SCPI : comment déclarer ses revenus ?

Immobilier en SCPI

Investir dans les SCPI est simple et ne demande presque aucun suivi, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout ! De tout… sauf de la déclaration fiscale des revenus que vous percevez de la SCPI. Et cela peut être une épreuve, surtout la première fois ! 

En effet, la fiscalité applicable aux revenus de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), et donc leur déclaration, dépend de 3 facteurs : le régime d’imposition choisi (micro-foncier ou réel), la nature du revenu (foncier, financier, plus-value) et sa provenance (France ou étranger). 

Voici donc la marche à suivre pour déclarer correctement vos revenus de SCPI.

Choisir son régime fiscal

Tout comme les loyers perçus d’une location vide, les revenus de SCPI sont déclarés en tant que revenus fonciers et sont imposés à l’Impôt sur le Revenu (IR) et aux prélèvements sociaux. La première étape consiste à choisir entre les deux régimes d’imposition possibles en SCPI.

Régime réel

C’est le régime d’imposition par défaut. L’assiette imposable est égale aux revenus perçus, déduits de toutes les charges relatives à votre investissement. Par exemple : 4 000 € de revenus fonciers – 1 500 € de frais, charges et intérêts d’emprunt = 2 500 € de bénéfice imposable. 

Sur cette base, l’administration fiscale applique votre Tranche marginale d’imposition (TMI) puis les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Régime micro-foncier

Opter pour le régime micro-foncier est possible sous conditions :

  • Vos revenus fonciers ne doivent pas provenir uniquement de vos parts de SCPI (vous devez aussi en percevoir d’une autre source : location vide, parking, etc.) ;
  • Le total des revenus fonciers bruts (y compris SCPI) ne doit pas excéder 15 000 € par an.

Le calcul de l’assiette imposable est simple : on applique un abattement forfaitaire de 30 % à ses revenus fonciers. L’imposition (TMI + prélèvements sociaux) concerne donc 70 % des revenus perçus

Le régime micro-foncier est intéressant pour ceux qui investissent au comptant (pas d’intérêts d’emprunt personnel à déduire) et si le cumul des frais, charges et intérêts est inférieur à 30 % des revenus fonciers.

Comment déclarer ses revenus fonciers SCPI ?

Pour chaque SCPI, la société de gestion doit fournir un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui présente le détail des revenus perçus et leur origine. De plus, si vous avez réalisé un crédit pour acheter vos parts de SCPI, vous recevrez un relevé annuel des intérêts d’emprunt de votre banque. 

Rassemblez ces documents et additionnez les montants de même catégorie. Par exemple, ajoutez les revenus fonciers bruts IFU 1 + IFU 2, les intérêts d’emprunt IFU 1 + IFU 2, etc. 

Déclarer au régime réel

Revenus fonciers SCPI générés en France

Les revenus fonciers au régime réel, perçus en France, sont déclarés sur le formulaire n°2044, ainsi que le détail des charges réelles :

  • Case 111 : revenus fonciers bruts ;
  • Case 112 : frais et charges ;
  • Case 113 : intérêts d’emprunt ;
  • Case 114 : revenus fonciers nets. Si le revenu net est négatif (déficit), continuez les calculs sur les lignes 430 à 441, s’il est positif, recopiez le montant à la case 4BA de votre déclaration principale n°2042
Bon à savoir

Dans le cas d’un déficit foncier, celui-ci pourra être reporté sur votre déclaration 2042 et viendra s’imputer sur votre revenu global de l’année (dans la limite de 10 700 €), puis éventuellement sur les revenus fonciers positifs perçus les 10 années suivantes.

Revenus fonciers SCPI générés à l’étranger

Les loyers perçus à l’étranger par une SCPI sont taxés dans le pays où sont situés les biens loués (souvent plus faiblement qu’en France). Il faudra donc compléter le formulaire spécifique n°2047 pour déclarer ces gains à l’administration fiscale. Pas de panique, reportez simplement les chiffres communiqués sur les IFU, pays par pays. 

Déclarer au régime micro-foncier

Avec le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer le total des revenus fonciers bruts perçus de vos investissements en SCPI, immobilier locatif, etc., dans la déclaration principale de revenus n° 2042, en case 4BE. L’abattement de 30 % sera calculé automatiquement. 

Bon à savoir

Le régime micro-foncier ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux sur les revenus fonciers générés à l’étranger.

SCPI et assurance-vie

Si vous détenez des parts de SCPI au sein d’un contrat d‘assurance-vie, vous n’avez rien à déclarer, même dans le cas où la SCPI a versé des revenus. En effet, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique : seuls les retraits (rachats) sont imposés. 

À lire aussi

SCPI en direct ou via une assurance-vie : comment choisir ?

SCPI et Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En tant que patrimoine immobilier, les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable de l’IFI. La valeur à déclarer est fournie par la société de gestion au travers de l’IFU. Il conviendra de remplir la case 9CA concernant les biens détenus indirectement, sur le Formulaire annexe n°2042-IFI

De plus, n’oubliez pas de déclarer vos parts de SCPI souscrites via l’assurance-vie, qui entrent également dans le calcul de l’IFI pour leur fraction investie réellement en immobilier.

Bon à savoir

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement (séparer la pleine propriété entre l’usufruit et la nue-propriété) permet d’optimiser l’IFI pour le nu-propriétaire qui ne perçoit pas de revenus fonciers et n’a donc pas à déclarer ses parts de SCPI. Inversement, l’usufruitier devra déclarer la valeur des parts de SCPI, ayant pour effet d’augmenter la base taxable de son patrimoine soumis à l’IFI.

Déclarer les autres revenus SCPI

Revenus financiers

Entre le moment où vous achetez des parts de SCPI et le moment où l’argent est investi dans un bien immobilier, il peut s’écouler plusieurs semaines. Pour ne pas laisser ces fonds « dormir », les sociétés de gestion les placent souvent sur des supports financiers sécurisés en attendant. Voilà pourquoi vous verrez peut-être des revenus financiers sur votre IFU. 

En principe, les revenus financiers sont déjà pré-renseignés dans la déclaration IR, il faut seulement vérifier que les sommes correspondent bien à l’IFU. Ils sont imposés comme les revenus fonciers : TMI + prélèvements sociaux. 

Plus-values

En tant que revenus financiers, les plus-values réalisées sont intégrées à votre déclaration d’impôts de manière automatique. Voici comment elles sont imposées. 

Les plus-values réalisées suite à la cession d’un bien par la SCPI ou après la vente de parts par l’associé, sont taxées comme les plus-values immobilières des biens détenus en direct. Ainsi, après application des abattements pour durée de détention, la plus-value supporte une imposition forfaitaire au taux de 19 % et les prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 %.

Grâce aux abattements, les plus-values sont exonérées d’IR après 22 ans de détention, et exonérées de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

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Michaël Marrot

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