Tout savoir sur l’attestation de refus de prêt immobilier

L’attestation de refus de prêt immobilier est la hantise des futurs acheteurs. Après avoir passé à la loupe tous les éléments du dossier de demande de prêt immobilier, la banque peut décider de ne pas octroyer un crédit, sans avoir à se justifier. Ce refus est formalisé dans un document spécifique appelé attestation de refus de prêt immobilier.

Avertissement

Les informations fournies sont uniquement à but éducatif. Finclub ne propose pas de conseil en investissement ni de services de courtage. Nous ne recommandons pas d’acheter ni de vendre un actif ou produit d’investissement particulier.

Qu’est-ce qu’une attestation de refus de prêt immobilier ?

L’attestation de refus de prêt immobilier est un document rédigé par un établissement bancaire sollicité dans le cadre du financement d’un projet d’achat qui certifie un refus de prêt. C’est un justificatif officiel.

Cette attestation est essentielle pour l’acquéreur dans le cadre d’un compromis ou d’une promesse de vente qui contient une condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier car elle permet :

• De prouver que des démarches bancaires ont été entreprises dans le délai imparti par l’acquéreur dans l’objectif de financer son achat.
• De récupérer les sommes séquestrées chez le notaire en cas de refus bancaire.

Comment obtenir une attestation de refus de prêt immobilier ?

Après avoir étudié le dossier de demande de prêt, la banque émet un avis favorable ou défavorable au déblocage d’un crédit. Elle doit ensuite informer le demandeur de son choix. C’est à cette occasion qu’une lettre de refus de prêt est envoyée.

L’attestation de refus de prêt immobilier n’est pas automatiquement jointe à la lettre de refus de prêt. Elle doit être demandée à la banque par l’emprunteur déchu. 

Modèle de lettre pour demander une attestation de refus de prêt immobilier

Après avoir reçu une lettre de refus de crédit immobilier d’une banque, une attestation spécifique doit être rédigée par ce même établissement.

Si vous n’êtes pas inspiré, nous vous proposons un exemple de lettre pour demander une attestation de refus de prêt immobilier à votre banquier.

Il est à personnaliser :

Votre Nom et Prénom

Adresse

Code postal Ville

Mail

Téléphone

[Madame], [Monsieur] X

                                                     Adresse de la banque ou de l’agence à l’origine du refus bancaire

 Fait à [Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

 Objet : Demande d’attestation de refus de prêt immobilier 

[Madame], [Monsieur] X,

Le … [date de demande du prêt immobilier], je vous ai fait parvenir mon dossier de demande de prêt d’un montant de … euros [indiquer ici le montant précis demandé] dans le cadre d’une acquisition immobilière située … [indiquer l’adresse du bien].

Par courrier/email en date du … [préciser la date], vous m’avez informé ne pas faire droit à ma demande.

Je vous prie de bien vouloir me faire parvenir au plus vite une attestation de refus de prêt immobilier afin que je puisse informer le notaire. Ce document est nécessaire pour annuler la vente et me permettre de récupérer le dépôt de garantie dans les délais prévus par le compromis/promesse de vente.

L’attestation de refus de prêt immobilier devra impérativement contenir les mentions suivantes :

• La date du dépôt de la demande de prêt.
• Le montant demandé.
• La durée du prêt.
• Le taux du prêt sollicité. 

Dans l’attente d’un retour de votre part, je vous prie d’accepter, [Madame], [Monsieur] X, mes salutations distinguées. 

Votre signature  

À noter

L’attestation de refus de prêt immobilier doit être demandée à la banque qui vous refuse le crédit et non au courtier par lequel vous êtes éventuellement passé.

Que faire après avoir reçu l’attestation de refus de prêt immobilier ?

Après avoir reçu l’attestation de refus de prêt immobilier demandée, l’acquéreur doit se référer à ce qui est prévu dans la promesse ou le compromis de vente. Un délai et des modalités d’information de la non-obtention du prêt sont indiqués dans ce document.

Voici un exemple de clause d’un compromis de vente prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire :

« l’acquéreur s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur du compromis/promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de la date butoir prévue pour la réception de l’offre de prêt. En cas de refus de prêt, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du prêt mentionné dans le présent compromis par la production de tout refus de prêt émanant de l’organisme financier, précisant la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité ».

Il est impératif de prévenir sans délai le notaire et le rédacteur de la promesse, s’il est différent du notaire (l’agent immobilier par exemple), de la caducité de la condition suspensive. Et de lui apporter la preuve du refus de prêt au moyen de l’attestation rédigée par la banque.

Bon à savoir 

La communication hors délai de l’attestation de refus de prêt immobilier, ou l’absence de communication, entraîne des pénalités pour l’acquéreur. Le montant est prévu dans le compromis de vente.

Quelles sont les raisons d’un refus de prêt immobilier ?

Directement impactés par les normes générales édictées le 1^er janvier 2022 par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les banques sont plus regardantes sur la solidité des dossiers de demande de financement qui lui sont présentés.

Le HCSF contraint les établissements bancaires à regarder à la loupe le taux d’effort des emprunteurs. Celui-ci ne doit pas dépasser 35%, assurance incluse, pour avoir une chance de voir le prêt accordé. La durée de crédit ne doit désormais pas dépasser 25 ans dans l’ancien, 27 ans en cas de différé d’amortissement pour un achat neuf ou ancien avec gros travaux de rénovation. Il est donc plus difficile d’allonger les mensualités pour diminuer leurs montants.

Mais comme chaque banque a sa propre politique commerciale, le HCSF admet une marge dérogatoire de 20% : 80% aux financements de résidences principales dont 30% dédiés aux premiers achats immobiliers. L’étude des dossiers est faite au cas par cas et le déblocage de crédit dépend principalement du reste à vivre.

Les conditions d’octroi des crédits se sont durcies et les raisons de délivrer des attestations de refus de prêts immobiliers se sont envolées pour les banques :

• pas d’apport personnel de l’emprunteur ;
• pas d’épargne ;
• un taux d’endettement maximum ;
• des revenus irréguliers ;
• une mauvaise gestion des comptes bancaires…

Quelles sont les conséquences d’une attestation de refus de prêt immobilier ?

Le compromis ou la promesse de vente qui contient une condition suspensive, telle l’obtention d’un crédit immobilier pour financer l’achat immobilier, ne vaut vente que lorsque cette dernière est réalisée. Dans le cas inverse, c’est-à-dire lorsque l’établissement financier refuse le prêt, la non-réalisation de la condition suspensive entraîne l’annulation de la vente.

Or, la signature du compromis ou de la promesse s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme comprise entre 5% et 10% du prix de vente. Appelée dépôt de garantie. Lorsque le prêt est refusé, la somme versée doit être immédiatement remboursée à l’acquéreur, sans aucune retenue ou indemnité (articles L313-40 et suivants du Code de la consommation).

L’attestation de refus de prêt immobilier est un document essentiel pour l’acquéreur car elle lui permet de récupérer les fonds initialement versés pour « bloquer » la vente qui n’a plus lieu d’être.

Bon à savoir

À partir du 15ème jour calendaire, le dépôt de garantie non restitué produit des intérêts correspondant au taux d’intérêt légal majoré de moitié.

Fausse attestation de refus de prêt, que dit la loi ?

L’attestation de refus de prêt de complaisance, par exemple si l’acquéreur ne souhaite plus acheter l’appartement ou la maison pour une raison autre que la non-obtention d’un crédit immobilier, entraîne la nullité du compromis ou de la promesse de vente (article 1178 du Code civil).

Le vendeur conserve le montant total de l’acompte versé. 

L’acquéreur qui rédige un faux, et dont la preuve est rapportée par le vendeur, peut être condamné à lui verser des dommages et intérêts prévus dans la clause pénale insérée au compromis de vente (CA Paris, 28 février 2020, RG n° 18/093567). La clause pénale est une évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences d’une inexécution du contrat.

Vous savez désormais à quoi sert l’attestation de refus de prêt immobilier et comment la demander à la banque pour récupérer votre dépôt de garantie et annuler la vente en cours. Veillez à toujours bien respecter les délais prévus au compromis pour récupérer la totalité des sommes versées et ne pas devoir payer de pénalités.