8 conseils pour acheter un appartement et le louer

L’immobilier, et plus particulièrement l’investissement locatif, reste l’un des meilleurs placements pour développer son patrimoine, dégager un complément de revenu et préparer sa retraite. Cependant, il y a de nombreux paramètres à considérer avant de se lancer dans l’achat d’un appartement pour le louer : catégorie de bien, emplacement, type de locataire, dispositif fiscal, location nue ou meublée, gestion locative, garantie des loyers… 

En bref, un investissement immobilier locatif se prépare. Suivez le guide !

#1 Définissez vos objectifs de placement et vos moyens d’action

Cette première phase de réflexion doit vous permettre de faire un état de votre situation actuelle, de préciser les raisons qui vous poussent à envisager l’achat d’un appartement pour le louer et de définir les moyens pour y parvenir.

Généralement, on commence par un bilan patrimonial pour connaître la répartition du patrimoine actuel, l’épargne mobilisable, les moyens financiers, les crédits en cours, le niveau d’imposition, etc.

Ensuite, il faut fixer certains objectifs : est-ce un investissement locatif pour diminuer sa fiscalité, pour percevoir un complément de revenu à la retraite, pour transmettre un patrimoine, pour loger ses enfants pendant leurs études en attendant de louer l’appartement ? Ces choix détermineront le type de bien immobilier qui correspond à votre profil d’investisseur.

Enfin, on pourra se pencher sur la façon d’atteindre ces objectifs : comment financer l’achat d’un appartement, quel statut juridique choisir (indivision, SCI, SARL de famille…), quel régime fiscal est le plus adapté, quelle fiscalité sur la plus-value et la succession ? 

Tous les projets d’investissement immobilier sont différents, c’est pourquoi il est primordial de bien se préparer pour optimiser la rentabilité de votre achat locatif. Faites appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) pour vous aider si nécessaire.

#2 Choisissez le bon emplacement et analysez le marché locatif

C’est le point stratégique de tout investissement immobilier : la localisation du bien. De manière générale, il faut privilégier les zones où la demande locative est forte (pour limiter le risque de vacance locative), à proximité des commodités, bien desservies et avec un bassin d’emploi dynamique.

Dans la pratique, ces critères doivent être adaptés au type de bien immobilier visé et aux locataires ciblés : un étudiant recherchera un studio ou un petit appartement proche des universités et des transports, un couple avec enfants préférera un T3 près des crèches, écoles, activités sportives… Et des retraités choisiront plutôt un appartement dans un quartier calme, à côté des commerces.

Lorsque que vous avez une idée de la ville et du quartier visé, recherchez les annonces de ventes et de locations immobilières pour connaître la quantité de logements disponibles sur le marché locatif et le niveau des prix, ainsi que le tarif moyen des loyers et le volume d’offres. Vous pouvez aussi consulter les prix réels de vente pratiqués sur la zone grâce à la base des Valeurs foncières des notaires.

#3 Achetez un appartement avec le regard d’un investisseur

L’achat d’un appartement destiné à la location ne répond pas aux mêmes exigences qu’une résidence principale.

Le but de cette opération immobilière est de réaliser un investissement rentable. La sélection du bien devra donc se faire sur des critères objectifs, pour être au plus près des besoins des futurs locataires. 

Vous l’aurez compris, mieux vaut éviter d’acheter dans une zone sinistrée, même si les prix sont alléchants, d’acheter un appartement T5 proche d’un campus universitaire, ou encore un logement dont le mur en briques du salon vous fait craquer !

Autre conseil, notamment pour un premier investissement locatif : commencez par un projet réaliste et soutenable sur le long terme. Assurez-vous que le financement requis est possible et que votre effort mensuel d’épargne n’étouffe pas votre budget, soyez patient pour dénicher le meilleur bien possible, pensez à la revente… Commencer par un petit appartement et élargir le projet par la suite est une bonne solution.

#4 Un appartement neuf ou ancien ?

L’investissement locatif est envisageable aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, les deux options montrent des avantages et des inconvénients :

• Les prix de l’immobilier neuf sont généralement plus élevés que ceux de l’ancien, mais cette différence est souvent compensée par des charges moins importantes dans le neuf, et des travaux à prévoir dans l’ancien ;
• Les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf que dans l’ancien (2 à 3% contre 7 à 8%) ;
• Les délais d’acquisition sont plus courts dans l’immobilier ancien et vous pourrez louer plus rapidement ;
• Les logements neufs sont plus confortables (isolation thermique, sonore, ascenseur, parking, etc.), mais il est plus difficile d’évaluer certaines caractéristiques avant la livraison du bien, comme la luminosité ;
• L’attractivité du quartier est plus facile à appréhender pour un logement ancien, alors que les logements neufs sont souvent construits dans des zones un peu plus excentrées ;
• La fiscalité dans le neuf est souvent plus adaptée aux contribuables fortement imposés qui souhaitent défiscaliser alors que l’immobilier ancien permet de profiter d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs.

Comme souvent en matière d’investissement, il n’y a pas de vérité absolue, chaque investisseur doit faire des choix selon sa situation patrimoniale et personnelle, ses préférences de placement et ses objectifs, le principal étant d’investir dans un projet immobilier locatif rentable.

#5 Étudiez la fiscalité de votre investissement locatif

Même si la rentabilité d’un investissement immobilier ne doit pas reposer que sur d’éventuels avantages fiscaux, il ne faut pas négliger cet aspect.

En fonction de votre situation patrimoniale et de votre niveau d’imposition, vous pouvez prétendre à des dispositifs fiscaux pour réduire votre Impôt sur le revenu (IR) ou pour optimiser la fiscalité de vos recettes locatives, et ainsi transformer l’impôt en patrimoine immobilier :

• La loi Pinel dans le neuf permet une diminution de votre IR jusqu’à 6 000€ par an, en contrepartie d’un engagement sur la durée de location de 6 à 12 ans. Attention, le dispositif évolue à partir de 2023 et l’avantage fiscal Pinel diminuera progressivement.

• L’amendement Censi-Bouvard, destiné aux contribuables qui réalisent un investissement immobilier en résidence meublée dans le neuf. Ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt chaque année pendant 9 ans, égale à 11% du prix d’achat HT du bien et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

• Le régime de la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour ceux qui investissent dans le neuf ou dans l’ancien, généralement en résidences services gérées (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, de tourisme ou d’affaires). Le LMNP vous autorise à effectuer votre déclaration de revenus locatifs dans la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et d’être ainsi exonéré en partie ou en totalité d’impôt sur ces revenus pendant plusieurs années.

Les solutions de défiscalisation immobilière sont nombreuses et variées (on pourrait également citer La Loi Malraux, le dispositif Denormandie, la Loi Girardin, etc.). Bien qu’elles doivent être incluses dans le calcul de la rentabilité de votre placement immobilier, assurez-vous au préalable que les fondamentaux de votre projet immobilier soient solides.

#6 Optez pour la gestion locative déléguée

Sauf exception, il est préférable de confier le suivi locatif de son appartement à une agence immobilière. En effet, gérer la location d’un bien peut s’avérer chronophage et complexe : recherche de locataires, visites, étude des dossiers, états des lieux, rédaction des baux, recouvrement des loyers… Les démarches sont nombreuses.

C’est pourquoi, malgré un coût situé entre 5 et 10% du montant du loyer, les services d’un professionnel de la gestion locative vous simplifient la vie, vous épargnent des difficultés et une perte de temps importante qui impactent directement le rendement d’un patrimoine immobilier.

À l’inverse, si vous êtes familier avec les tâches liées à la location d’un appartement, que vous avez du temps, et que le logement se trouve près de votre lieu de résidence, vous pouvez éventuellement envisager de vous occuper de la gestion locative pour éviter les frais d’une agence.

#7 Sélectionnez vos locataires avec attention

C’est la plus grande peur des propriétaires-bailleurs : trouver des locataires pour limiter la vacance locative et trouver les « bons », ceux qui paieront le loyer à échéance et qui ne dégraderont pas le bien en location. Même si le risque zéro n’existe pas, il faut prendre toutes les précautions pour sécuriser votre investissement.

Si vous gérez seul la location, prenez le temps de sélectionner les locataires : mieux vaut perdre deux semaines de loyers plutôt que choisir un profil dans la précipitation. 

N’hésitez pas à questionner le candidat, à demander les justificatifs de ressources nécessaires, ainsi qu’une caution solidaire si le loyer excède un tiers des revenus, ou une caution pour l’intégralité du loyer à chaque occupant en cas de colocation.

#8 Assurez-vous contre les loyers impayés

Toujours dans l’idée de rentabiliser votre investissement immobilier locatif sur le long terme, il semble raisonnable de souscrire une Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour vous protéger des impayés et des retards de paiement du locataire, voire des dégradations éventuelles.

Adressez-vous aux compagnies d’assurance traditionnelles pour comparer plusieurs offres et comptez 1,5 à 2,5% du montant de vos loyers pour être assuré contre ce risque locatif.

Investir dans l’immobilier locatif est souvent une solution de placement judicieuse pour se constituer un patrimoine et améliorer ses revenus futurs. En prenant les précautions nécessaires, l’achat d’un appartement pour le louer peut donc être une opération rentable. Pour vous accompagner, n’hésitez pas à demander conseil à des professionnels du secteur immobilier !