Mode d’emploi de l’achat revente immobilier en 2024

Vous souhaitez connaître tous les rouages de l’achat revente en immobilier ? Réaliser une bonne affaire ne tombe pas sous le coup du hasard. Statut, fiscalité, financement, choix du bien, mode opératoire… 

Avec notre article, le mécanisme immobilier d’achat revente n’aura plus aucun secret pour vous.

Avertissement

Les informations fournies sont uniquement à but éducatif. Finclub ne propose pas de conseil en investissement ni de services de courtage. Nous ne recommandons pas d’acheter ni de vendre un actif ou produit d’investissement particulier.

Qu’est-ce que l’achat revente en immobilier ?

L’achat revente consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement en réalisant une plus-value. C’est une sorte d’investissement immobilier.

L’objectif n’est pas d’installer sa résidence principale, ni même secondaire, dans l’appartement ou la maison nouvellement acquise. Le but est purement financier. 

Très souvent, l’achat subit quelques transformations valorisables à la revente. 

Différentes options sont envisageables :

• Effectuer des travaux sur un bien en mauvais état.
• Diviser une seule surface en plusieurs petites parties.
• Acheter un terrain, puis bâtir un logement dessus.

Pour que l’opération d’achat revente immobilière soit rentable pour l’investisseur, l’obtention d’une plus-value est obligatoire.

Quelle est la nature des biens achetés et vendus ?

Les biens suivants peuvent faire l’objet d’un achat et d’une revente :

• Les immeubles bâtis ou non bâtis.
• Les fonds de commerce.
• Les actions ou parts de sociétés immobilières.

Faut-il un statut particulier pour faire de l’achat revente de biens immobiliers ?

La loi n’impose pas un statut juridique particulier à l’investisseur immobilier qui souhaite réaliser une ou plusieurs opération(s) d’achat revente. N’importe quel particulier peut donc se lancer dans ce type d’investissement. 

Cependant, si rien n’est imposé, la prudence est de mise. En cas de mauvaise opération immobilière, notamment si le bien ne se vend pas ou se vend mal, il est important de protéger son patrimoine et celui de sa famille. Le choix du statut juridique le plus protecteur est primordial.

Plusieurs options sont envisageables :

• Devenir marchand de biens. Pour ce faire, il faut constituer une société et s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le choix du type de société est important car il peut être plus ou moins protecteur du patrimoine personnel. Micro-entreprise, SASU, EURL, SAS, SARL… Il existe une multitude de formes juridiques. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert comptable pour opter pour celle qui vous correspond le mieux.
• Constituer une société civile : La Société civile immobilière (SCI) fonctionne a minima avec 2 associés. Si la SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier dans le cadre d’une succession, elle n’est pas idéale pour l’achat revente immobilière. La SCI n’a pas de dimension commerciale et la réalisation de bénéfices n’est pas prévue. Par exception, et uniquement si l’activité est ponctuelle, la SCI peut mentionner cette possibilité dans ses statuts. À titre exceptionnel, elle pourra alors réaliser une opération d’achat revente. 

Bon à savoir

Selon l’article 35 du Code général des impôts, les SCI qui achètent et revendent des biens immobiliers de façon habituelle afin d’en retirer un profit peuvent être requalifiées en marchand de biens.

Achat revente immobilier et fiscalité

L’achat revente peut être soumis à une double fiscalité.

TVA

L’opération d’achat revente réalisée par un particulier n’est pas soumise à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

En revanche, si l’investisseur est un marchand de biens, son statut professionnel peut l’assujettir à la collecte de la TVA :

• Le bien immobilier ancien revendu à plus de 5 ans : la revente n’est pas soumise à la TVA. Il n’y a pas de TVA.
• Le bien immobilier neuf revendu à moins de 5 ans : le marchand de biens doit s’acquitter d’une TVA à 20% calculée sur la base du prix total de vente. Elle est due par le vendeur.

Impôt sur la plus-value

La plus-value réalisée par l’investisseur en vendant le bien immobilier est imposable, sauf s’il s’agit de la résidence principale.

La plus-value immobilière est soumise :

• À l’impôt sur le revenu : au taux de 19 %. Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. Le taux varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.
• Aux prélèvements sociaux : CSG (9,20%) et CRDS (0,5%). 
• Au prélèvement de solidarité : 7,5%.

La plus-value immobilière est égale à la différence entre les montants suivants :

• Le prix de vente du bien.
• Le prix d’acquisition du bien.

La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel l’investisseur a possédé le bien. Par exemple, pour une durée de détention inférieure à 6 ans, il n’y a aucun abattement possible.

Pourquoi faire de l’achat revente immobilière ?

L’objectif de l’achat revente en immobilier est de réaliser une plus-value.

La plus-value est effective lorsque le prix de cession de l’immeuble est supérieur à son prix d’acquisition.

L’achat revente comporte une part de risque. Celle de ne pas réussir à vendre le bien acquis au prix voulu. L’investissement locatif est une alternative intéressante pour ceux qui veulent investir avec plus de prudence dans la pierre.

Comment faire de l’achat revente ?

L’achat revente ne s’improvise pas. Pour se donner toutes les chances de réaliser le meilleur profit, et limiter la part de risques, 4 étapes bien précises doivent être respectées.

#1 Repérer un bien immobilier avec un potentiel de revente

Pour qu’un achat revente soit rentable, acheter au bon prix est une règle essentielle. 

Pour ne pas louper la bonne opportunité, l’achat revente demande un œil avisé sur le marché et pas mal de temps passé à éplucher les annonces immobilières.

Pour réaliser une belle plus-value, l’investisseur doit se concentrer sur :

• Les bonnes affaires liées à la situation personnelle des vendeurs : une succession, un divorce, un déménagement…
• L’état de la maison ou de l’appartement : de lourds travaux de rénovation peuvent être gage de rentabilité à la revente.

Trouver la perle rare peut demander un peu de temps. Et oblige à ne pas tomber dans certains écueils par précipitation, tels que :

• Se tromper dans la situation géographique du bien. Les moyens de transport, l’offre scolaire, les magasins de proximité, le bassin d’emploi sont autant de critères à prendre en compte avant d’acheter.
• Sous-estimer l’importance des travaux. Pour ne pas que les travaux représentent un gouffre financier et plombent l’intérêt de la revente, ils doivent être correctement évalués. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment pour estimer au plus juste le montant de la facture finale.
• Mal calculer les impôts et taxes grevants le bien : taxe foncière, charge de copropriété, taxe d’habitation, frais de notaire sont autant de frais à prendre en compte lors de l’achat immobilier.

#2 Financer son achat

Pour financer l’achat immobilier, l’investisseur doit obtenir les meilleures conditions bancaires possibles. 

Le coût total du projet doit être maîtrisé pour s’assurer une revente avec une bonne plus-value. Le dossier de prêt immobilier dans le cadre d’un achat revente doit intégrer le prix des travaux envisagés pour transformer l’acquisition. 

#3 Transformer le bien immobilier

La transformation de la maison achetée dans le cadre d’un achat revente est le point d’orgue du projet. Elle justifie l’augmentation du prix de vente.

S’entourer de professionnels compétents est essentiel. 

Bon à savoir

Pensez à votre cible lors de la revente. Cela pourra orienter vos travaux pour vous donner toutes les chances de réaliser une plus-value conséquente.

#4 Revendre l’acquisition et réaliser une plus-value

Mettre en vente le bien immobilier acquis dans le cadre d’un achat revente au bon moment est une opération qui nécessite de s’y attarder un peu. C’est la revente qui permet de dégager la plus-value recherchée. 

Plusieurs options s’offrent à l’investisseur :

• Vendre pendant la réalisation des travaux.
• Vendre à l’achèvement des travaux. 
• Vendre en direct.
• S’entourer d’un expert immobilier pour le faire.

Selon l’option choisie, des frais supplémentaires devront être dus pour rémunérer le professionnel de l’immobilier. 

L’achat revente fait partie des méthodes de base de l’investissement immobilier. Pour être rémunératrice, elle nécessite de bonnes connaissances du marché immobilier. Elle peut paraître risquée en période d’incertitudes économiques car les bénéfices reposent sur le prix de vente du bien récemment acquis. Des alternatives plus sûres existent pour les investisseurs moins téméraires. Comme par exemple les investissements locatifs.