5 conseils pour investir avec succès dans un EHPAD

Depuis longtemps, les Français investissent massivement dans l’immobilier, un marché porteur où la demande de logements est toujours supérieure à l’offre de biens disponibles. C’est notamment le cas dans un secteur en particulier : le logement des personnes âgées dépendantes.

Avec une population de seniors en constante augmentation (la part des plus de 85 ans devrait doubler entre 2021 et 2050, selon l’INSEE), investir en EHPAD est aujourd’hui une opportunité pour placer son épargne. 

Voici donc nos 5 conseils pour réussir votre investissement en EHPAD.

En quoi consiste l’investissement en EHPAD ?

Définition d’un EHPAD

Pour rappel, un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est un lieu d’hébergement destiné à l’accueil de personnes âgées en perte d’autonomie qui nécessitent une prise en charge médicale ainsi qu’une présence permanente.

Ces résidences services gérées proposent à leurs pensionnaires des prestations spécifiques : chambres adaptées et espaces de vie en commun, restauration, soins d’hygiène et médicaux réalisés par du personnel spécialisé (aides-soignants, médecins, infirmières, etc.).

Comment fonctionne l’investissement en EHPAD ?

Acquérir une chambre en EHPAD revient à acheter un logement meublé dans une résidence services gérée. En tant que propriétaire, vous confiez toute la gestion locative au gestionnaire (ou exploitant) de la résidence, via la signature d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum. 

C’est donc le gestionnaire qui loue votre bien et s’engage à vous verser un loyer déterminé à l’avance pendant toute la durée du bail, que le logement soit occupé ou non. L’exploitant s’occupe de la recherche des futurs occupants, des états des lieux, du recouvrement des loyers, des petits travaux éventuels, etc.

Investir dans un EHPAD : deux régimes fiscaux privilégiés

Pour développer l’offre d’hébergement destinée aux personnes âgées dépendantes, l’État encourage les investisseurs à placer leur épargne dans l’achat de chambres en EHPAD, grâce à des incitations fiscales :

• Le dispositif Censi-Bouvard. Il permet à ceux qui investissent dans le neuf d’obtenir une réduction d’Impôt sur le revenu (IR) équivalente à 11% de la valeur du bien immobilier HT pendant 9 ans, ainsi que le remboursement de la TVA de 20%. À titre d’exemple, une chambre en EHPAD achetée 100 000€ HT (soit 120 000€ TTC) permet une exonération IR de 11 000€ répartie sur 9 ans (1 222€ chaque année), à laquelle il faut ajouter la TVA remboursée pour 20 000€, soit un avantage fiscal total de 31 000€.;

• Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). En choisissant le régime réel LMNP, un propriétaire qui loue un bien en location meublée peut déduire de ses revenus locatifs les charges réelles liées à son activité et surtout, bénéficier de l’amortissement comptable du bien. Grâce au LMNP, il est possible de réduire, voire d’annuler complètement son imposition pour de nombreuses années.

Nos 5 conseils pour réussir son investissement dans un EHPAD

Comme pour tout achat immobilier, l’investissement en EHPAD impose une étude approfondie du projet pour éviter les pièges. Les décisions prises aujourd’hui auront des conséquences sur la rentabilité de votre placement. Voici 5 règles à suivre avant de se lancer dans l’achat d’une chambre en EHPAD.

1.   Vérifiez la qualité du gestionnaire

Choisir un bon EHPAD, c’est d’abord sélectionner un gestionnaire compétent : c’est sur son expertise que repose en grande partie la performance de votre investissement. Une résidence à moitié vide, des niveaux de loyers trop élevés, un mauvais suivi des impayés, une sous-estimation des charges, une santé financière fragile… Autant de facteurs de risques qui peuvent impacter la rentabilité de la résidence et donc celle de votre placement immobilier. 

Renseignez-vous sur l’exploitant avant de choisir un bien en EHPAD : historique d’activité, nombre de lits en gestion, nombre de résidences gérées, chiffre d’affaires et situation financière, notoriété, etc.

2.   Étudiez les conditions du bail commercial

Le bail commercial est le contrat qui vous lie avec le gestionnaire de la résidence EHPAD durant toute la durée de vie de votre investissement. 

Il est donc essentiel de prendre en considération quelques points clés :

• La durée de location. Dans le neuf, vous avez l’assurance de signer un bail d’une durée minimale de 9 ans tandis que, dans l’ancien (occasion), tout dépend du temps qu’il reste avant l’échéance du bail au moment de l’achat. C’est une information capitale sur la visibilité de l’investissement.

• La base de calcul pour la revalorisation des loyers que paient les occupants de l’EHPAD. Les loyers sont généralement indexés sur des indices spécifiques définis par la loi : Indice de Référence des Loyers (IRL), Indice des Loyers Commerciaux (ILC), Prix des Prestations d’Hébergement des Personnes Âgées (PPHPA), etc. Savoir comment seront réévalués les loyers peut aider à anticiper la rentabilité future.

• La répartition des charges et travaux inhérents à la résidence de services. Généralement, le gestionnaire d’un EHPAD prend à sa charge l’entretien courant et les petites réparations, le renouvellement et l’entretien du mobilier, la mise aux normes des appareils médicaux, les assurances (responsabilité civile et professionnelle) ainsi que les gros travaux déterminés dans l’article 605 et l’article 606 du Code civil. De son côté, le propriétaire assume la taxe foncière ou les gros travaux (changement de toiture, ravalement de façade…) supportés par l’ensemble des copropriétaires.

3.   Demandez le taux de remplissage

Bien que vous ayez signé un bail commercial qui oblige le gestionnaire de l’EHPAD à vous verser un loyer régulier (même si la chambre est inoccupée), le taux de remplissage est un élément essentiel qui présume de la santé financière de la résidence et de son exploitant. 

En cas de difficultés, il cherchera à renégocier les loyers à la baisse : un manque à gagner pour les propriétaires et un risque de faillite si la situation ne s’améliore pas. En moyenne, sachez que les EHPAD sont occupés à plus de 90% de leurs capacités.

4.   Choisissez le bon emplacement

Avec une demande bien supérieure à l’offre, le lieu d’implantation d’un EHPAD est moins déterminant que pour une résidence services de tourisme ou d’affaires, mais il est préférable d’investir dans une ville attractive ou une zone à forte densité, par exemple. 

De plus, l’emplacement peut avoir de l’importance pour un potentiel repreneur en cas de départ de l’exploitant ou pour un futur acheteur lorsque vous revendrez le bien.

5.   Faites appel à un professionnel de l’investissement

L’aide d’un professionnel du secteur est précieuse pour aborder tous les aspects liés à l’investissement en EHPAD, depuis l’élaboration de votre projet, en passant par la sélection du bien, jusqu’aux démarches d’acquisition et de suivi. 

Adressez-vous à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) pour évaluer l’ingénierie fiscale et patrimoniale et à un expert-comptable pour gérer les déclarations LMNP, par exemple (amortissements notamment).

De nombreux critères doivent également être considérés tels que le niveau de prix d’achat par rapport au marché, le rendement annoncé, le choix du statut fiscal, etc. L’investissement en EHPAD est souvent une somme de compromis, mais il doit surtout correspondre aux objectifs fixés par l’investisseur.