Comprendre le viager libre : définition et avantages

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Relativement peu d’investisseurs s’intéressent au viager, et encore moins au viager libre. Il est facile de comprendre pourquoi : l’investissement en viager a la réputation d’être complexe. Pourtant, acheter en viager n’est pas dénué d’intérêt. Que faut-il savoir sur le viager libre ? Quels sont les avantages pour l’acheteur et pour le vendeur ?

Définition, avantages et subtilités à connaître… Voici ce que vous devez savoir pour enfin comprendre le viager libre (et voir si ce type d’investissement immobilier qui vous correspond) !

Qu’est-ce que le viager libre en immobilier ?

Avant de définir le viager libre, il vous faut comprendre ce qu’est le viager. Même si ces deux expressions sont proches, il y a une nuance importante à connaître.

Définition du viager

L’achat en viager consiste à acheter un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique jusqu’au décès du vendeur (définition issue du site economie.gouv.fr). Cette rente s’accompagne souvent du versement d’une somme d’argent au vendeur au moment de signer l’acte de vente (on l’appelle le bouquet).

L’investissement en viager repose sur le principe d’aléa : lors de la signature de l’acte de vente, ni l’acheteur (le débirentier) ni le vendeur (le crédirentier) ne savent précisément le montant pour lequel le bien sera finalement acquis. En effet, ce montant dépend essentiellement de la date du décès du vendeur.

Important : pour qu’un achat en viager soit valable (et que le bien appartienne pleinement à son acquéreur), le décès du vendeur doit être imprévisible.

Définition du viager libre

Il y a deux types d’achat en viager :

  • Le viager libre
  • Le viager occupé

En viager libre, l’acquéreur dispose du bien immobilier dès qu’il signe la vente. Il peut donc habiter, louer ou revendre le bien. Autrement dit, le vendeur cède immédiatement son bien à l’acheteur qui peut l’occuper (sans avoir à attendre le décès du vendeur). Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est donc transféré à l’acheteur au moment de la signature.

Quelle est la différence entre un viager libre et occupé ?

Le viager occupé est le contraire du viager libre. C’est-à-dire que le vendeur garde son droit d’usage et d’habitation sur le bien jusqu’à la date de son décès (qui est imprévisible, rappelons-le).

Dans cette situation, l’acquéreur devient le nu-propriétaire : il ne pourra jouir pleinement du bien immobilier qu’au décès du vendeur (ou si ce dernier renonce à ses droits).

La vente en viager occupé est bien plus répandue que la vente en viager libre. Car le principal intérêt d’un viager pour le vendeur est qu’il puisse continuer de vivre dans son logement jusqu’à son décès tout en ayant une rente viagère à vie (payée par un acquéreur).

Quels sont les avantages du viager libre ?

Selon votre situation, le viager libre peut présenter un intérêt ou non. Passons en revue les avantages du viager libre selon que vous soyez côté acheteur ou côté vendeur.

Les avantages du viager libre pour le vendeur

Aussi surprenant que cela puisse paraître, il y a des bonnes raisons de proposer un bien immobilier en viager libre quand on est vendeur (crédirentier). 

Voici les principaux avantages :

  • Le viager libre est particulièrement intéressant pour bénéficier d’une rente fixe et régulière dans le cas où le vendeur possède un autre bien en plus de sa résidence principale (ou s’il doit quitter ce logement).
  • Le prix de vente d’un bien immobilier vendu en viager libre est souvent plus élevé qu’en viager occupé (ce qui augmente la valeur de la rente viagère).
  • Le nombre d’acheteurs potentiels en viager libre est plus nombreux qu’en viager occupé, car l’acquéreur bénéficie d’avantages bien plus importants avec ce type de viager.

En résumé, le principal intérêt de vendre son bien en viager libre est de recevoir une rente constante et relativement élevée. C’est l’idéal pour un vendeur ayant plusieurs biens immobiliers dans son patrimoine et souhaitant se séparer de sa résidence principale (quelle qu’en soit la raison).

Les avantages du viager libre pour l’acheteur

Les raisons ne manquent pas pour l’acheteur (le débirentier) qui investit dans un bien immobilier en viager libre.

Voici les principaux avantages :

  • Le bien est par définition libre de toute occupation en viager libre, ce qui signifie que l’acquéreur bénéficie immédiatement de la jouissance totale (il peut l’habiter, le louer et le vendre librement).
  • La possibilité de louer le bien nouvellement acquis en viager libre permet à l’acheteur de compenser la rente versée au crédirentier, tout en lui donnant accès à un patrimoine immobilier.
  • À condition d’avoir un apport de départ (qui constitue le bouquet), l’acquéreur n’a pas besoin d’obtenir un crédit bancaire et de payer des frais d’intérêt d’emprunt.

En résumé, le principal intérêt d’investir en viager libre est de pouvoir accéder à la propriété sans devoir obtenir un crédit. C’est l’idéal pour un investisseur ayant des revenus relativement faibles et/ou fluctuants, à condition d’avoir un apport et de ne pas être trop pressé.

Les subtilités à connaître avant d’investir en viager libre

Le viager libre présente certaines subtilités qu’il vous faut avoir en tête si vous choisissez ce type d’investissement immobilier. Voici les questions à vous poser avant de prendre toute décision relative à un achat en viager libre.

Viager libre sans bouquet : possible ou non ?

Revenons brièvement sur l’importance du bouquet dans le viager. Trop souvent oublié par les investisseurs (qui se concentrent avant tout sur le montant de la rente viagère à verser), le bouquet ne doit pas être écarté de votre calcul.

Bien sûr, il est possible de trouver des ventes en viager libre sans bouquet (car le bouquet n’est pas obligatoire). Mais cette pratique est répandue : il y a des chances que vous deviez faire un dépôt d’argent initial au crédirentier lors de la signature de l’acte de vente. Si ce n’est pas le cas, il y a alors fort à parier que le montant de la rente viagère soit plus élevé.

Viager libre : qui paie les charges ?

En viager libre, l’acheteur ayant le droit d’usage et d’habitation du bien, c’est à lui d’assumer la plupart des charges (dont la taxe foncière et les frais de travaux). De son côté, le vendeur n’a bien souvent plus rien à régler.

Dans tous les cas, nous vous conseillons de bien vérifier la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur (qui doit être précisée dans le contrat de vente).

Est-il possible de transformer un viager occupé en viager libre ?

Oui. Mais c’est uniquement le vendeur d’un viager occupé qui peut décider de ne plus occuper le bien. Par exemple s’il décide d’aller en maison de retraite ou de vivre chez un proche.

Dans ce cas, le viager occupé peut se transformer en viager libre, à condition d’avoir fait figurer une clause d’abandon de jouissance du bien par anticipation dans le contrat de vente.

Vous savez maintenant si le viager libre est un type d’investissement immobilier qui est fait pour vous ! Si vous décidez d’investir dans une maison ou un appartement en viager libre, nous vous invitons à vous faire accompagner par un notaire. C’est la personne la mieux placée pour vous renseigner sur le montant de la rente viagère et du bouquet, ainsi que sur les clauses à faire figurer dans le contrat de vente.

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Michaël Marrot

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