SCPI en direct ou via une assurance vie : quelles différences et comment choisir ?

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Alors que l’immobilier apparaît comme une valeur refuge, de plus en plus de Français choisissent de placer leur argent dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Et s’il est possible d’investir en direct dans les SCPI, on peut aussi souscrire des parts par le biais d’un contrat d’assurance vie. 

Quelles sont les différences entre ces deux méthodes ? Nos explications pour choisir l’investissement qui vous convient le mieux. 

SCPI en direct ou par une assurance vie : qu’est-ce que c’est ?

Pour rappel, investir dans une SCPI, c’est devenir associé et copropriétaire des actifs immobiliers (bureaux, commerces, établissements de santé, logements, etc.) possédés par celle-ci. Ces biens sont majoritairement loués à des locataires institutionnels. En tant qu’associé, vous percevez chaque année une part des revenus locatifs, sans avoir les inconvénients de la gestion locative !

SCPI en direct : définition

Investir dans une SCPI en direct consiste à acheter des parts de cette société, au comptant ou à crédit, directement auprès de la société de gestion qui gère la SCPI. 

Les parts de SCPI en direct peuvent être achetées sur le marché primaire (ou marché de création), lorsque les parts sont émises pour la première fois par la SCPI, ou sur le marché secondaire (ou marché de gré à gré), en fonction de l’offre et de la demande, entre associés vendeurs qui souhaitent céder tout ou partie de leurs parts et acheteurs (déjà associés ou non) qui veulent entrer au capital de la SCPI. 

SCPI dans un contrat d’assurance vie : définition

Investir dans une assurance vie multisupport consiste à placer une partie de son capital en Fonds euros (sécurisé, mais peu rémunérateur) et l’autre sur des Unités de Compte (UC) qui se composent de valeurs mobilières (actions, obligations, Sicav, FCP, etc.) et de valeurs immobilières, comme les parts de SCPI. Les UC sont plus risquées, mais offrent un meilleur rendement. 

Il est donc possible d’investir en SCPI via son contrat d’assurance vie, en choisissant dans la liste des Unités de Compte mise à disposition par le gestionnaire. Ces parts seront soumises aux règles propres aux contrats d’assurance vie, notamment en matière fiscale. 

À noter

Contrairement à un achat en direct, il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI à crédit dans le cadre de l’assurance vie.

SCPI en direct ou via une assurance vie : avantages et inconvénients

Voyons quelles sont les différences entre ces deux moyens d’investir en SCPI et quels sont leurs points forts et points faibles.

Ticket d’entrée minimum

Le montant moyen pour devenir associé d’une SCPI en direct se situe autour de 1 500 €, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts. Certaines proposent un ticket d’entrée à 200 €, d’autres à 5 000 €. 

Dans un contrat d’assurance vie, c’est votre assureur qui détient les Unités de Compte pour vous, et ça change tout : vous n’êtes pas tenu d’acheter des parts entières de SCPI comme c’est le cas en direct. En effet, l’assureur répartit les parts entre tous les souscripteurs de l’assurance vie. Chaque souscripteur peut investir le montant qu’il veut et ainsi accéder à des SCPI qui ont un ticket d’entrée élevé. 

Par exemple, pour investir sur la SCPI Épargne Pierre, il faut verser un multiple de 2 080 € (prix d’une part). Or, si vous aviez un budget de 3 000 €, c’est impossible en direct. À l’inverse, en assurance vie, vous pourrez placer 3 000 €, soit l’équivalent de 1,44 part. Les revenus seront ensuite calculés au prorata. 

Choix des SCPI

En direct, vous pouvez souscrire à toutes les SCPI du marché, il suffit de s’adresser aux sociétés de gestion correspondantes. Pour choisir, vous pouvez consulter notre Top 10 des meilleures SCPI

Via l’assurance vie, c’est différent puisque vous n’avez accès qu’aux SCPI proposées par l’assureur, le choix est donc plus restreint. 

Délai de jouissance pour percevoir les premiers revenus de la SCPI

Quand vous achetez des parts de SCPI en direct, il existe un délai de jouissance pendant lequel vous ne touchez aucun revenu. Il s’agit du temps nécessaire à la société de gestion pour investir l’argent que vous lui confiez. Généralement, il faut attendre entre 2 et 6 mois, selon la SCPI. 

En investissant en SCPI par le biais de l’assurance vie, vous commencez à jouir de vos parts dès le premier jour du mois suivant votre investissement. 

Liquidité des parts de SCPI

La liquidité correspond au fait de pouvoir acheter et vendre rapidement des parts. La souscription en direct ne peut se faire que lors d’une augmentation de capital de la SCPI ou lorsqu’un associé cède ses parts. Inversement, pour vendre vos parts, la société de gestion (ou vous) doit trouver un acheteur : c’est le marché secondaire. Malheureusement, il faut souvent attendre plusieurs semaines ou quelques mois pour débloquer la situation. 

L’un des avantages de l’assurance vie, c’est que la liquidité des parts est assurée par le gestionnaire de compte. C’est donc beaucoup plus souple et cela permet de vendre ou d’acheter des parts de SCPI et quelques semaines. 

Fiscalité des revenus de SCPI

En direct, les revenus perçus par la SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont imposés à l’Impôt sur le Revenu (IR) selon votre Tranche marginale d’imposition (TMI). À cela, s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. En cas de revente avec plus-value, il faudra payer 19 % au titre de l’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une exonération totale de fiscalité est prévue après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. 

Bon à savoir

Si vous achetez des parts de SCPI en direct à crédit (impossible via l’assurance vie), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus.

Dans le cas où les parts de SCPI sont logées dans une assurance vie, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. Par exemple, pour les versements effectués après le 27/09/2017, les plus-values sont taxées au choix, à 12,8 % ou selon votre IR, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, pour les contrats d’assurance vie de plus de 8 ans et inférieurs à 150 000 € par personne, l’imposition est réduite à 7,5 % + prélèvements sociaux. 

Tarification SCPI en direct et via l’assurance vie

Si vous achetez directement vos parts à la SCPI, vous devrez régler une commission de souscription (environ 8 % HT) puis des frais de gestion sur les revenus perçus (entre 6 et 12 %). 

En passant par un contrat d’assurance vie, le niveau de frais global est plus élevé puisque vous cumulez les coûts appliqués par la SCPI et ceux appliqués par l’assureur pour la gestion du contrat, l’arbitrage de vos placements, ou les frais retenus sur les revenus perçus de la SCPI, jusqu’à 15 % des montants selon les contrats…

SCPI en direct ou via assurance vie : comment choisir ?

Si l’assurance vie présente de nombreux avantages par rapport à l’achat de parts de SCPI en direct, cette solution limite votre choix de SCPI (sauf à posséder plusieurs contrats d’assurance vie) et peut s’avérer coûteuse et impacter le rendement final de votre investissement. Toutefois, choisir l’assurance vie pour investir en SCPI peut faciliter la transmission de votre patrimoine.


Opter pour l’une ou l’autre de ces solutions dépendra donc de vos objectifs et devra être étudié selon votre profil d’investisseur. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de la gestion du patrimoine pour vous accompagner.

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Michaël Marrot

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