Terrain non constructible : tout ce que vous devez savoir

Vous vous intéressez à l’achat d’un terrain ? Vous avez raison. Les terrains sont des biens immobiliers permettant généralement de réaliser de belles plus-values. Il existe deux types de terrains : les terrains constructibles et les terrains non constructibles. C’est de ces derniers dont nous allons vous parler en détail dans cet article !

Vous êtes au bon endroit si vous voulez :

• Comprendre exactement ce qu’est un terrain non constructible.
• Connaître les règles qui s’appliquent à ce type de terrain (notamment fiscales).
• Savoir si un tel bien peut s’avérer avantageux dans le cadre d’un investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Par définition, un terrain non constructible est un terrain inconstructible à date. Autrement dit, toute construction y est strictement interdite (maison, immeuble, mais aussi mobil home ou cabanon).

On parle aussi de terrain ou de zone de non aedificandi : c’est-à-dire où il ne doit pas y avoir de construction. Les terrains non constructibles sont considérés par l’administration comme des terrains de loisirs.

Un terrain peut être qualifié de non constructible par les plans d’urbanisme locaux pour 3 raisons (potentiellement cumulatives) :

• Il ne permet pas d’accueillir décemment une habitation : pas de voie d’accès ni de raccordement possible (eau, électricité, etc.).
• Il est dangereux d’y habiter : insalubrité, risques naturels, etc.
• Il est situé sur un espace protégé : nécessité de préserver un endroit naturel (zone classée Natura 2000 par exemple).

Quel est le prix d’un terrain non constructible ?

Un terrain sur lequel vous ne pouvez pas construire a logiquement bien moins de valeur qu’un terrain immédiatement constructible. Il est donc possible de l’acheter à des tarifs réellement plus intéressants.

En moyenne, un terrain non constructible est 20 fois moins cher qu’un terrain constructible. Ainsi, la plupart des terrains non constructibles coûtent entre 0,50 et 10 euros du m2.

Le prix d’un terrain non constructible dépend de plusieurs paramètres :

• La taille totale du terrain : généralement, plus un terrain est grand, plus il est coûteux (les prix des terrains non constructibles sont d’ailleurs souvent exprimés en hectares).
• L’état du terrain : un terrain bien entretenu a toujours plus de valeur qu’un terrain totalement en friche et/ou irrégulier.
• La localisation du terrain : la position géographique d’un terrain influence directement son prix.
• Le type de terrain : un terrain agricole coûtera plus cher qu’un terrain non constructible et non agricole.

Que peut-on faire sur un terrain non constructible ?

En tant que zone de loisirs, un terrain non constructible vous limite forcément dans vos droits et vos possibilités. Par exemple, imaginons que vous vous demandiez : est-il possible de vivre sur un terrain non constructible ? 

La réponse est simple : non. Car un tel terrain ne peut entraîner le paiement d’une taxe d’habitation au titre de résidence principale.

Habiter dans des “pastilles” (sous certaines conditions)

Il existe une exception au fait de ne pas pouvoir habiter sur un terrain constructible. En effet, certaines zones non constructibles définies dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) autorisent les habitations mobiles, légères et démontables. Les yourtes, les roulottes, ou encore les tiny houses peuvent rentrer dans cette catégorie.

Cette exception a un nom : on parle de “terrains pastilles”. 

Pour cela, il faut voir au cas par cas selon votre PLU, mais également vous assurer de respecter certaines conditions :

• Vivre dans l’habitation au minimum huit mois par an.
• Faire une déclaration préalable auprès de votre mairie.
• Prévenir la mairie en cas d’installation de vos propres équipements (traitement de l’eau, électricité, etc.).
• Demander un permis d’aménager si la surface de plancher totale dépasse les 40 m2.

Faire des activités de loisirs

Si le PLU de votre terrain non constructible ne prévoit pas la possibilité d’y mettre des pastilles, vous pouvez toujours vous servir de votre terrain pour des activités de loisirs. 

Les possibilités sont nombreuses. En voici quelques exemples : 

• Camping privatif.
• Plantation d’arbres fruitiers.
• Élevage d’animaux (chevaux, moutons, etc.).

Il y a d’ailleurs de nombreux terrains classés non constructibles parce qu’ils sont situés en zone agricole (là encore, reportez vous au PLU du terrain). Dans ce cas, il est autorisé d’y installer des constructions nécessaires à une exploitation agricole : hangars, granges pour animaux, logements saisonniers, etc. Une condition cependant : avoir le statut d’agriculteur.

Louer le terrain à des entreprises

Vous ne possédez pas le statut d’agriculteur ou vous ne voulez pas vous lancer dans un élevage (ou une plantation) ? Il existe une autre possibilité : autoriser une entreprise à utiliser votre terrain non constructible en échange d’un loyer.

Les entreprises peuvent être intéressées par la location de votre terrain pour y stocker du matériel, pour y faire une exploitation agricole ou pour y effectuer des travaux. Nous vous invitons à vous rapprocher de votre mairie afin de valider une procédure en bonne et due forme.

C’est un excellent moyen de commencer à rentabiliser l’achat du terrain non constructible en attendant le jour où il deviendra constructible !

Un terrain non constructible peut-il devenir constructible ?

En plus de ces activités, l’intérêt majeur d’investir dans un terrain non constructible est qu’il puisse devenir constructible un jour. C’est tout à fait possible : vous pouvez obtenir une autorisation de bâtir auprès de la mairie de la commune où se trouve votre terrain. 

Cette action, qui modifie le statut juridique du terrain (via le PLU), dépend toutefois de 3 conditions :

• Le terrain doit être juridiquement autorisé à recevoir un bâtiment (par la mairie).
• Le terrain doit être en capacité de recevoir une construction sans danger.
• Le terrain doit être raccordé ou raccordable aux voiries (eau, gaz, etc.).

Notez que les demandes d’autorisation de construire sont acceptées au cas par cas. C’est l’autorité compétente (souvent la mairie ou la communauté des communes) qui a toujours le dernier mot.

La fiscalité et les frais de notaire sur un terrain non constructible

Dans le cas d’un terrain non constructible, c’est la Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) fixée par la commune qui s’applique (selon l’article 1393 du Code des Impôts).

Vous serez également taxé sur la plus-value liée à la revente, ainsi que sur les revenus locatifs éventuels (dans le cas où vous louez le terrain à un tiers).

Pour acheter un terrain non constructible, il vous faut également prévoir les frais de notaire. Comptez environ 8% du prix total du terrain.

Investissement : est-il intéressant d’acheter un terrain non constructible ?

Acheter un terrain non constructible nécessite un investissement moindre par rapport à l’achat d’un terrain constructible. Il semble donc intéressant d’investir en vue de réaliser une importante plus-value lors de la revente du terrain devenu constructible. Mais rien ne vous garantit qu’il le sera un jour.

Avant tout investissement, le mieux est de vous renseigner directement auprès de votre mairie afin de comprendre les raisons pour lesquelles le terrain est actuellement non constructible. L’idéal est d’avoir des éléments concrets qui vous rassurent sur les chances que le terrain puisse devenir “à bâtir ».

Il convient donc d’évaluer le projet dans son ensemble au regard de vos objectifs d’investissement. S’il y a des signaux encourageants de la part de la mairie et que vous pouvez rentabiliser le terrain ou l’utiliser en attendant qu’il soit constructible, l’investissement peut s’avérer rentable.

Quoi qu’il en soit, même si “inconstructible un jour” ne signifie pas forcément “inconstructible toujours”, la rentabilité de ce type d’investissement est loin d’être garantie. Il s’agit davantage d’un investissement relativement risqué, qui peut toutefois vous apporter des avantages complémentaires intéressants (utilisation en tant qu’espace de loisirs, location à des entreprises, etc.).