SCPI : 4 étapes pour investir dans la pierre papier

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Grâce aux Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous pouvez investir dans l’immobilier de façon simple et bien plus accessible qu’avec l’immobilier classique. Aucune gestion locative, un rendement attractif, une possibilité d’épargner à son rythme… Les SCPI affichent de nombreux atouts.

Pourquoi investir en SCPI ? Quel montant y placer ? Quel mode de souscription choisir ? Finclub vous accompagne, étape par étape, pour réussir votre projet d’investissement dans la pierre papier.

#1 – Connaître son objectif d’investissement

Avant de se lancer dans un investissement, quel qu’il soit, il est important de déterminer votre « profil investisseur » : appétence au risque, situation familiale et patrimoniale, âge et horizon de placement, objectifs, connaissances financières, etc. Tous ces critères doivent orienter vos choix et définir la stratégie d’investissement qui vous correspond le mieux.

Avec les différents types de SCPI (à rendement, fiscale ou de plus-value), chaque investisseur peut répondre à des objectifs multiples :

  • Obtenir un revenu complémentaire, grâce aux dividendes versés régulièrement (mensuel, trimestriel ou annuel) ;
  • Faire fructifier son patrimoine, en investissant dans des biens immobiliers à crédit pour profiter de l’effet de levier ou en choisissant des actifs qui prendront de la valeur dans le temps et pourront générer une plus-value ;
  • Préparer sa retraite. L’achat de parts de SCPI doit être envisagé comme un placement de long terme, qui peut vous permettre d’épargner tout au long de votre vie active. Arrivé à la retraite, vous pourrez revendre vos parts pour récupérer le capital ou continuer à percevoir un revenu complémentaire ;
  • Anticiper sa succession. Pour réduire la taxation, il est possible de recourir au démembrement des parts de SCPI ou d’investir via un contrat d’assurance vie. Vous pouvez ainsi bénéficier d’abattements fiscaux importants ;
  • Réduire son imposition, grâce à un dispositif de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier…). Idéal pour les particuliers fortement imposés.

L’investissement en SCPI offre donc de nombreuses possibilités pour répondre aux objectifs de placement de chaque épargnant.

#2 – Déterminer les montants à investir en SCPI

Combien investir en SCPI ? Pour quel pourcentage de son patrimoine ? Même s’il n’existe aucune réponse absolue, on conseille généralement de limiter l’investissement en SCPI à 15 ou 20% de son patrimoine. Cependant, le choix du montant dépendra de chaque épargnant, selon sa situation personnelle, ses objectifs à long terme, sa capacité financière, etc.

Dans tous les cas, peu importe que vous ayez 3 000 €, 10 000 € ou 50 000 € à investir en SCPI, n’oubliez pas que la priorité reste la diversification de votre portefeuille. Comme pour tout investissement, il est vivement conseillé de répartir le capital sur plusieurs supports, catégories d’actifs, zones géographiques, secteurs d’activités, etc. 

Vous pouvez, par exemple, acheter des parts de plusieurs SCPI diversifiées pour mutualiser le risque et se protéger des fluctuations du marché immobilier ou du risque de vacance locative notamment.

Chaque société de gestion décide d’un montant minimum de souscription pour entrer au capital des SCPI. Les plus accessibles commencent avec l’achat d’une seule part sociale à 200 €, pour d’autres, on atteindra 5 000 € minimum… mais globalement, le ticket d’entrée est d’environ 1 000 € pour investir en SCPI. Une somme très faible en comparaison d’un achat immobilier locatif classique !

#3 – Choisir sa stratégie d’investissement

Plusieurs solutions sont envisageables pour acheter des parts de SCPI, que ce soit en direct ou via un intermédiaire.

Acheter des parts de SCPI au comptant

Cette option, idéale pour les investisseurs qui cherchent un revenu complémentaire, est aussi la plus simple et la plus courante pour investir en SCPI. Vous percevrez une quote-part des revenus locatifs de la SCPI, qui seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

L’investissement au comptant permet de diversifier facilement votre portefeuille, mais vous oblige à mobiliser votre épargne et implique une fiscalité supérieure à l’achat de parts à crédit. C’est pourquoi l’achat à comptant s’adresse principalement aux contribuables dont la tranche marginale d’imposition est de 30% maximum, et qui ont un capital disponible immédiatement.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Si la plupart des investissements ne peuvent pas être financés grâce à l’emprunt, l’achat de parts de SCPI bénéficie de cet avantage. 

En effet, avec des taux encore intéressants en 2023, faire appel à un crédit bancaire vous permet :

  • D’acquérir un plus grand nombre de parts avec un apport personnel faible (c’est ce qu’on appelle l’effet de levier) ;
  • De générer davantage de revenus, qui viendront couvrir en partie les mensualités du crédit souscrit ;
  • De déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et donc d’optimiser la fiscalité.

Ainsi, votre base taxable est réduite les premières années et vous percevrez des revenus plus conséquents une fois le crédit remboursé. L’investissement à crédit dans une SCPI convient particulièrement aux investisseurs qui acceptent de différer la perception des revenus et sont fortement imposés. 

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété (démembrement temporaire)

Le démembrement en SCPI consiste à séparer temporairement la propriété des parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sur une période contractuelle de 5 à 15 ans (démembrement fixe).

Durant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire renonce aux revenus associés à la part de SCPI, pour obtenir une décote sur le prix d’achat de 15% à 35%. Au terme de cette phase, la pleine propriété de la part est restituée (sans taxation) et les revenus locatifs sont perçus en intégralité.

En tant qu’investisseur, vous pouvez donc, soit limiter l’investissement de départ, soit augmenter le nombre de parts en profitant de la décote accordée. Sans revenus fonciers, le nu-propriétaire ne paye pas d’impôt pendant le démembrement et pourra bénéficier de la valorisation des parts dans le temps et d’une éventuelle plus-value à la revente. 

C’est une solution de placement idéale pour les investisseurs avec une imposition élevée, qui n’ont pas besoin de revenus immédiats (pendant la période définie), et d’autant plus avantageuse pour les contribuables à l’IFI, car les parts de SCPI en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable de l’Impôt sur la fortune immobilière

Autre situation, la méthode du démembrement est un bon moyen de pallier, au moins en partie, à la baisse de revenus provoquée en fin de vie professionnelle : si la fin du démembrement coïncide avec votre départ en retraite, la pleine propriété des parts de SCPI vous permettra de percevoir des revenus complémentaires pour compléter votre pension.

À noter

Il n’est pas possible de financer l’achat de parts de SCPI en nue-propriété à crédit. Une épargne suffisante est donc obligatoire pour investir en démembrement.

Acheter des parts de SCPI via l’assurance vie

Savez-vous que vous pouvez investir en SCPI via une assurance vie ? Observez la liste des unités de compte de votre contrat, vous en trouverez certainement. Cette méthode d’achat peut se révéler avantageuse :

  • Certains assureurs pratiquent des frais d’entrée allégés par rapport à un achat en direct et sans délai de jouissance (il faut souvent attendre 1 ou 2 trimestres pour commencer à percevoir des dividendes de la SCPI).
  • La liquidité des parts est assurée par le gestionnaire de l’assurance vie : pas besoin d’attendre un éventuel acheteur, comme sur le marché secondaire des SCPI.
  • Et surtout, le cadre fiscal de l’assurance-vie est plus favorable en matière de plus-values et de succession.

Toutefois, l’achat de parts de SCPI par le biais d’une assurance vie connaît des limites : un choix de SCPI restreint, une impossibilité d’acheter à crédit, parfois un plafond sur l’investissement alloué aux SCPI, et surtout, l’application de frais sur les dividendes, jusqu’à 15% des montants perçus selon les contrats… Il faudra donc étudier cette possibilité en détail afin de ne pas réduire la performance globale de votre investissement.

Achat de parts via un intermédiaire

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez vous adresser directement aux sociétés de gestion qui gèrent les SCPI, consulter les plateformes en ligne spécialisées ou faire appel à un intermédiaire : votre conseiller bancaire, votre assureur ou un cabinet en gestion de patrimoine (CGP).

Quel que soit le canal de distribution, les coûts imputables à la SCPI (frais sur la souscription et la sortie, frais de gestion, etc.) seront identiques. En revanche, vous serez redevable des frais pratiqués par votre intermédiaire, qui peuvent parfois plomber votre rendement final : un coût à calculer. 

Enfin, n’oubliez pas de prendre du recul lors de vos recherches : votre banque ne vous proposera que les produits « maison » ou les SCPI partenaires ; acheter des parts de SCPI en direct peut réduire les frais, mais enlève toute notion d’indépendance du conseil… Seul un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut se prévaloir de vous proposer les SCPI qui correspondent vraiment à votre profil investisseur.

#4 – Sélectionner le type de SCPI qui répond à vos besoins

On compte près de 200 Sociétés civiles de placement immobilier en France, agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), réparties en 2 catégories principales :

  • Les SCPI de rendement, qui représentent environ 90% du marché et ont pour objet de constituer un parc immobilier locatif pour en retirer des loyers qui seront reversés en partie aux associés. Le patrimoine des SCPI de rendement se trouve en grande majorité dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques) et les établissements de soin, situés en France ou à l’étranger.

    Grâce aux revenus locatifs générés, les associés perçoivent un dividende : en 2021, le taux de distribution (TD) moyen s’élevait à 4,45% net de frais, avant impôt. Ce type de véhicule correspond donc aux épargnants qui recherchent un revenu complémentaire régulier, sur le long terme ;
  • Les SCPI fiscales, qui ciblent essentiellement l’immobilier résidentiel éligible aux dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier…). Les souscripteurs profitent ainsi des avantages fiscaux liés à ces mécanismes.

Il existe aussi quelques « SCPI de plus-value », spécialisées dans la valorisation d’un parc immobilier sur le long terme, dans l’objectif de générer une plus-value importante à la revente. Les associés ne perçoivent pas de revenus pendant la durée d’acquisition, c’est donc un investissement destiné aux investisseurs qui veulent faire fructifier un patrimoine, sans avoir besoin de liquidités chaque année.

Pour résumer

Le choix d’une SCPI dépend de plusieurs paramètres : votre objectif patrimonial, votre situation personnelle, votre niveau d’imposition… En fonction de ceux-ci, vous chercherez des SCPI taillées pour l’optimisation fiscale, la création d’un revenu supplémentaire ou la constitution d’un patrimoine. 

Pour trouver les meilleures SCPI, d’autres critères devront être étudiés : historique de la société de gestion, stabilité du taux de distribution, type de secteurs investis, répartition géographique, taux d’occupation physique et financier, frais appliqués, etc. Ne vous inquiétez pas, le temps passé dans cette phase de sélection sera largement compensé par la suite, puisque vous délèguerez tout le suivi à la société de gestion en charge de la SCPI

Si vous pensez investir une somme importante dans les SCPI, ou avez besoin d’un accompagnement spécifique (patrimonial, fiscal, etc.), n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

author

Michaël Marrot

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