5 conseils pour éviter les vices cachés d’une maison

Vices Cachés Maison : Nos Conseils pour les Éviter
  • Blog
  • Immobilier
  • 5 conseils pour éviter les vices cachés d’une maison

Vous avez acheté une maison et vous découvrez avec horreur qu’un de ses murs est en train de se fissurer ? Vous faites peut-être face à un défaut caché. Heureusement, il existe plusieurs recours possibles pour éviter les (potentiellement nombreux) vices cachés d’une maison.

Dans cet article, vous trouverez nos conseils pour savoir comment :

  • Repérer les principaux vices cachés pouvant être présents dans une maison.
  • Vous prémunir contre les défauts cachés lors d’un achat.
  • Faire le nécessaire pour obtenir réparation.

Qu’est-ce qu’un vice caché lors de l’achat d’une maison ?

Avant de passer en revue nos conseils pour identifier et éviter les défauts cachés lors de l’achat d’une maison, voyons ce qui définit exactement un vice caché.

Vice caché : définition juridique

Selon l’article 1641 du Code civil, un vice caché en immobilier est un défaut ou une malfaçon peu ou non visible lors de l’achat (ou lors de la réception des travaux) qui rend la maison impropre à l’usage auquel on la destine.

Autrement dit, le vice caché diminue tellement la qualité de cet usage que vous n’auriez probablement pas acheté le bien (ou seulement à un prix inférieur).

Un vice caché n’est pas nécessairement un vice que le vendeur a voulu dissimuler. Car il s’agit d’un défaut qui aurait pu ne pas être découvert en l’absence d’une inspection minutieuse du bien immobilier. On peut donc parler de vice caché même lorsque le vendeur n’est pas au courant.

Attention : Un défaut au sein de la maison ne peut en aucun cas être considéré comme un vice caché s’il est préalablement et expressément mentionné au sein de l’acte de vente.

Concrètement, quels sont les vices cachés pour une maison ?

Comme le précise sa définition juridique, le vice caché désigne un défaut d’importance majeure. Vous ne pouvez pas parler de vice caché pour une tâche de peinture sur un mur de la maison que vous venez d’acheter…

Même si la définition d’un vice caché est plutôt large, il est possible de lister les situations les plus fréquentes. 

Voici ce qui est souvent considéré comme un vice caché dans une maison :

  • Un terrain inondable.
  • L’absence d’eau courante.
  • Un carrelage non homogène.
  • Une charpente ou une toiture très abîmée.
  • Des fondations défectueuses pour la maison.
  • Un défaut d’étanchéité et/ou une infiltration d’eau.
  • Des dégâts causés par des termites (dont la présence remonte à avant l’achat de la maison).

Nos 5 conseils pour faire face aux vices cachés d’une maison

Savoir ce qu’est un vice caché, c’est bien. Pouvoir y faire face, c’est mieux ! Les 5 conseils qui suivent vont vous aider à identifier les vices cachés potentiellement présents dans la maison que vous venez d’acheter, ainsi qu’à faire le nécessaire pour obtenir réparation.

Notez que la plupart de ces conseils s’appliquent aussi dans le cas de vices cachés au sein d’un appartement.

Conseil n°1 : Repérer les éventuels vices cachés

Avant même l’achat, soyez particulièrement attentif lors des différentes visites du bien immobilier que vous comptez acquérir. Car vous acceptez d’acheter la maison en l’état lors de la signature du compromis. 

Cela dit, il est difficile de repérer les vices cachés lors d’une simple visite. C’est pourquoi, en cas de litige, les juges évaluent le comportement « raisonnable ». Il est admis que l’acquéreur n’a pas la possibilité d’inspecter la maison de fond en comble avant l’achat (difficile d’évaluer l’étanchéité de la laine de verre, par exemple).

Même une fois que vous avez acquis la maison, les experts judiciaires peuvent estimer que vous ne pouviez pas identifier rapidement certains vices cachés (un terrain inondable, par exemple). Le caractère « de bonne foi », côté acheteur et vendeur, joue beaucoup en cas de litige.

Conseil n°2 : Se retourner à temps en cas de vice caché avéré

En tant qu’acheteur, vous disposez d’un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice caché pour prévenir le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Si vous voulez obtenir une baisse de prix ou une annulation de la vente à cause du vice caché présent dans la maison, le mieux est de vous retourner très rapidement contre le vendeur. Même si le droit d’invoquer un vice caché peut courir bien après l’acte d’achat (en moyenne jusqu’à 20 ans).

Gardez en tête que plus longtemps vous attendez pour vous retourner, plus vous aurez des difficultés à rassembler des preuves suffisantes pour démontrer qu’il s’agit bien d’un vice caché.

Conseil n°3 : Rassembler des preuves concrètes

Les preuves, justement, parlons-en ! C’est à l’acheteur qu’il incombe de prouver l’existence d’un ou plusieurs vices cachés dans la maison. 

Il vous faut donc rassembler des preuves tangibles, telles que : 

  • Des photos montrant l’ampleur des défauts constatés.
  • Des devis de réparation démontrant la nécessité de l’intervention d’un professionnel pour faire face au vice caché.
  • Des plaintes de voisins ayant des défauts similaires (par exemple en cas de vices cachés liés à l’eau : inondations, infiltrations, etc.).

Si vous pensez être en présence d’un vice caché, nous vous conseillons de faire appel à un expert judiciaire. C’est la personne la mieux placée pour identifier et apporter la preuve du vice via un rapport d’expertise. Pour trouver un tel expert, rendez-vous au tribunal le plus proche de la maison que vous avez achetée.

Conseil n°4 : Vérifier qu’il n’y a pas de clause de non garantie des vices cachés

De nombreux notaires ajoutent aux contrats de vente une clause qui prévoit que l’acquéreur « fera son affaire » des éventuels défauts cachés qu’il pourrait découvrir. Soyez vigilant : cette clause vous prive alors de tout recours contre le vendeur de la maison !

La clause de non garantie des vices cachés, uniquement valable pour les vendeurs particuliers (non professionnels), peut cependant être réfutée par l’acquéreur du bien. Car cette clause ne fonctionne plus si le vendeur est de mauvaise foi.

Là encore, c’est à vous, acheteur, de prouver cette mauvaise foi en montrant que le vendeur avait connaissance du vice caché et qu’il l’a volontairement dissimulé. Pour cela, utilisez le type de preuves que nous avons vu auparavant, ainsi que tout document écrit et attestation utile. Le mieux reste de vous faire aider par un expert judiciaire.

Conseil n°5 : Faire le bon recours en cas de défauts cachés

Vous avez constaté un vice caché et rassemblé des preuves concrètes ? Il est temps de faire recours pour obtenir gain de cause (et réparation !). En plus des garanties légales (garantie contre les vices cachés), vous pouvez potentiellement demander des dommages et intérêts si le défaut caché vous a porté préjudice.

Si le litige persiste, faites rapidement appel à un médiateur. Puis, si la médiation n’aboutit pas, vous avez la possibilité d’intenter une action en garantie à raison des défauts cachés. Pour cela, il faut vous adresser au tribunal d’instance (si le litige est inférieur à 10 000 euros) ou au tribunal de grande instance (si le litige est supérieur à 10 000 euros) du lieu de situation de la maison concernée.

Faites alors appel à un avocat. Il vous conseillera sur le type d’action à mener en fonction du vice caché constaté :

  • Estimatoire : remboursement d’une partie de la vente.
  • Rédhibitoire : annulation de la vente (et remboursement intégral).

En cas de problèmes comme les vices cachés d’une maison, ne restez pas seul (surtout si vous n’êtes pas un professionnel du métier). En plus de vous documenter sur le web (les articles du Finclub sont un très bon début !), faites vous accompagner par des experts du droit.

author

Michaël Marrot

Des articles pour aller plus loin

Building en SCPI

Faut-il investir dans l’immobilier en SCPI ? Notre avis

L’investissement dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne cesse de progresser, porté par les nombreux atouts qu’offre ce.

29 janvier 2023
homme portant un cartable et marchant dans la rue pour aller investir

Dans quoi investir : 4 placements pour 2023

Alors que le contexte économique n’est pas toujours au beau fixe, certains placements permettent toujours à bon nombre d’investisseurs de.

20 janvier 2023
Bâtiments en SCPI

Investir 50 000 euros en SCPI : pourquoi et comment ?

Vous recherchez un placement intéressant pour votre épargne ? Vous aimeriez investir une somme importante ?  Plus d’un million d’épargnants.

20 janvier 2023