Mode d’emploi de la tension locative

Avant de se lancer dans un investissement locatif, plusieurs paramètres doivent être analysés pour s’assurer le meilleur rendement possible. La tension locative dans le secteur convoité est l’un d’entre eux.

Définition, intérêt, calcul, nous vous proposons le mode d’emploi de la tension locative.

Qu’est-ce que la tension locative ?

La tension locative est l’un des paramètres à étudier avant d’investir dans un appartement ou dans une maison. Pour s’assurer une belle rentabilité. Avant de se pencher plus en profondeur sur ses contours, il est important de maîtriser la définition de la tension locative.

La définition de la tension locative

La tension locative mesure l’état du marché locatif. C’est-à-dire, le volume de biens disponibles à la location et le nombre de demandes de location.

Autrement dit, la tension locative est le résultat du jeu de l’offre et de la demande en matière de logement loué dans un secteur donné. 

Les formes de tension locative

La tension locative peut prendre 2 formes :

• Une tension locative forte : il y a un faible volume de biens disponibles à la location et une demande élevée de locataires. La proposition de logement est inférieure à la proposition locative.
• Une tension locative faible : il y a un de nombreux biens disponibles à la location, mais peu de locataires intéressés.

Lorsque la tension locative est forte, on dit que le marché est saturé. On parle aussi de zone tendue. C’est l’une des raisons qui doivent motiver l’investissement immobilier.

Pourquoi une zone peut-elle être tendue ?

Les raisons qui expliquent un marché saturé sont variées. Elles dépendent de spécificités locales. 

Par exemple :

• Une hausse des prix d’achat. Le prix élevé au m2 peut faire fuir les investisseurs.
• Le nombre d’habitants.
• L’attractivité de la ville :
  • Les services proposés.
  • Les commerces de proximité.
  • Les espaces verts.
  • L’offre éducative (crèches, écoles, collèges, lycées, facultés).
  • L’offre de transport.

• L’économie locale.
• Les offres d’emploi.
• Les entreprises.

• Un bassin d’emploi attractif.
• Un attrait touristique.
• Une concentration d’étudiants…

À l’inverse, une tension locative faible peut s’expliquer par :

• Un manque d’attractivité de la localité : une zone rurale, un faible bassin d’emploi, un réseau de transports non développé, peu de services proposés…
• Une forte mobilité des locataires.
• Une augmentation des prix des loyers…

Quel intérêt de regarder la tension locative pour un investissement immobilier ? 

Avant d’investir dans la pierre, tout investisseur doit s’assurer d’un rendement locatif élevé. Du moins, à l’équilibre. 

La tension locative permet d’apprécier la pérennité d’une location. C’est-à-dire de se garantir une absence de vacances locatives sur le bien. In fine, des loyers réguliers.

En résumé :

• Si la tension locative est forte, le marché est pénurique. Elle s’illustre par moins de biens à louer et beaucoup de demandes locatives. L’investisseur s’assure une absence de vacances locatives et donc un rendement élevé.
• Si la tension locative est faible, les biens immobiliers ont du mal à se louer. Elle s’illustre par beaucoup de biens à louer et peu de demandes locatives. Le risque de vacances locatives est élevé. Le rendement peut être remis en cause. 

Quelles sont les limites de la tension locative ?

La tension locative n’est pas le seul indicateur à prendre en compte avant de se décider à franchir le pas ou non de l’investissement immobilier. 

D’autres paramètres doivent être croisés pour avoir une bonne vue d’ensemble du projet immobilier. 

Par exemple :

• La localisation géographique du bien : en zone rurale ou en zone urbaine.
• L’état du bien et les éventuels travaux à prévoir.
• L’emplacement précis.
• La politique d’encadrement des loyers.
• Les charges à prévoir.
• Les impôts fonciers…

Comment mesurer la tension locative ?

Avant d’investir dans un bien locatif, mesurer la tension locative est primordial. Elle nécessite de recueillir au préalable des données chiffrées. Notamment, le nombre d’annonces immobilières et le nombre de candidats à la location par annonce.

Pour trouver la tension locative d’une ville ou d’un quartier, il faut calculer la différence entre le nombre de demandes et le nombre de logements disponibles à la location. 

Tension locative = volume d’offres – demande par offre

Plus le résultat est élevé, moins la tension locative est importante. Ce qui n’est pas un bon indicateur d’investissement.

Trouver la tension locative par ville

Plusieurs méthodes permettent de trouver la tension locative par ville, voire même par quartier.

Se renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier 

Les agents immobiliers connaissent bien le secteur sur lequel ils opèrent. En cas de doute sur un achat, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’eux.

La calculer soi-même en utilisant des données fiables 

La collecte de données fiables est une tâche un peu ardue. Cela passe par l’analyse de l’offre locative de la ville cible en consultant les annonces de location immobilières locales.

Différents sites, comme celui de l’Insee, donnent des statistiques qui peuvent être utilisées pour calculer la tension locative.

Utiliser un simulateur de tension locative

Différents simulateurs gratuits existent pour savoir si un logement se situe en zone tendue. 

Par exemple :

• Le simulateur du Service public.
• Le tensiomètre Locatif de LocService.
• L’indicateur de tension immobilière de Meilleurs agents.

Quel est l’indicateur le plus significatif pour analyser la tension locative d’un marché ?

La tension locative d’une ville s’explique par différents indicateurs. Il n’y en a pas un plus significatif qu’un autre. Bien souvent, c’est le cumul de plusieurs éléments qui tendent ou relâchent le marché locatif.

La tension locative est un excellent indicateur à observer avant de se lancer dans un investissement immobilier. Elle permet d’anticiper la rentabilité d’un bien mis en location. Que vous la calculiez vous-même ou que vous vous aidiez d’un simulateur, ne faites pas l’impasse sur cette précieuse donnée.