SCPI ? ».

Se constituer une source de revenus complémentaires

Les SCPI de rendement (les plus fréquentes) représentent une solution attractive pour générer des revenus complémentaires. En effet, elles sont conçues pour délivrer des revenus locatifs réguliers, généralement chaque trimestre. 

Avec un rapport rendement/risque bien équilibré, le placement dans les SCPI ne faiblit pas. Et pour cause, le Taux de distribution (TD), ou rendement annuel, se situe au-dessus de 4 % en moyenne depuis au moins 10 ans. En 2021, malgré l’impact mondial de la crise sanitaire, suivie d’une crise économique, le taux de distribution s’est établi à 4,45 %, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Et pour 2022, il devrait s’établir autour de 4,26 %, en dépit de l’inflation galopante et des perturbations internationales.

Même si le rendement des SCPI n’est pas garanti, on comprend pourquoi de nombreux investisseurs à la recherche de revenus complémentaires font le choix des SCPI, plutôt que de laisser leur argent sur des livrets réglementés (peu rémunérateurs), d’acheter un appartement pour le louer (très chronophage), ou d’investir en bourse (bien plus risqué).

Bon à savoir

Pour  optimiser la fiscalité de vos revenus issus de SCPI, n’hésitez pas à diversifier votre portefeuille sur des SCPI européennes, pour lesquelles l’imposition est plus faible qu’en France.

Préparer sa retraite

L’investissement dans les SCPI est un bon moyen pour anticiper la baisse de revenu qui accompagne le passage à la retraite :

  • Vous pouvez investir à votre rythme, tout au long de votre vie active, et réinvestir les revenus perçus pour capitaliser au maximum jusqu’à votre retraite.
  • En diversifiant votre portefeuille au fur et à mesure sur plusieurs types de biens, de zones géographiques, etc., vous diminuez le risque sur votre patrimoine.
  • Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, qui implique un budget important, il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros. Et surtout, vous déléguez toute la gestion des biens à des professionnels.

Ainsi, une fois à la retraite, vous pouvez choisir de toucher un revenu complémentaire ou de céder vos parts de SCPI pour percevoir un capital. 

Transmettre son héritage

Acheter des parts de SCPI se révèle une solution favorable pour transmettre son patrimoine à ses enfants, pour plusieurs raisons :

  • Contrairement au patrimoine immobilier classique, il n’y a pas de dimension sentimentale, donc pas de drame familial.
  • La division entre plusieurs héritiers est facilitée, d’autant plus lorsque vous possédez des dizaines de parts de SCPI à partager.

Enfin, la fiscalité peut être fortement réduite grâce au cumul de deux mécanismes : le démembrement viager et l’abattement de 100 000 € pour donation en ligne directe, tous les 15 ans. En effet, le détenteur peut donner la nue-propriété de ses parts de SCPI à ses héritiers, en conservant l’usufruit et donc continuer à percevoir les dividendes versés. La valeur de l’usufruit viager et de la nue-propriété est estimée selon l’âge du donateur.

Exemple

Si vous avez 70 ans et possédez 200 000 € de parts de SCPI à transmettre à vos 2 enfants, la valeur retenue de la nue-propriété sera de 60 %, soit 120 000 € au total et 60 000 € par enfant. Comme chacun d’eux bénéficie de l’abattement, ils ne paieront aucun droit de mutation sur cette donation. Et vous pourrez encore transmettre 40 000 € à chacun dans la période de 15 ans. À votre décès, chaque héritier retrouvera l’usufruit des parts de SCPI, sans fiscalité supplémentaire.

La gestion de la transmission du patrimoine immobilier en SCPI est donc non seulement plus simple, mais aussi attractive fiscalement. Et plus vous commencez à donner tôt, plus la valeur de la nue-propriété est faible, ce qui permet de limiter fortement, voire éliminer, l’imposition liée à la transmission.

Quelle stratégie d’investissement en SCPI ?

SCPI : investir au comptant

Avec un ticket d’entrée modeste, il est tentant de vouloir financer son placement au comptant, en mobilisant son épargne. Cependant, pour profiter pleinement du rendement des SCPI, il est nécessaire d’investir une somme assez conséquente : placer 1 000 € dans une SCPI à 4,2 % vous rapporterait environ 3 € par mois, c’est rentable, mais très limité. 

Par exemple, pour percevoir un peu plus de 120 € (net d’impôts) supplémentaires par mois, il faudra investir près de 50 000 € en SCPI au comptant, avec un taux de distribution de 4,2 % et une tranche marginale d’imposition (TMI) de 11 %. 

SCPI : investir à crédit

Sachez qu’il est possible d’emprunter pour investir en SCPI. C’est un montage financier favorable qui permet de profiter des rendements des SCPI, et de l’effet de levier du crédit : vous remboursez tout ou partie de votre emprunt grâce aux dividendes perçus, et vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers. C’est une solution intéressante pour les investisseurs à long terme, qui acceptent de ne pas percevoir de revenus complémentaires à court et moyen terme. 

SCPI : acheter des parts en nue-propriété (démembrement temporaire)

Plutôt que d’acheter la pleine propriété des parts de SCPI, vous pouvez opter pour le démembrement temporaire (à ne pas confondre avec le démembrement viager). Il s’agit de séparer la propriété des parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pendant une période contractuelle de 5 à 15 ans. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif pendant cette durée, mais obtient une décote sur le prix d’achat de 15 à 35 %. Au terme, il récupère la pleine propriété des parts sans imposition. 

SCPI : acheter des parts via l’assurance vie

Vous trouverez certainement des SCPI dans la liste des Unités de compte (UC) de votre contrat d’assurance vie. C’est un autre moyen d’investir en SCPI, avec plusieurs avantages : des frais d’entrée parfois réduits, pas de délai de jouissance (contre 1 ou 2 trimestres pour percevoir des dividendes de la SCPI lors d’un achat en direct), une forte liquidité des parts assurée par le gestionnaire de l’assurance vie, et surtout, un cadre fiscal plus favorable en matière de plus-value et de succession dans le cadre de l’assurance vie.

Malheureusement, l’investissement en SCPI via une assurance vie connaît aussi des limites : un choix de SCPI restreints, l’impossibilité de financer son achat à crédit, et une fiscalité plus forte avec des frais sur les dividendes, plus ou moins élevés selon les contrats.

Quel budget pour investir en SCPI ?

Une fois que vous avez déterminé votre objectif de placement, il faut encore se poser quelques questions pour définir le montant à investir :

  • Si vous recherchez des revenus complémentaires grâce aux SCPI : quel est le montant annuel que vous souhaitez percevoir ? ;
  • Si vous investissez pour préparer votre retraite : quel revenu espérez-vous toucher et dans combien de temps ? ;
  • Si l’objectif est de transmettre un héritage : quelles sont les sommes que vous aimeriez léguer ? 

En fonction de vos attentes, vous pourrez déterminer les sommes à investir dans les SCPI, au regard des taux de distribution proposés par les SCPI et de la fiscalité.

Investir à partir de 200 €

Le premier point intéressant avec l’investissement en SCPI, c’est qu’il n’y a pas besoin d’un capital important pour commencer à investir. En effet, la plupart des SCPI proposent un ticket d’entrée entre 1 000 € et 5 000 €, et les plus abordables, à partir de 200 €. Tout le monde peut donc placer son argent en pierre papier. Toutefois, pour obtenir un complément de revenu significatif ou créer un patrimoine financier, il faudra investir davantage : à vous de voir si vous préférez réaliser un apport conséquent dès le départ, effectuer des versements réguliers, investir à crédit, etc. 

Investir en fonction de vos objectifs et de votre patrimoine

Comme il est impossible de définir un montant générique à investir dans les SCPI, il convient d’étudier votre situation personnelle et patrimoniale, ainsi que le niveau de revenus complémentaires que vous souhaitez ou la somme que vous voulez constituer à terme, pour déterminer le montant idéal à placer pour répondre à votre besoin

De plus, vous pouvez choisir d’investir une partie de votre épargne, ou contracter un crédit, et échelonner les versements afin de lisser votre effort et les risques dans le temps. Pour vous aider, vous pouvez simuler vos hypothèses de placement

Ne pas trop exposer son patrimoine aux SCPI et diversifier

Comme pour la majorité des placements, il est conseillé de ne pas investir plus de 10 à 20 % de son patrimoine dans les SCPI, pour maintenir une diversification de votre portefeuille global, à étudier en fonction de votre âge, vos revenus, votre patrimoine existant, etc. L’investissement doit également intervenir après avoir constitué une épargne de précaution, pour répondre aux aléas de la vie courante. 

Autre conseil, il est préférable de sélectionner 2 ou 3 SCPI pour diversifier son placement, éviter la dépendance à une seule société de gestion et couvrir plusieurs secteurs d’activités (bureaux, commerces, etc.) ou plusieurs zones géographiques (France, Europe, etc.).

Ce qu’il faut retenir

L’investissement en SCPI est un placement qui offre un couple rendement/risque attractif et dispose de solides atouts. Il est possible de bénéficier des avantages de l’achat de parts de SCPI à crédit, par le biais d’une assurance vie ou en démembrement temporaire, et d’optimiser votre fiscalité grâce (par exemple) aux SCPI fiscales ou en organisant la transmission de votre patrimoine. 

La définition de votre budget à investir dépend donc de votre situation personnelle et patrimoniale, ainsi que de vos objectifs. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour faire les bons choix.

author

Michaël Marrot

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