Comment investir dans l’immobilier en 2023 ?

Investir dans l'Immobilier (Guide 2023)

Qui n’a jamais rêvé d’investir dans l’immobilier ? L’investissement dans la pierre est sans doute l’un des moyens les plus efficaces pour vous constituer un patrimoine, obtenir un complément de revenu et vous enrichir dans la durée. À condition de choisir judicieusement les biens immobiliers que vous décidez d’acheter !

Ce guide est justement là pour vous aider, en vous offrant toutes les informations essentielles pour vous lancer avec succès dans l’investissement immobilier en 2023.

Voici ce que vous allez découvrir : 

  • Ce qui définit un investissement immobilier
  • Un exemple d’investissement immobilier rentable
  • Les avantages et les inconvénients d’investir dans la pierre
  • Les raisons pour lesquelles vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier en 2023 
  • Les 4 grands types d’investissements immobiliers
  • Le plan d’action pour investir dans l’immobilier aujourd’hui

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier exactement ?

Investir dans l’immobilier consiste à acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer un revenu, notamment via la mise en location ou la revente (à plus ou moins long terme).

Le but premier d’un investissement immobilier n’est pas d’habiter dans le logement (même si vous pouvez être amené à le faire), mais d’y placer votre épargne. Cela dit, acquérir une résidence principale représente une forme d’investissement immobilier. Car vous optimisez ainsi vos revenus mensuels en n’ayant plus à payer de loyer, tout en vous constituant un patrimoine.

On parle de plus-value immobilière (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) lorsque vous revendez votre bien. Si cette plus-value est positive, vous avez réalisé une belle opération.

Vous êtes un investisseur immobilier si vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers avec pour objectif d’en obtenir des retours sur investissement. Pour maximiser votre rendement immobilier, vous avez tout intérêt à connaître les différentes options d’investissement à votre disposition, ainsi que l’état du marché.

Exemple d’investissement immobilier rentable

Prenons un exemple pour illustrer ce qu’est un investissement immobilier ayant un bon rendement. Imaginons que vous investissiez dans un appartement à but locatif, financé en partie à l’aide d’un prêt bancaire.

Vous souscrivez un prêt immobilier à hauteur de 180 000 euros pour pouvoir acheter un bien valant 250 000 euros. Disons que votre prêt vous fait payer une mensualité de 1 000 euros par mois pendant 20 ans.

Vous décidez de mettre immédiatement l’appartement en location pour un loyer de 1 200 euros par mois.

Dans ce scénario, votre investissement vous permet de gagner 200 euros par mois, en plus d’acquérir un bien immobilier qui vous appartient (et que vous pourrez revendre pour réaliser une plus-value positive). C’est donc un investissement immobilier rentable.

Faut-il investir dans l’immobilier ? Avantages et inconvénients

Comme pour tout type d’investissement (Bourse, cryptomonnaies, NFT, art, etc.), il existe aussi bien des raisons d’investir que des raisons de ne pas investir dans l’immobilier. Bien sûr, ces raisons sont à évaluer au cas par cas en fonction du bien immobilier étudié.

Les avantages de l’investissement immobilier

Les raisons ne manquent pas pour vous motiver à investir dans l’immobilier. Voici les principales (non exhaustives) : 

  • Vous constituer un patrimoine immobilier concret et durable (vous investissez “dans la pierre”) ;
  • Financer un bien immobilier pour en faire votre résidence principale dans un second temps, grâce à l’investissement locatif ;
  • Percevoir des revenus locatifs dans le cas où vous mettez votre bien en location ;
  • Bénéficier de réductions d’impôts (en fonction du régime fiscal de votre investissement) ;
  • Pouvoir louer votre bien à un loyer attractif à un membre de votre famille (si vous respectez les conditions de la loi Pinel) ;
  • Anticiper et préparer votre retraite en vous assurant d’être propriétaire de votre résidence principale et/ou en percevant des revenus locatifs ;
  • Diversifier votre patrimoine dans le cas où vous réalisez différents types d’investissements.

Les inconvénients de l’investissement immobilier

Il y a autant de bonnes raisons que de mauvaises raisons d’investir dans la pierre. Voici les principaux inconvénients de ce type d’investissement (liste non exhaustive) : 

  • Investir dans l’immobilier peut s’avérer risqué (comme tout type d’investissement, il y a une part de risque à évaluer et à accepter) ;
  • Devoir prendre en compte de nombreux facteurs avant de réaliser le moindre achat immobilier ;
  • Faire face au risque d’impayé, lorsque le locataire refuse de vous régler le loyer (si vous louez votre bien) ;
  • Anticiper la vacance locative, qui consiste à ne pas trouver de locataire alors que vous devez rembourser votre crédit (là encore dans le cas où vous louez votre bien) ;
  • Ne pas réaliser de rendement sur la plus-value immobilière si vous revendez votre bien à un prix peu intéressant ;
  • Investir dans un bien mal situé (certaines zones géographiques sont déséquilibrées au niveau de l’offre et de la demande) ;
  • Payer trop d’impôts en n’ayant pas réussi à optimiser votre fiscalité.

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2023 ?

Vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier pour bénéficier des nombreux avantages propres à ce type d’investissement (à condition de lever autant que possible les risques éventuels). Car investir dans la pierre représente une façon concrète de vous construire un patrimoine de façon pérenne.

Ce constat est d’autant plus vrai en 2023. En cette période post-Covid-19, le marché immobilier est particulièrement dynamique en France. Certaines villes de taille moyenne, notamment, ont vu leur attractivité décuplée ces dernières années. C’est le cas par exemple de villes comme Dijon, Montpellier, Clermont-Ferrand, ou encore Poitiers.

Si vous voulez investir dans un but locatif en 2023, sélectionnez la zone géographique en fonction de ces deux paramètres : le rendement locatif et le taux de vacance. Vous verrez non seulement que l’investissement immobilier représente parfois une véritable aubaine, mais aussi qu’il existe de grands écarts entre les villes étudiées.

Dans tous les cas, 2023 est une année particulièrement intéressante pour investir dans la pierre pendant que de nombreux Français préfèrent épargner. Car la rentabilité est très facilement supérieure à celles des produits bancaires les plus courants (comme le livret A qui plafonne à 2 %).

De plus, les taux d’intérêt restent encore plutôt bas en 2023 (généralement inférieurs à 2 %). Avec le bon dossier, il est même possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport.

Quels sont les différents types d’investissements immobiliers ?

Ce n’est pas tout de vouloir investir dans l’immobilier. Encore faut-il savoir dans quoi vous voulez investir exactement. Les possibilités ne manquent pas. Le choix dépend avant tout de votre profil d’investisseur. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous résumons les 4 principaux types d’investissements immobiliers.

L’investissement dans l’immobilier locatif

C’est le type d’investissement financier le plus connu. Prisée des investisseurs particuliers, cette solution est idéale pour investir dans l’immobilier sans trop de risques (même s’il y en a toujours). Car vous financez une partie ou la totalité de votre achat à l’aide des loyers perçus auprès de vos locataires.

Qu’il s’agisse d’un investissement locatif en meublé ou en non meublé, le plus important est de judicieusement évaluer la rentabilité locative du bien. Assurez-vous que vos revenus locatifs compensent au minimum vos mensualités de remboursement.

Pour aller plus loin

Ne manquez pas notre article dédié à la rentabilité locative.

L’investissement dans des biens “atypiques”

Contrairement à ce qu’on croit, investir dans l’immobilier ne signifie pas nécessairement acheter un appartement ou une maison. Il existe aussi des biens de niche considérés comme des produits “atypiques”. Voici quelques exemples : les garages, les places de parking, ou encore les espaces de stockage.

Les perspectives de rendement sont bien souvent inférieures à celles d’une maison ou d’un appartement. Mais le temps de gestion et les contraintes administratives sont également inférieurs.

Dans le cas d’une place de stationnement, par exemple, l’investissement initial est réduit, les charges sont relativement faibles, le régime juridique est simplifié et le rendement peut aller jusqu’à 10 % (dans les grandes villes notamment).

L’investissement avec une SCPI

Vous pouvez aussi passer par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour investir dans l’immobilier. On parle aussi d’investissement pierre papier pour désigner le fait d’acheter des parts dans un ensemble immobilier géré par une société professionnelle.

En achetant des parts d’un bien immobilier, vous n’en détenez qu’une partie. Le bien ne vous appartient pas en propre : vous ne pouvez ni l’habiter ni le louer. L’intérêt est que votre rentabilité est généralement à la hauteur du nombre de parts que vous possédez.

Ce type d’investissement immobilier est particulièrement approprié pour les investisseurs peu pressés qui souhaitent diversifier leur portefeuille d’actifs sans prendre trop de risques. Il existe d’autres formes d’investissements pierre papier que vous pouvez découvrir dans notre article sur les SCPI, OPCI et SIIC.

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise

Autre type d’investissement original, et même méconnu des investisseurs particuliers, les biens immobiliers d’entreprise. Les atouts ne manquent pas pour investir dans ce marché : législation souple, taux de vacance relativement bas et coûts de gestion peu élevés (par rapport à la location destinée aux ménages).

Concrètement, investir dans l’immobilier d’entreprise signifie acheter des bureaux, des commerces ou des entrepôts pour les louer à des entreprises. Ce type d’investissement comprend aussi l’achat de résidences de services : résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences seniors, etc.
Comme pour l’immobilier “classique”, vous pouvez investir dans des biens neufs ou anciens et profiter de meilleures garanties de loyers sur des périodes longues (par rapport à des locataires particuliers).

Comment investir dans l’immobilier en 2023 ? Le plan d’action

Même si les perspectives de rendement sont souvent au rendez-vous dans l’immobilier, il vaut mieux éviter d’investir n’importe comment. Nous vous partageons un plan d’action simple, à suivre étape par étape pour réussir vos prochains investissements immobiliers.

Étape n°1 : Choisir votre type d’investissement immobilier

Tout part de là. Comme nous l’avons vu juste avant, il existe plusieurs types d’investissements immobiliers. Lequel vous intéresse le plus et pourquoi ? Une fois que vous avez bien défini le type d’investissement immobilier que vous souhaitez réaliser, prenez le temps d’affiner vos critères de recherche.

Voici les deux critères à prendre en compte dans la définition de votre projet immobilier (en plus du type d’investissement) :

  • La zone géographique où acheter : identifier la bonne ville où investir est un élément décisif pour la rentabilité de votre investissement, car le lieu détermine la nature de la demande (étudiante, touristique, âgée, etc.), ainsi que la vacance locative.
  • L’état du bien : les montants des investissements, des rendements et de la fiscalité ne seront pas les mêmes selon que vous achetiez un logement neuf ou un logement ancien (pensez par exemple aux coûts des rénovations).

Étape n°2 : Définir votre budget d’achat immobilier

C’est maintenant qu’il vous faut évaluer le montant de votre budget pour réaliser votre investissement. Pour connaître votre budget global, prenez en compte votre apport personnel, le montant approximatif du prêt bancaire, votre capacité de remboursement, ainsi que vos autres sources de financement.

Fixez-vous un plafond global à ne pas dépasser afin de ne pas vous mettre dans le rouge. Il faut y inclure les frais de notaire, les travaux à réaliser (le cas échéant) et toute autre dépense (viabilisation du terrain, mise aux normes, etc.).

Étape n°3 : Estimer vos mensualités

Après avoir calculé votre capacité d’emprunt, il est temps de définir le montant du crédit pour réaliser votre investissement. Pour cela, il vous faut additionner le prix du bien, les frais annexes et la commission de l’agence (si vous passez par une agence immobilière ou un courtier).

Déduisez votre apport personnel de la somme obtenue et vous avez une estimation du montant à emprunter à la banque. Si vous faites un investissement à but locatif, pensez à faire estimer la valeur locative du logement afin de connaître le loyer brut et le loyer net (après paiement des charges). Tous ces éléments seront nécessaires pour connaître vos mensualités.

Étape n°4 : Anticiper la fiscalité

Selon le type d’investissement immobilier que vous allez réaliser, il existe des aides fiscales spécifiques : LMNP, Pinel, etc. Il est essentiel de les avoir en tête avant même de vous lancer sur les annonces de biens immobiliers à la vente.

Étudiez attentivement les dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre vous permet de connaître à l’avance le montant de votre imposition. Cela vous évitera de mauvaises surprises !

Ce qu’il faut retenir de ce guide de l’investissement immobilier

Sans doute l’un des moyens les plus concrets et fiables pour vous constituer un patrimoine, l’investissement immobilier a depuis longtemps fait ses preuves. Depuis la crise Covid-19, cette façon d’investir bénéficie de circonstances particulièrement favorables… à condition de savoir où et comment acheter !

Si vous parvenez à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers judicieusement placés (dans des zones à forte demande locative notamment), investir dans l’immobilier peut potentiellement vous rapporter gros. Surtout si vous parvenez à optimiser votre fiscalité.

Grâce à ce guide de l’investissement immobilier en 2023, vous connaissez maintenant toutes les informations essentielles pour vous lancer dans ce type d’investissement. Ayez en tête qu’investir dans l’immobilier prend du temps et demande une connaissance fine du marché, si vous voulez maximiser vos chances d’acheter des biens à forte rentabilité. Les articles du blog immobilier du Finclub sont là pour vous y aider !

author

Michaël Marrot

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