SCI, SCPI : comment les différencier et choisir entre ces deux placements ?

Architecture d'un immeuble SCPI
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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez sans doute déjà entendu parler de SCI et de SCPI… mais connaissez-vous les caractéristiques de chacune de ces sociétés et les différences entre ces deux formes juridiques ?

Là où la SCI permet d’investir dans l’immobilier physique, la SCPI est un pur produit d’investissement dans la « pierre papier ». Elles répondent à des objectifs et à des profils distincts.

Découvrons tout cela ensemble !

SCI, SCPI : qu’est-ce que c’est ?

Société civile immobilière (SCI) : définition

La SCI est une société civile, créée par deux associés au minimum, dont l’objet est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier : appartements, maison, commerces, bureaux ou locaux commerciaux et industriels. En tant que personne morale, la SCI peut acheter ou construire un bien, dans le but de le proposer en location ou le revendre et donc en tirer profit. 

Les associés de la SCI se partagent des parts du capital en fonction de leur apport, qui leur donnent droit à un pourcentage des revenus générés par la société. C’est une forme juridique souvent choisie pour se constituer un patrimoine immobilier (en famille ou entre amis par exemple), gérer ses propres biens, et en optimiser la transmission à ses héritiers. C’est donc un outil de gestion de patrimoine.
 

Société civile de placement immobilier (SCPI) : définition

Une SCPI est une société d’investissement permettant de placer son argent dans la « pierre papier », c’est-à-dire investir dans l’immobilier, sans être directement propriétaire des biens, et sans s’occuper de leur gestion. La SCPI  a pour but d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier pour le faire fructifier. Il peut s’agir de logements, de commerces, de bureaux, d’établissements pour seniors, etc. 

Des centaines, voire des milliers, d’investisseurs obtiennent un certain nombre de parts selon leur participation au capital de la SCPI, délèguent la gestion des biens à des professionnels et perçoivent en retour une partie des loyers perçus par la SCPI. Il s’agit donc, avant toute chose, d’un support de placement dont l’objectif est de toucher un rendement ou une plus-value éventuelle en cas de revente.

SCI, SCPI : avantages et inconvénients

Investir avec une SCI

Le point fort de la SCI est la simplification de la transmission du patrimoine immobilier. Du vivant, un parent peut céder ses parts avec un abattement fiscal à hauteur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Après une succession, chaque associé est libre de vendre ses parts sociales, sans obliger les autres à vendre le bien, contrairement à l’indivision. Ainsi, si l’un des héritiers désire vendre ses parts, les autres ne peuvent pas s’y opposer et disposent d’un droit de préemption. La SCI permet donc d’éviter les blocages.

Avec la SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif à plusieurs, pour en partager les revenus qui seront déclarés à l’Impôt sur le revenu (IR) avec possibilité de déduire les frais réels (régime fiscal réel) et de générer un déficit foncier éventuel, qui viendra réduire la base imposable de l’associé (plafond de 10 700 € annuel) et reportable pendant 10 ans. 

Une option à l’Impôt sur les sociétés (IS) peut également être envisagée selon la situation, permettant notamment un amortissement comptable du bien pour réduire le bénéfice imposable. Les associés percevront alors, s’ils le décident, des dividendes taxés comme capitaux mobiliers à 30%. 

Enfin, la cession de parts sociales n’impose pas un passage devant un notaire et ne s’accompagne donc pas de tous les frais liés à la rédaction d’acte authentique. 

Bon à savoir

Une SCI peut bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel et offrir une réduction d’impôt aux associés.

Investir avec une SCPI

L’objectif principal d’une SCPI est de constituer un parc immobilier solide et diversifié pour générer des revenus locatifs suffisants pour rémunérer les investisseurs qui détiennent les parts sociales, mais aussi pour payer la société de gestion qui a la charge de la SCPI. En effet, c’est l’un des nombreux avantages de la SCPI, toute la gestion est confiée à des experts qui achètent les biens immobiliers à fort potentiel, trouvent et suivent les locataires, réalisent les travaux, etc. 

Bien entendu, ces services sont facturés par le gestionnaire à la SCPI, mais le rendement moyen reste attractif : 4,45% en 2021, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), une performance qui devrait se maintenir en 2022. 

Les SCPI présentent d’autres atouts, comme un ticket d’entrée de quelques milliers d’euros (incomparable à l’investissement immobilier classique), un capital qui n’est pas bloqué (même si la liquidité n’est pas garantie), une forte mutualisation du risque locatif et la possibilité d’acheter des parts à crédit pour bénéficier de l’effet de levier.

Fiscalement, les revenus fonciers sont soumis à l’IR, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. Vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier (abattement de 30%) et le régime foncier réel pour déduire les charges réelles de l’assiette imposable, notamment les intérêts d’emprunt. 

Bon à savoir

Il est possible d’acheter des parts de SCPI de plusieurs façons : en direct, via l’assurance vie en unité de compte (UC) pour profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie, ou via le mécanisme du démembrement temporaire pour acquérir seulement la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCPI.

SCI, SCPI : comment choisir ?

Pour résumer, la SCPI s’assimile à un placement financier qui a pour sous-jacent le secteur immobilier, valeur refuge par excellence. Vous pouvez investir avec un capital limité, avez simplement et rapidement, dans le but de percevoir un rendement. 

Choisir la SCI, c’est s’engager dans la gestion d’une entreprise, de façon allégée par rapport à une activité commerciale classique, mais pour laquelle il faudra acheter, gérer et vendre les biens en location. Cependant, c’est un superbe outil pour investir à plusieurs, faciliter et optimiser fiscalement la transmission d’un patrimoine

Toutefois, même si les deux profils semblent différents, sachez qu’une SCI peut investir, en tant que personne morale, dans des parts de SCPI… un bon moyen de combiner les avantages des deux formes juridiques et qui peut s’avérer fiscalement intéressant. Alors, plutôt investisseur, entrepreneur ? Ou les deux ?

author

Michaël Marrot

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