SCPI, OPCI, SIIC… Comparatif des solutions de placement en « Pierre Papier »

SCPI, OPCI, SIIC : Quelles différences ?
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Pour investir dans la pierre papier, il est possible de jeter son dévolu sur des instruments financiers très variés. On les appelle parfois par des acronymes un peu intimidants (SCPI, OPCI, SIIC) qui qualifient chacun des types de pierre papier aux caractéristiques bien distinctes.

Convenons-en : comme cela, l’investissement en pierre papier peut sembler bien complexe. En vérité, il n’en est rien. Et dans bien des cas, les démarches d’acquisition, de gestion ainsi que de vente, sont beaucoup plus simples que celles d’un investissement en direct dans un bien immobilier physique !

Pour faire les bons choix en connaissance de cause et en fonction de ses objectifs personnels, l’investisseur doit impérativement maîtriser les tenants et aboutissants de chacun des types de pierre papier.

Quelles sont donc les particularités des différents types de pierre papier (SCPI, OPCI, SIIC) ? Comment investir ? La lecture de cet article vous permettra de dissiper toutes ces interrogations et de mieux vous familiariser avec la terminologie des spécialistes de la finance “pierre papier” !

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Depuis quelques années, un véritable engouement pour les SCPI s’est emparé des Français. 

Ainsi, en 2021, on recensait en France 200 entités actives et une collecte nette totale de 7,4 milliards d’euros. Du côté de la rentabilité, les SCPI ne sont pas en reste et ont produit en moyenne un taux de distribution de 4.2% si l’on en croit les chiffres du premier semestre 2022.

Les SCPI, pour Sociétés civiles de placement immobilier, sont des sociétés d’investissement immobilier qui lèvent des fonds auprès de porteurs de parts, appelés associés (les investisseurs). Avec la récolte (capital social), les gérants de la société investissent dans des projets immobiliers dont la nature est conditionnée par la politique de gestion (thématique géographique, et/ou sectorielle…). Cela peut aller de l’investissement dans des commerces, en passant par les bureaux ou encore l’immobilier résidentiel. 

Une fois la ou les parts acquise(s), ces investisseurs deviennent associés et ont le droit de profiter des revenus de la société civile de placement immobilier : ils touchent une partie (après rémunération des gérants) des loyers perçus (en proportion de leurs parts) tous les mois ou tous les trimestres, qu’ils déclarent sous la forme d’un revenu foncier traditionnel tous les ans auprès du fisc. 

Pour aller plus loin

Découvrez notre Top des meilleures SCPI.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’achat des parts se fait le plus souvent au comptant. Mais il peut parfois se faire à crédit, ce qui est un vrai plus pour l’investisseur (qui bénéficie d’un effet de levier) ! Les parts de SCPI peuvent aussi dans certains cas être détenues dans des produits d’épargne fiscalement attractifs, comme l’assurance-vie.

À savoir avant d’investir

Du côté des SCPI, les frais d’entrée sont parfois importants (plus de 7 à 8%) et sont inclus dans le prix des parts. Il faut aussi savoir que la revente des parts n’est pas assurée et que des problèmes de liquidité peuvent advenir.

Investir en SCPI est une très bonne solution pour diversifier ses actifs immobiliers et s’exposer à des thématiques d’investissement particuliers. Toutefois, avec des frais d’entrée importants et une liquidité parfois assez faible, l’investissement en SCPI s’adresse à des investisseurs avertis qui ont un horizon d’investissement important. 

Qu’est-ce qu’un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ?

Depuis 2008, un nouvel instrument financier est apparu en France : l’Organisme de placement collectif immobilier, ou OPCI. Disponible le plus souvent sous la forme d’unités de compte via une assurance-vie, l’OPCI ressemble énormément tant dans sa forme que dans son mode de fonctionnement aux fameux OPCVM (Organisme de placement collectif en valeurs mobilières).

La seule particularité étant qu’un OPCI s’attarde surtout sur l’investissement immobilier, qui doit impérativement représenter 60% à 90% de l’ensemble de ses actifs sous gestion.

Ses parts peuvent être achetées par tout investisseur majeur, et peuvent être détenues dans plusieurs produits d’épargne comme l’assurance-vie ou même parfois le PEA. 

À savoir avant d’investir

Il est très facile et peu coûteux (1 à 3% de frais d’entrée) de souscrire à des unités de compte d’OPCI et de revendre ses parts le moment venu. Ceci dit, l’investisseur doit noter qu’en investissant en OPCI, il ne bénéficiera ni de revenus locatifs réguliers, ni de la possibilité d’acheter des unités de compte à crédit. La seule possibilité pour lui d’obtenir un retour sur investissement étant de vendre ses parts avec une plus-value.

Avec un rendement de 4.40% en 2021 et une souplesse importante de souscription, l’OPCI peut convenir à énormément de profils d’investisseurs !

Qu’est-ce qu’une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ?

Une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC), est sans doute à la fois la façon la plus simple et la plus risquée d’investir dans la pierre papier, mais aussi potentiellement la plus lucrative. 

Une SIIC est une société immobilière qui propose librement ses actions sur un marché réglementé. Sa valeur change en fonction des fluctuations quotidiennes du cours de l’action durant les heures de cotation du marché de référence.

En plus de la fluctuation de son cours de bourse, elle délivre un rendement qui correspond à la somme de ses loyers perçus retranchée des frais de gestion courante (elles ont l’obligation légale de redistribuer 85% des loyers perçus et 50% des plus-values de cession réalisées). Côté performance, il est parfois possible de trouver des SIIC dont l’historique de rendement (appréciation du cours + rendement du dividende) est de 10 à 15%/an.

À savoir avant d’investir

Si les frais d’entrée se limitent seulement à ceux d’un ordre de bourse, il faut savoir qu’investir dans une SIIC, c’est accepter de subir une volatilité plus grande que celle d’une part de SCPI ou d’OPCI. Il faut donc avoir le cœur bien accroché, et accepter de s’exposer directement aux caprices des marchés financiers, ce qui demande des connaissances plus poussées en finance.

Pour limiter la volatilité en investissant en SIIC, il existe toutefois des ETFs à thématique immobilière directement accessibles sur les marchés financiers qui vous permettent de vous exposer à un portefeuille diversifié de SIIC. Grâce à cette diversification, le risque de perte en capital est réduit.

Quelles sont les différences entre SCPI, OPCI et SIIC pour l’investisseur ?

En fonction de votre profil de risque, de vos connaissances sur les thématiques financières ainsi que de votre objectif temporel, vous n’aurez sans doute pas la même part de SCPI, d’OPCI ou de SIIC dans votre portefeuille de pierre papier

Pour un investisseur qui a un très grand horizon d’investissement (>10 ans) et qui ne souhaite pas mettre trop de temps ni dans la sélection d’un fonds ni dans la gestion de son portefeuille, la SCPI ou l’OPCI est toute indiquée. 

Pour un investisseur un peu plus aguerri qui souhaite optimiser ses performances, s’exposer à plus de SIIC sera sans doute un choix beaucoup plus pertinent. 

Dans tous les cas, nous pensons qu’un bon portefeuille de pierre papier doit sans doute comporter au moins ces 3 types d’investissement. La proportion de l’allocation des capitaux changera en fonction de vos critères et de votre profil d’investisseur ! 

La pierre papier est incroyable en ceci qu’elle permet de vous débarrasser des problèmes liés à la gestion courante d’un bien immobilier, tout en vous exposant à une catégorie d’actif connue pour sa fiabilité et sa performance. 

En plus de cela, le portefeuille diversifié de votre instrument financier “pierre papier” dilue votre risque, tout en vous faisant bénéficier de rendements moyens plutôt honorables. Il s’agit donc définitivement d’un genre de support financier qui peut convenir à beaucoup de profils d’investisseurs.

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Michaël Marrot

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