Combien puis-je emprunter ? Les 7 critères pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier

La majorité des acheteurs immobiliers ont recours à l’emprunt bancaire pour financer leur projet immobilier, qu’il s’agisse d’acquérir leur résidence principale, un logement secondaire, ou réaliser un investissement locatif. C’est pourquoi, avant de se lancer à la recherche du bien idéal, il est important de se demander « Combien je peux emprunter ? » pour définir son budget global. Explications dans cet article !

Avertissement

Les informations fournies sont uniquement à but éducatif. Finclub ne propose pas de conseil en investissement ni de services de courtage. Nous ne recommandons pas d’acheter ni de vendre un actif ou produit d’investissement particulier.

La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

La capacité d’emprunt d’un emprunteur (seul ou en couple) correspond au montant maximum qu’il est théoriquement possible d’obtenir auprès d’un établissement bancaire pour financer son projet d’achat immobilier. « Théoriquement », car même si le calcul de la capacité d’emprunt paraît simple, le résultat peut être bien différent d’une banque à l’autre, selon les critères retenus.

Déterminer combien vous pouvez emprunter est la première étape dans la recherche d’un bien immobilier : il est inutile et frustrant de perdre votre temps à parcourir les annonces de biens immobiliers dont le prix est vraiment trop éloigné de votre budget, même en prenant en compte une éventuelle négociation.

La capacité d’emprunt ne doit pas être confondue avec la capacité d’achat. La première permet au futur propriétaire de définir la mensualité de prêt immobilier qu’il peut supporter, alors que la seconde représente le montant total disponible pour acheter un bien immobilier, auquel il faut soustraire le montant des frais de notaire. 

Par exemple, si vous pouvez emprunter 200 000€, que vous avez un apport personnel de 30 000€ et des frais de notaire de 10 000€, votre capacité d’achat immobilière est estimée à 220 000€.

Bon à savoir

Depuis le 1 janvier 2022, la réglementation établie par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite la durée des prêts à 25 ans (sauf exception) et interdit aux banques de proposer un crédit qui provoquerait un taux d’endettement de plus de 35% (contre 33% auparavant) pour l’emprunteur. Les établissements de crédit ont toutefois la possibilité de déroger à ces règles pour 20% de leurs dossiers de financement. Ces règles ont pour objectif d’éviter les situations de surendettement aux emprunteurs et d’encadrer les risques pris par les banques.

Formule de calcul de la capacité d’emprunt

Pour déterminer la capacité d’emprunt (ou capacité d’endettement), on applique la formule suivante :

Capacité d’emprunt = (Revenus nets – Charges) x 35%

La première phase consistera donc à faire la somme de vos revenus et de vos charges, pour estimer le montant maximum que vous pourriez emprunter avec un taux d’endettement à 35%. 

Ensuite, en partenariat avec votre conseiller bancaire ou votre courtier, il faudra évaluer d’autres critères, qui entrent en jeu pour définir le montant à emprunter avec plus de précision.

Les 7 critères pour déterminer votre capacité d’emprunt

Avant de proposer un plan de financement, la banque examine plusieurs éléments pour évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs et décider ensuite, en accord avec eux, du montant et de la durée du prêt, de façon à maintenir un « reste à vivre » suffisant pour subvenir aux besoins quotidiens du foyer.

1.   Le niveau et la stabilité des revenus

C’est l’élément principal pour déterminer votre capacité d’emprunt. Pour sécuriser le prêt qu’elle vous accorde, la banque observe avec attention la hauteur de vos revenus, leur pérennité dans le temps et leur évolution prévisible.

Elle tient compte de plusieurs sources de revenus :

• Le salaire net (part fixe) pour les salariés (ou traitement pour les fonctionnaires, solde pour les militaires, etc.) ;
• Les éléments variables de la rémunération, primes annuelles, etc., estimés par la plupart des banques sur une moyenne des trois dernières années ;
• Les revenus liés à une activité indépendante (commerçants, professions libérales, auto-entrepreneurs, etc.). La banque étudie l’historique de chiffre d’affaires pour calculer une moyenne. ;
• Les pensions de retraite, d’invalidité, de réversion ;
• Les revenus fonciers, locatifs, comptabilisés à 70% maximum ;
• Les revenus financiers ;
• Les pensions alimentaires perçues.

Bon à savoir

Selon les établissements bancaires, les prestations sociales sont parfois comptabilisées dans les revenus, demandez à votre conseiller bancaire.

2.   Les charges mensuelles

La mensualité d’un crédit immobilier vient s’ajouter aux charges payées par l’emprunteur tous les mois. 

Il est donc primordial pour la banque de lister les dépenses récurrentes :

• Les remboursements de prêts en cours (immobilier, automobile, crédit à la consommation) ;
• Les pensions alimentaires à verser ;
• Les autres dettes (arriérés d’impôts, etc.).

Toutes les dépenses régulières mais variables, comme l’énergie, l’alimentation ou les loisirs ne sont généralement pas intégrées dans le calcul des charges.

Bon à savoir

Le loyer que vous payez si vous êtes locataire, ou le prêt immobilier que vous remboursez avant de vendre le bien, ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, les mensualités du nouveau prêt viendront remplacer cette dépense. La banque s’assurera cependant que le « saut de charge » n’est pas trop important (écart entre le loyer ou le crédit payé aujourd’hui et le montant de vos futures mensualités).

3.   Le reste à vivre

Une fois l’ensemble de ses charges payées, l’emprunteur doit disposer d’une somme suffisante pour vivre convenablement et assumer ses dépenses courantes incompressibles (alimentation, factures d’énergie, transport, etc.) : c’est ce qu’on appelle le reste à vivre. Il ne peut être inférieur au montant du Revenu de Solidarité Active (RSA).

À noter

Chaque établissement bancaire applique ses propres critères d’évaluation, en fonction du niveau de revenus de l’emprunteur, de son lieu d’habitation (le reste à vivre à Paris devra être plus important qu’en province, par exemple) ou du nombre de personnes composant son foyer. N’hésitez pas à solliciter plusieurs banques lors de votre recherche de crédit immobilier.

Le reste à vivre est donc un indicateur du niveau de vie de l’emprunteur et permet de contrôler la faisabilité d’un projet. Si les revenus du foyer sont très élevés, le reste à vivre sera important (la banque peut parfois accepter un taux d’endettement supérieur à 35%). À l’inverse, si les revenus de l’emprunteur sont faibles et que le crédit demandé implique un reste à vivre trop bas, le prêt sera refusé.
 

4.   L’âge des emprunteurs

Bien que l’âge n’entre pas directement dans la formule de calcul de la capacité d’emprunt, il joue un rôle important. Les banques prennent moins de risques à prêter aux « jeunes », car ils ont du temps devant eux pour rembourser un crédit, d’autant plus si leur situation professionnelle est stable et leur salaire amené à progresser.

À l’inverse, un emprunteur plus âgé (surtout après 50 ans), se verra proposer une durée de crédit plus courte, des conditions d’obtention plus contraignantes et des coûts liés aux assurances plus élevés.
 

5.   La durée de l’emprunt immobilier

La capacité d’emprunt est directement liée à la durée du prêt immobilier : pour une même mensualité, plus on augmente la durée, plus le montant qu’il est possible d’emprunter est important. Bien entendu, cela se traduit par un taux d’intérêt légèrement supérieur et un coût global du crédit immobilier plus élevé. 

Prenons un exemple :

• Pour une mensualité de 1 095€, à un taux d’intérêt de 2%, une assurance emprunteur à 0,50%, vous pourriez emprunter environ 200 000€ sur 20 ans ;
• Avec la même mensualité, la même assurance et un taux d’intérêt à 2,1% pour une durée portée à 25 ans, votre capacité d’emprunt serait d’environ 233 000€, soit 33 000€ de plus pour concrétiser votre projet d’acquisition.
   

6.   Le taux d’intérêt du crédit immobilier

Concernant le taux d’intérêt, il est évident que plus il est élevé, plus le coût du crédit augmente. Cependant, le taux d’intérêt a un impact minime sur la mensualité et la capacité d’emprunt. 

Reprenons l’exemple précédent :

• Pour un prêt immobilier de 200 000€ sur 20 ans, avec un taux d’assurance de 0,50% et un taux d’intérêt de 2%, la mensualité s’élève à 1 095€ ;
• Si le taux d’intérêt baisse de 0,2 point à 1,8%, la mensualité diminue de 19€ seulement, à 1 076€ ;
• De plus, le montant qu’il est possible d’emprunter ne bouge quasiment pas : en gardant une mensualité de 1 095€ sur 20 ans, avec un taux à 1,8% au lieu de 2%, vous pourriez emprunter à peine 3 500€ de plus… Pas de quoi modifier votre recherche d’appartement ou maison.

Bon à savoir

Pour comparer deux offres de crédit, ne vous arrêtez pas au taux d’intérêt proposé. En effet, il est préférable d’observer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui indique le coût réel de votre prêt en incluant les frais de dossier, de garanties, etc., ainsi que l’assurance emprunteur.

7.   L’assurance emprunteur de votre prêt immobilier

La part que représente l’assurance dans un emprunt immobilier est loin d’être négligeable : de moins de 20% à plus de 60% du coût global du crédit selon le profil de risque de l’emprunteur ! 

Outre votre état de santé ou vos habitudes de vie, c’est surtout le facteur de l’âge qui influence le montant de la cotisation : les seniors paient donc bien plus que les jeunes pour leur assurance. L’impact sur votre capacité d’emprunt peut lui aussi être assez conséquent. 

Comme dans l’exemple ci-dessus, dans le cadre d’un emprunt sur 20 ans, pour une mensualité de 1 095€, à un taux d’intérêt de 2% et une assurance emprunteur à 0,50%, vous pourriez emprunter environ 200 000€. Et si le taux de l’assurance augmentait à 0,80%, vous pourriez emprunter 9 000€ de moins, soit 191 000€. 

Il est donc judicieux de négocier le meilleur taux d’assurance avec votre banque ou de faire jouer la concurrence grâce à la délégation d’assurance.

Bon à savoir

La  loi Lemoine, applicable depuis juin 2022, a apporté plusieurs modifications à l’assurance crédit immobilier avec notamment la possibilité de résilier le contrat d’assurance et de choisir un contrat concurrent à tout moment, et la suppression du questionnaire de santé pour les assurés dont les encours cumulés de crédits ne dépassent pas 200 000€ et dont la date de fin du prêt est prévue avant les 60 ans de l’assuré.

D’autres éléments peuvent influencer à la marge votre capacité d’emprunt comme les frais de dossier et les frais de garanties (cautionnement, hypothèque, nantissement…). Il convient donc d’étudier chaque offre de prêt dans les moindres détails, pour calculer le montant que vous pouvez emprunter et le coût de votre crédit avec précision !