Comment investir dans l’immobilier sans apport ?


Investir dans l’immobilier sans apport est peut-être plus compliqué, mais pas impossible. Si les banques sont à première vue plus réticentes à prêter la totalité de l’investissement, de nombreux facteurs peuvent faire pencher la balance du bon côté. Le profil de l’emprunteur ou la faisabilité du projet sont aussi pris en compte lors de l’étude du dossier. 

Comment investir dans l’immobilier sans apport ? Nous vous proposons 3 façons efficaces pour vous aider à vous lancer.

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?

Tout d’abord, une petite définition s’impose ! Un investissement immobilier consiste à acquérir un bien non pas dans le but d’y établir sa résidence principale, mais pour réaliser un placement et en tirer un revenu. Le plus souvent, des loyers réguliers. On parle aussi d’investissement locatif.

Il peut être financé en tout ou partie par des fonds propres. Mais également par un crédit immobilier.

L’investissement peut être réalisé dans le neuf ou dans l’ancien. Et selon ses moyens, il peut s’agir de l’achat d’une place de parking, d’un appartement ou d’une maison.

Tout particulier peut investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce que l’apport dans un investissement immobilier ?

L’apport dans le cadre d’un investissement immobilier, c’est la somme d’argent que l’emprunteur possède en propre, versée au prêteur. Elle participe au financement global de l’investissement immobilier. On parle aussi d’apport personnel.

Certaines banques conditionnent l’octroi d’un prêt immobilier au versement d’un apport par l’emprunteur. D’autres, n’en exigent pas. Mais rien n’est pour autant figé. La solidité du dossier présenté prime dans la décision d’octroi ou non du crédit.

Un usage commun fixe le montant de l’apport à environ 10% du montant total de l’opération envisagée. Ce pourcentage correspond au montant des frais notariés et aux honoraires de l’agent immobilier le cas échéant.

Bon à savoir

L’existence d’un apport pour bénéficier d’un prêt immobilier ne figure dans aucun texte de loi.

Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

La règle des 10% citée précédemment n’est pas immuable. Un établissement financier peut parfaitement décider de débloquer un crédit sans le versement du moindre apport. Investir dans l’immobilier sans argent est donc possible. 

On parle alors d’un financement immobilier à 110%. La banque finance la totalité du projet. C’est-à-dire le montant du bien, les frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier.

Présenter des garanties de sérieux et de solvabilité pour rassurer le banquier est en revanche essentiel pour se donner toutes les chances de voir sa demande d’emprunt sans apport validée. 

Bon à savoir

L’investissement dans la pierre est l’un des seuls cas de déblocage d’un crédit sans apport. Rares sont les banques qui valideront un emprunt sans fonds propres pour tout autre bien (une voiture, un bateau, un objet d’art…).

3 façons d’investir dans l’immobilier sans argent

Si vous souhaitez investir dans la pierre sans apport personnel, nous vous dévoilons comment faire.

#1 Investir dans l’immobilier ancien avec un solide dossier 

Pour investir sans apport, votre choix peut se tourner vers l’achat d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien. La clé du succès, c’est-à-dire l’obtention de votre prêt, réside dans le sérieux de votre dossier présenté à la banque.

Pour rassurer le banquier quant à la solidité de votre projet, vous devrez lui présenter des gages de stabilité et de solvabilité :

  • Le bien dans lequel vous souhaitez investir a un prix d’achat intéressant. Le prix du marché, voire en-dessous. 
  • La rentabilité du bien est assurée : il ne se situe pas dans un désert locatif et le montant du loyer est intéressant.
  • Les loyers générés, aussi appelés revenus locatifs, couvriront la quasi-totalité des mensualités de remboursement du crédit immobilier, ainsi que les assurances, charges, impôts, travaux. Pour calculer le taux de votre rendement locatif, la formule suivante peut être appliquée : ((Loyer espéré x 12) / prix d’achat du logement) x 100.
  • Vos revenus sont stables.
  • Vos comptes bancaires sont renfloués et également stables.
  • Votre capacité d’endettement ne dépasse pas, une fois le crédit accordé, 30% de vos revenus.
  • Votre reste à vivre est suffisant.
Bon à savoir

Le dispositif Denormandie permet au propriétaire d’un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, acheté dans un quartier ancien dégradé, et mis en location, de bénéficier d’une réduction d’impôt. L’investissement immobilier sans apport doit être de moins de 300 000€. Le pourcentage de la réduction d’impôt (entre 12 et 21%) dépend de la durée de la location (entre 6 et 12 ans). N’hésitez pas à préciser à votre banquier que vous bénéficierez de cet avantage fiscal, il peut peser dans la balance et vous aider à débloquer votre prêt sans apport personnel !

#2 Investir dans l’immobilier locatif sans argent avec un dispositif Pinel

L’investissement dans le neuf sans apport est possible. Il peut même être facilité par les dispositifs fiscaux incitatifs existants pour défiscaliser. Ces derniers vous feront économiser de l’argent en réduisant vos impôts. Et donc, ils feront grossir votre reste à vivre. Les avantages fiscaux présentés à la banque renforcent votre solvabilité bancaire et vous aident à décrocher votre crédit.

Le dispositif fiscal le plus efficace est celui issu de la loi Pinel. Pour faire un Pinel, l’investissement immobilier sans apport doit présenter les conditions suivantes :

  • Projet d’achat d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement ou avec des travaux de réhabilitation.
  • Situation du bien dans une zone spécifique, listée par la loi.
  • Bien présentant des critères de performance énergétique spécifiques.
  • Bien mis à la location de 6 à 9 ans.
  • Loyer plafonné.
À noter 

Faire un Pinel ne suffit pas à convaincre le banquier de prêter la totalité de la somme demandée. Tout comme l’investissement dans l’ancien, le loyer perçu par la mise en location du bien acquis doit permettre de rembourser la totalité ou la quasi-totalité du crédit immobilier.

#3 Acheter un logement déjà loué

Acheter un logement déjà loué vous permet de bénéficier d’une décote du prix de vente d’environ 10 à 15% par rapport à un logement vide. De quoi permettre de convaincre un banquier réticent de vous prêter 110% pour réaliser un investissement immobilier sans apport. 

Ce système présente un double avantage :

  • Vous permettre d’acheter un bien à un bon prix.
  • Vous assurer des loyers pendant 2 ans au moins.

En tant que nouvel acquéreur, vous avez l’obligation légale de reconduire le bail qui vous lie avec le locataire pour une durée minimum de 2 ans. Pas besoin de rechercher un nouveau locataire donc. Le risque locatif est maîtrisé. La rentabilité financière de la location est assurée. Vous n’avez pas besoin de faire des prédictions pour estimer la rentabilité de votre bien immobilier.

L’achat d’un logement loué rassure les banques et leur permet d’octroyer plus facilement des prêts sans apport personnel. Un logement déjà occupé représente un risque beaucoup plus faible et un remboursement du crédit assuré.

Bon à savoir

Si vous achetez un appartement déjà occupé, dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948, il sera soumis au régime de la loi de 1948. C’est-à-dire que la décote est plus intéressante, entre 20% et 50% du prix du marché.

Avec les 3 façons que nous vous avons présentées, investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible. Pour faire face à des périodes de vacance locative ou d’éventuels loyers impayés, nous vous conseillons de vous constituer un matelas de sécurité, votre épargne par exemple, qui pourrait renforcer votre crédibilité auprès de la banque prêteuse.

author

Michaël Marrot

Des articles pour aller plus loin

Building en SCPI

Faut-il investir dans l’immobilier en SCPI ? Notre avis

L’investissement dans les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne cesse de progresser, porté par les nombreux atouts qu’offre ce.

29 janvier 2023
homme portant un cartable et marchant dans la rue pour aller investir

Dans quoi investir : 4 placements pour 2023

Alors que le contexte économique n’est pas toujours au beau fixe, certains placements permettent toujours à bon nombre d’investisseurs de.

20 janvier 2023
Bâtiments en SCPI

Investir 50 000 euros en SCPI : pourquoi et comment ?

Vous recherchez un placement intéressant pour votre épargne ? Vous aimeriez investir une somme importante ?  Plus d’un million d’épargnants.

20 janvier 2023