Louer meublé ou vide : comment faire le meilleur choix ?

femme seule dans un appartement loué vide et non meublé
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Vous avez investi dans un bien immobilier (ou êtes sur le point de le faire) et vous vous interrogez sur le meilleur choix possible, entre opter pour une location meublée ou bien pour une location vide ? Il vous faut alors connaître précisément les caractéristiques de ces deux types de location, afin de prendre la meilleure décision.

Nous vous proposons un tour d’horizon des avantages et des inconvénients de chaque situation, pour vous aider à choisir celle qui sera la plus bénéfique pour vous !

Location meublée ou vide : quelles différences ?

La location meublée ou la location vide correspondent à un logement mis en location, avec ou sans mobilier. 

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Un logement meublé est un « logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

A minima, pour recevoir la qualification de « meublé », le bien doit contenir les éléments de mobilier listé dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants :

  • Une literie, comprenant couette ou couverture.
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
  • Des plaques de cuisson.
  • Un four ou un four à micro-ondes.
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
  • De la vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  • Des ustensiles de cuisine.
  • Une table et des sièges.
  • Des étagères de rangement.
  • Des luminaires.
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

A contrario, le linge de maison, la bouilloire ou le grille-pain ne sont pas considérés comme des éléments indispensables à la vie quotidienne. Ils n’ont pas à être fournis par le bailleur.

Bon à savoir

Le décret du 31 juillet 2015 est entré en vigueur le 1er septembre de la même année. Par conséquent, il ne concerne que les baux signés à compter du 1er septembre 2015. Ceux signés avant cette date ne sont pas régis par les éléments d’ameublement du décret. Jusqu’à l’été 2015, aucun texte de loi ne donnait de liste précise du mobilier indispensable à avoir pour bénéficier de la qualité de location meublée. C’est la jurisprudence qui a ébauché les normes permettant à un logement d’être qualifié de meublé. Il devait alors contenir :

  • des meubles ;
  • de la literie ;
  • une gazinière ou de plaques chauffantes ;
  • un réfrigérateur ;
  • des ustensiles de cuisine.

Qu’est-ce qu’une location vide ?

Une location est dite vide lorsque le logement objet de la location ne contient pas les éléments listés dans le décret du 31 juillet 2015 susvisé ou, avant l’été 2015, ceux listés par la jurisprudence.

Louer meublé ou vide, quelles différences ?

Au-delà du mobilier nécessaire à la qualification de meublé, d’autres aspects légaux essentiels fondent les différences entre une location vide et meublée. 

Il s’agit :

  • De la durée du bail.
  • Du montant du dépôt de garantie.
  • De la durée des préavis de départ.
  • De la fiscalité pour le bailleur.

Nous vous proposons un tableau synthétique présentant les principales différences lorsque vous louez un logement vide ou lorsque vous le louez meublé.

Location meubléeLocation vide
Durée du bailAu moins 1 an9 mois minimum si le locataire est étudiantAu moins égale à 3 ans
Montant du dépôt de garantie2 mois de loyer maximum1 mois de loyer maximum
Durée du préavis de départ, avant la fin du bailDu bailleur : au minimum 3 mois Du locataire : au minimum 1 moisDu bailleur : au minimum 6 moisDu locataire : entre 1 mois et 3 mois selon la localisation du logement
Fiscalité pour le bailleurObligation de déclarer les revenus locatifsObligation de déclarer les revenus fonciers

Tableau récapitulatif des principales différences entre une location vide et une location meublée (Sources : L. 6 juillet 1989, art. 25-7 et CGI, art. 35, art. 14).

À noter

Nous n’évoquerons pas dans cet article les locations meublées du bail mobilité, qui suivent des règles propres (articles 25-12 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Quels sont les critères essentiels à étudier avant de louer meublé ou vide ?

Pour faire le meilleur choix possible entre une location vide ou une location meublée, 4 critères sont à passer au peigne fin. Nous vous conseillons de peser les avantages et les inconvénients pour chaque situation, pour vous aider à prendre une décision éclairée.

#1 Les obligations contractuelles

L’engagement contractuel n’est pas à prendre à la légère lorsque vous louez votre logement.

Il conditionne les rapports entre le locataire et le propriétaire bailleur pendant  toute la durée de la location.

La durée du bail

En location vide, la durée minimale du bail est de 3 ans

En location meublée, d’1 an

En cas d’impayés de loyers par le locataire, de vente ou d’occupation personnelle par le bailleur, il est plus facile de récupérer le logement s’il est loué meublé.

Le préavis de départ

Pour mettre fin au bail, le bailleur doit donner congé au locataire. Un délai de préavis doit être respecté :

  • Pour que le congé soit valable en location vide, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.
  • Pour que le congé soit valable en location meublée, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.

La location meublée est donc plus avantageuse pour l’investisseur qui souhaite récupérer rapidement son bien.

Les formalités du congé donné par le locataire

Le locataire peut à tout moment quitter définitivement le logement qu’il vous loue, et ce, après respect d’un préavis de départ qui change selon le type de location :

  • Location vide : 
    • 1 mois en zone tendue.
    • 3 mois dans les autres zones.
  • Location meublée :
    • 1 mois.

La loi est plus protectrice du propriétaire lorsque le logement est loué vide, s’il n’est pas en zone tendue. Les 3 mois de préavis permettent au bailleur de retrouver un nouveau locataire.

Notre conseil

Si vous pensez devoir habiter le logement loué, ou le vendre rapidement, vous avez tout intérêt à le louer meublé. Vous aurez ainsi la possibilité de le récupérer tous les ans, à la reconduction du bail.

#2 La gestion locative d’un logement meublé ou vide 

La gestion locative prend énormément de temps et demande beaucoup d’organisation

C’est d’autant plus vrai en location meublée, car :

  • Il faut respecter les règles légales quant à l’aménagement du bien immobilier. Vous devez investir dans du mobilier. Mais aussi remplacer ou réparer ce qui est usé. Louer meublé présente donc plus de frais au départ, et tout au long de la location.
  • Le risque de turnover côté locataire est plus important, du fait des baux de plus courte durée (1 an, reconductible).

Si vous faites le choix de déléguer la gestion locative, à une agence immobilière par exemple, votre rentabilité sera automatiquement grevée des frais prélevés par la société gestionnaire en question.

Notre conseil

La gestion locative en meublé prend plus de temps et augmente le risque de devoir trouver un locataire chaque année. Si votre disponibilité est limitée, la location vide est peut-être plus adaptée. Sauf à déléguer la gestion locative à une tierce personne. Si vous louez vide, vos dépenses d’équipement du logement sont également plus modérées.

#3 Meublé ou vide : quelle rentabilité ?

Lorsqu’on investit dans du locatif, la question de la rentabilité est centrale. La rentabilité locative, c’est le bénéfice qu’un investisseur peut tirer de la location de son logement.

La formule de calcul de la rentabilité locative nette est la suivante : 

[(Montant du loyer x 12 mois ) – Charges locatives non récupérables] x 100 / par le Prix d’achat du logement

Plusieurs variables sont prises en compte pour la calculer : le prix d’achat, le loyer perçu et les charges locatives. Ils dépendent pour la plupart du lieu d’achat de l’appartement ou de la maison. Tension locative, encadrement des loyers, ville étudiante… Tous sont des critères importants.

Les loyers dans les logements meublés sont plus importants. Les équipements présents se paient et permettent de le faire grossir.

Mais la rentabilité peut aussi être revue à la baisse en cas de vacances locatives. Avec un bail de courte durée en location meublée, le risque qu’il ne soit pas loué est augmenté. Ce qui est moins le cas en location vide. 

Notre conseil

En cas de doute sur la rentabilité locative de votre logement, privilégiez les baux longue durée. La location vide peut être plus adaptée, car vous sécurisez la perception des loyers en réduisant le nombre de locataires. En revanche, si vous n’avez aucun doute sur le taux d’occupation du logement, privilégiez le meublé car vous pourrez le louer plus cher et ainsi augmenter la rentabilité locative.

#4 Location meublée ou vide, la question de la fiscalité

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus tirés de la location d’un logement meublé sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu

Vous avez alors le choix entre :

  • Le régime micro-Bic (on parle aussi de régime forfaitaire ou de régime micro-foncier). Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Les charges ne peuvent pas être déduites.
  • Le régime de bénéfice réel, qui a l’avantage de vous permettre de déduire vos frais et charges. Par exemple, des travaux, une assurance ou des intérêts d’emprunt.

Les revenus de location non meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les règles diffèrent selon le montant des loyers générés :

  • Moins de 15 000 euros, deux options possibles entre :
    • Le régime micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour frais de 30%.
    • Le régime de bénéfice réel, qui permet de déduire vos frais et charges.
  • Plus de 15 000 euros : pas d’option possible. Le régime fiscal applicable est le régime de bénéfice réel
Notre conseil

Le régime fiscal micro-foncier est plus intéressant en location meublée, puisqu’il prévoit un abattement forfaitaire de 50%, contre seulement 30% en location non meublée. À la clé pour vous, moins d’impôts. Le régime réel reste le plus intéressant, puisqu’il vous permet de déduire toutes vos charges. Et donc de diminuer considérablement vos loyers imposables.

Selon les 4 critères étudiés, la location vide ou meublée peut s’avérer plus ou moins intéressante. 

En résumé :

  • La location vide est moins rentable, les loyers sont moins élevés et la fiscalité moins avantageuse. Mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turnover des locataires étant moins élevé.
  • La location meublée est plus risquée. Le bail est plus court, les changements de locataires plus fréquents. Mais les loyers sont plus élevés et le régime fiscal plus favorable.

Vous êtes maintenant en possession des informations essentielles pour faire le meilleur choix entre la location meublée ou la location vide de votre bien immobilier !

author

Michaël Marrot

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