5 conseils pour investir dans l’immobilier locatif sans apport

Vous vous demandez comment investir dans l’immobilier locatif sans argent ? Vous voulez savoir si c’est vraiment possible ? Ces questions sont légitimes. Car un apport personnel vous procure un avantage indéniable pour obtenir un prêt immobilier… Mais ce n’est pas le seul moyen !

Dans cet article, nous vous partageons 5 conseils pour réussir un investissement locatif sans apport. Vous verrez que c’est non seulement possible, mais également à votre portée.

Est-ce possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

Avant de passer en revue nos conseils pour réussir votre investissement locatif sans apport, voyons si c’est vraiment possible et ce que cela implique.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ?

Investir dans le locatif consiste à acheter un bien immobilier afin de le mettre en location. Ce type d’investissement permet de vous constituer un patrimoine, de percevoir des revenus et, dans certains cas, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Si vous investissez dans le locatif sans avoir d’apport, vous devez utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour réaliser un investissement rentable (sans devoir piocher dans votre épargne). Dans ce cas de figure, les loyers perçus via l’investissement locatif doivent rembourser l’intégralité du crédit.

Pour que l’effet de levier fonctionne, le coût de votre endettement doit être inférieur à vos bénéfices (vos loyers moins vos charges et impôts). Le problème, c’est que les banques demandent souvent à leurs clients un apport personnel d’environ 10% minimum du montant du bien.

Obtenir un crédit pour un investissement locatif sans apport : c’est possible !

Avoir un crédit immobilier sans apport, c’est lorsque le financement de l’intégralité du prix du bien (comprenant également les frais annexes : frais de notaire, frais de garanties, frais de caution, etc.) est emprunté à une banque. On parle aussi de “prêt à 110%”.

Les banques demandent un apport pour être rassurées quant à vos capacités à rembourser le crédit. Mais il est tout à fait possible de vous passer d’apport si vous avez un bon dossier (nous allons voir comment optimiser vos chances dans la suite de cet article !).

D’ailleurs, pour investir dans l’immobilier locatif sans apport, plusieurs possibilités s’offrent à vous. 

Vous pouvez notamment :

• Acheter un logement déjà loué ;
• Acquérir un bien ancien pour le rénover et le mettre en location ;
• Investir dans le neuf, notamment via le dispositif Pinel (dont on vous parle plus en détails dans la suite de cet article).

Nos 5 conseils pour réussir votre investissement locatif sans apport

Les banques sont plus favorables à accorder un prêt sans apport dans le cas d’un projet d’investissement locatif (plutôt que lors d’une accession à la propriété classique). Car les loyers générés couvrent l’essentiel des mensualités de remboursement du prêt. Mais si vous voulez optimiser vos chances, suivez ces 5 conseils.

Conseil n°1 : Mettre en avant les points forts du bien immobilier

Toute discussion commence en parlant du projet immobilier dans son ensemble. Le banquier va prêter une attention particulière au logement dans lequel vous voulez investir en locatif.

Rassurez-le en mettant en avant tout ce qui va impacter le rendement locatif, à savoir :

• L’emplacement du bien : il détermine la tension locative (le niveau de la demande et les loyers pratiqués), ainsi que les taxes locales.
• La vacance locative : les périodes d’inoccupation du logement (à cause d’un manque de locataire, d’un sinistre ou de travaux conséquents) sont à clarifier, car vous ne percevrez alors aucun loyer.
• La taille du bien : elle impacte directement le coût d’entretien du logement et la fréquence du turnover chez les locataires.
• L’âge du bien : selon s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien, la fiscalité n’est pas la même, ainsi que les frais d’entretien (et de travaux potentiels).

Conseil n°2 : Être attentif aux charges de l’investissement locatif

Très rapidement, le banquier voudra parler des chiffres de cet investissement immobilier. 

Montrez que vous avez évalué précisément toutes vos charges, notamment :

• Taxe foncière ;
• Frais de gestion ;
• Assurances (incluant l’assurance de prêt) ;
• Frais d’agence (dans le cas où vous confiez la gestion de la location à un professionnel).

L’ensemble de ces charges doit apparaître clairement dans votre dossier de demande de prêt sans apport. Et justement, parlons-en de ce dossier.

Conseil n°3 : Présenter un dossier bancaire irréprochable

Votre dossier de crédit doit être impeccable si vous voulez obtenir un prêt bancaire pour votre investissement locatif sans apport. Votre situation financière doit être saine. Les relevés de compte de vos 3 derniers mois ne doivent pas faire mention d’un rejet de prélèvement ou d’un incident.

Montrez également que votre taux d’endettement est maîtrisé et que vous avez une capacité d’épargne. En bref, vous devez tout faire pour apparaître comme un investisseur solvable aux yeux de la banque.

Conseil n°4 : Calculer le rendement locatif

La rentabilité locative, c’est ce que vous rapporte votre investissement immobilier. Il s’agit donc du bénéfice que vous allez tirer de la location du bien acheté. Ce bénéfice dépend essentiellement d’un calcul permettant de savoir à quel loyer vous allez louer votre logement.

Le calcul du rendement locatif dépend de plusieurs paramètres. Il se résume au ratio entre vos recettes locatives par rapport au prix d’acquisition et de revient. 

Conseil n°5 : “Jouer le jeu” de la banque

Les banques ont tendance à privilégier les clients qui souscrivent à leurs offres (notamment concernant les assurances). C’est le jeu : en vous positionnant dans un rôle de partenaire, vous augmentez vos chances d’obtenir votre prêt immobilier sans apport.

Apparaître comme “un bon client” auprès de la banque, c’est aussi montrer que vous êtes bien renseigné et entouré dans votre projet. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire aider par un courtier immobilier : avoir l’aval d’une société de courtage est un atout de taille !

Ultime conseil pour investir dans le locatif sans apport : le choix de la fiscalité

Vous lancer dans un investissement locatif sans apport implique aussi de penser à la fiscalité. Car si votre projet immobilier peut profiter d’avantages fiscaux, vous partez gagnant (pour l’obtention du prêt, mais plus globalement pour le succès de votre investissement).

Il y a 2 dispositifs qui sortent du lot en matière d’investissement locatif (à date) :

• La loi Pinel : on ne présente plus le dispositif Pinel, qui permet jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans (si vous investissez dans de l’immobilier neuf pour le mettre en location).
• Le statut LMNP : être reconnu Loueur en Meublé Non Professionnel vous permet de déduire certaines charges de vos impôts (en fonction de votre situation).

Vous connaissez maintenant les ingrédients pour réussir votre investissement locatif sans apport : un prêt bancaire à 110%, couplé à un rendement locatif élevé et un dispositif de fiscalité avantageux (comme la loi Pinel). Il est temps d’investir dans l’immobilier !