Comprendre et calculer la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier

Tous les propriétaires ou locataires d’un bien immobilier (habitation, terrain, local commercial, etc.) sont redevables de plusieurs impôts locaux, notamment de la taxe foncière et parfois de la taxe d’habitation (résidence secondaire). 

Pour déterminer le montant de ces impôts, l’administration fiscale utilise une formule de calcul basée sur la Valeur locative cadastrale (VLC) du bien, appelée aussi « revenu cadastral ». Explications !

Valeur locative cadastrale : définition

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au loyer annuel théorique (sans frais d’entretien ou de réparation) que procurerait le bien s’il était proposé à la location. 

Cette valeur sert d’indice à l’administration fiscale dans le calcul des taxes perçues par les collectivités territoriales : taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties, taxe d’habitation et Contribution économique territoriale (CET) qui remplace l’ancienne « taxe professionnelle ».

Toutefois, il faut préciser que la base de données des montants théoriques des loyers annuels utilisée pour fixer la valeur locative cadastrale est ancienne, puisqu’il s’agit des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties, et au 1er janvier 1961 pour les terrains non bâtis. C’est pourquoi, la valeur locative cadastrale doit toujours être comparée à la valeur locative réelle de votre bien immobilier.

Où trouver la valeur locative de mon bien ?

Vous pouvez demander votre « fiche d’évaluation » auprès du centre des impôts fonciers dont vous dépendez, dans laquelle vous trouverez le détail du calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. Dans le cas d’un logement neuf, l’administration fiscale établit la valeur locative cadastrale à partir des informations déclarées par le propriétaire sur le formulaire Cerfa 6650.

Pour obtenir des informations plus générales sur la valeur locative de votre bien, ou des loyers moyens pratiqués par département ou par région, vous pouvez aussi vous renseigner auprès de :

• l’Agence Départementale d’Information pour le Logement  (ADIL) ;
• l’Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) pour la province ;
• l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) pour la région parisienne.

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

Pour les immeubles d’habitation, elle est déterminée par voie de comparaison entre les différents biens. Concrètement, l’administration fiscale a défini 8 catégories d’immeubles en fonction de leur qualité (de « vétuste » à « haut standing ») sur le plan national et dans chaque commune, auxquelles est associé un prix au mètre carré.

La formule de calcul de la valeur locative cadastrale tient compte de deux éléments : la surface pondérée et le tarif au mètre carré, qu’on multiplie pour obtenir la VLC.

Valeur locative cadastrale = surface pondérée x tarif au mètre carré local de référence

Premier critère du calcul de la valeur locative cadastrale : la surface pondérée

Tout d’abord, l’administration fiscale évalue la surface totale du bien immobilier en ajoutant les surfaces au sol de toutes les pièces et dépendances, peu importe la hauteur sous plafond (pas de loi Carrez) : pièces habitables, salles d’eau, entrées, couloirs, rangements, caves, garages, celliers, greniers, etc.

Ensuite, plusieurs coefficients sont appliqués pour ajuster la surface de chaque pièce dans le calcul et obtenir la « surface pondérée » :

• Le coefficient de nature, entre 0,2 et 0,6, pour distinguer les pièces selon leur usage (différenciation d’une pièce à vivre par rapport à un grenier, par exemple) ;
• Le coefficient d’importance, afin de tenir compte de la proportion des pièces par rapport à la surface des locaux courants de même catégorie, de façon à obtenir une surface comparative entre les locaux ;
• Le coefficient de situation (ou de localisation) situé entre -0,10 à +0,10, pour tenir compte de la proximité des écoles, commerces, transports, loisirs, etc., ainsi que du cadre vie (bruit, poussières, odeurs, etc.) ;
• Le coefficient d’entretien, situé entre 0,80 à 1,20, pour juger de l’état de la construction ;
• Le coefficient lié à la présence ou non d’un ascenseur au sein d’un immeuble en copropriété, variant de -0,15 à +0,15.

Pour terminer, la surface de chaque pièce est majorée selon certains éléments de confort (à noter qu’il s’agit d’un niveau de confort établi dans les années 70) : +4m² pour une pièce raccordée à l’eau courante, +2m² pour un chauffage, +5m² pour une douche, etc.

Second critère du calcul de la valeur locative cadastrale : le tarif au mètre carré

Une fois la surface pondérée calculée, les services fiscaux appliquent au bien immobilier un loyer de référence au mètre carré, c’est-à-dire un loyer moyen théorique pour la même catégorie de bien sur la commune concernée.

Cette valeur est modifiée annuellement par la Direction des finances publiques qui revalorise le prix au mètre carré en fonction de l’inflation notamment, puis par les communes qui révisent le taux d’imposition applicable. C’est la raison pour laquelle les montants de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sont susceptibles de varier d’une année à l’autre.

Modification de la valeur locative cadastrale d’un logement

Outre la réévaluation annuelle pratiquée par l’État et les choix politiques des collectivités territoriales, certaines modifications apportées au bien immobilier sont susceptibles d’influencer la valeur locative cadastrale.

Ainsi, l’administration fiscale pourra réévaluer la VLC d’un bien suite à certains changements :

• Constructions nouvelles (garage, local piscine, terrasse couverte, etc.).
• Changements de consistances. Pour le bâti, il s’agit de transformations qui modifient le volume ou la surface (extension, démolition partielle, division ou réunion de locaux, etc.). Pour le non bâti, il s’agit de modifications provoquées par des travaux ou des phénomènes naturels.
• Changement d’affectation, par exemple un local commercial qui devient local d’habitation.
• Modification des caractéristiques physiques, par des travaux de remise en état ou d’amélioration.
• Changements d’environnement engendrés par une réorganisation de l’espace public ou par des phénomènes extérieurs qui avantagent ou pénalisent les occupants.

Bien entendu, les critiques sont nombreuses face à ce système qui ne reflète pas les transformations réalisées depuis les années 70 par les collectivités publiques (aménagements de l’espace, transports, installations de loisirs, services, etc.) ou par les particuliers eux-mêmes dans leur logement. 

C’est ainsi que des habitats neufs en 1970, considérés comme confortables, ont une valeur locative cadastrale aussi élevée que des constructions récentes ou rénovées. De nombreux travaux de réforme ont été entrepris par les pouvoirs publics pour remettre à plat le calcul de la valeur locative cadastrale, mais rien n’a encore vraiment abouti face à la complexité du dossier…