SCPI ou investissement locatif : quelles différences et comment choisir ?

Lorsqu’il s’agit de placer leur argent, les Français choisissent majoritairement l’immobilier, qui offre des rendements attractifs et une bonne sécurité. Certains achètent un appartement et optent pour un investissement locatif, d’autres préfèrent investir dans la « pierre papier » avec des parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). 

Mais comment choisir ? Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux types de placements ? Explications.

SCPI, investissement locatif : qu’est-ce que c’est ?

Société civile de placement immobilier (SCPI) : définition

Une SCPI a pour objet l’achat d’un patrimoine immobilier destiné à la location, dans le but d’en tirer un revenu qui sera distribué et réparti entre les associés. Ces derniers sont, en majorité, des investisseurs particuliers qui obtiennent des parts de la SCPI en contrepartie de leur participation financière. 

Les fonds récoltés sont gérés par une société de gestion qui s’occupe de tout : sélection et acquisition d’actifs immobiliers diversifiés (bureaux, commerces, établissements de soins, etc.), gestion et suivi des locataires, travaux, paiement des taxes, revente des biens, etc. 

On compte une quarantaine de sociétés de gestion en France qui gèrent environ 200 SCPI, réparties en 3 grandes familles pour répondre aux différentes attentes des investisseurs :

• Les SCPI de rendement, qui recherchent le meilleur rendement locatif pour leur parc immobilier afin de percevoir des loyers stables et réguliers. Elles se composent de locaux commerciaux, d’entrepôts, de bureaux, et parfois de résidences services étudiant, EHPAD, etc. ;

• Les SCPI de plus-value, qui répondent plutôt à un objectif long terme : acheter des biens immobiliers à fort potentiel qui prendront de la valeur et permettront de générer une plus-value à la revente, partagée ensuite entre les associés de la SCPI ;

• Les SCPI fiscales, réservées en priorité aux contribuables fortement imposés, qui veulent profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, déficit foncier…) et réduire leur impôt sur le revenu (IR). L’investisseur perçoit également sa quote-part des loyers durant toute la durée de détention des parts.

Investissement locatif : définition

Ce type de placement, bien connu du grand public, consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison, parking, local commercial, etc.) et à le proposer à la location auprès de particuliers dans le cadre d’un logement, ou de professionnels s’il s’agit de bureaux ou d’un local par exemple. En échange de l’occupation du bien, le locataire verse un loyer au propriétaire. 

Il est possible de louer vide ou meublé, pour toucher un public différent, notamment en fonction de la localisation et du type de bien. Réaliser un investissement locatif peut servir un ou plusieurs objectifs : percevoir un revenu complémentaire, constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou sa succession, réduire son imposition, etc.

SCPI et investissement locatif : les critères pour comparer

Le budget pour investir en SCPI vs en immobilier locatif

Le prix d’une part de SCPI varie de 200 € pour les plus accessibles, à plus de 5 000 €, mais la moyenne se situe autour de 1 000 €. Il est donc possible de commencer à placer son argent dans l’immobilier avec un budget restreint, grâce aux SCPI. Il s’agit de l’un des principaux avantages des SCPI, en comparaison à un investissement immobilier locatif en direct, qui exige une somme de départ bien plus élevée pour acquérir un bien. 

Évidemment, même s’il est difficile d’estimer combien il faut investir en SCPI pour atteindre un niveau de revenu équivalent à la location en direct, il est clair que la SCPI permet d’accéder à l’investissement immobilier plus facilement. 

Autre point, choisir l’investissement locatif en direct signifie généralement recourir à l’endettement : une contrainte qui peut bloquer ceux qui n’ont pas la capacité d’emprunt nécessaire pour acheter un bien immobilier. À contrario, l’investissement en SCPI est plus souple puisque vous pouvez acheter des parts de SCPI à votre rythme, selon votre effort d’épargne. 

Risque et rendement en SCPI et en immobilier locatif

Un propriétaire-bailleur qui achète et rénove un bien immobilier à fort potentiel, choisit le bon emplacement et gère seul la location peut espérer une rentabilité locative attractive, jusqu’à 8 % brut, en contrepartie d’un investissement personnel fort. 

Cependant, si l’acheteur sélectionne un bien trop cher, mal adapté à sa zone de location, connaît de longues périodes de vacances locatives ou d’impayés, confie la gestion à une agence immobilière… cette rentabilité peut être énormément dégradée. Le risque est d’autant plus important si l’investissement repose sur un seul bien loué. 

À l’inverse, le rendement moyen distribué par les SCP en 2021 était de 4,45 %, et se maintient au-dessus de 4 % depuis plus de 10 ans. Un résultat régulier, obtenu grâce à une forte diversification du parc immobilier des SCPI, une mutualisation des risques sur de nombreux biens, ou encore une plus faible vacance locative des locataires professionnels. 

Malgré tout, l’investissement dans les SCPI n’est pas dénué de risques :

• Sensibilité accrue à la conjoncture économique du fait de la part majoritaire de locataires professionnels ;
• Forte corrélation à la bonne santé du marché immobilier, c’est pourquoi il est préférable de diversifier et d’envisager ce type de placement sur le long terme ;
• Dépendance à la compétence de la société de gestion : en cas de décisions défavorables pour la SCPI, la valorisation de la part peut diminuer et les versements s’arrêter dans le pire des cas ;
• Des frais assez élevés qui viennent réduire le rendement final pendant les premières années… Il vaut mieux viser un investissement long terme également.

SCPI vs en immobilier locatif : les avantages et inconvénients

Types de biens accessibles

Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, choisir la SCPI ouvre un marché immobilier locatif difficilement accessible en direct pour les particuliers. Les investisseurs en SCPI peuvent ainsi placer leur argent dans l’immobilier locatif de bureaux, de commerces, d’hôtels, d’entrepôts logistiques, de résidences gérées… qui génère souvent une meilleure rentabilité que la location à usage d’habitation. 

Gestion locative

La gestion du bien et des locataires est un frein important pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, il faut du temps et de l’énergie pour rechercher des locataires, étudier les dossiers, réaliser les états des lieux, suivre le paiement des loyers, gérer les petits travaux, etc. Des tâches qui peuvent être confiées à une agence immobilière, pour un coût égal à environ 8 à 10 % du loyer. 

À l’inverse, avec une Société civile de placement immobilier, la gestion locative est complètement déléguée à la société de gestion qui gère la SCPI. L’investisseur n’a donc aucune action à mener, mais doit toutefois s’acquitter de frais de gestion. 

Liquidité (facilité d’achat et de revente)

Acheter et vendre des parts de SCPI demande souvent quelques semaines, voire plus. Malgré tout, cela reste toujours mieux que d’attendre quelques mois, parfois plus, pour revendre un bien immobilier. La SCPI permet aussi de se séparer uniquement d’une partie des parts détenues. 

Frais et fiscalité de l’investissement locatif vs SCPI :

En achetant un bien en direct, vous êtes principalement redevable des frais de notaire (de 3 à 4 % dans le neuf, à 8 % dans l’ancien), des coûts liés aux travaux et à l’entretien, et de la taxe foncière. Avec une SCPI, vous devez payer des frais de souscription entre 8 et 10 % du prix de la part et des frais de gestion annuels autour de 10 %, mais vous n’avez pas à régler la taxe foncière ou les travaux. 

En termes de fiscalité, les loyers tirés d’un investissement locatif sont taxés soit comme revenus fonciers (location vide), soit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée), et imposés à l’IR après un abattement forfaitaire de 30 à 50 % ou déduction des charges réelles. Ils supportent aussi 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Du côté de la SCPI, les revenus perçus sont aussi imposés à l’IR, après un abattement de 30 % ou déduction des charges réelles et sont soumis aux mêmes prélèvements sociaux. 

La plus-value réalisée lors de la vente de parts de SCPI ou à la revente d’un bien immobilier est imposée de la même façon : imposition forfaitaire 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, après un abattement progressif selon la durée de détention.

SCPI ou investissement locatif : comment choisir ?

Le marché de l’immobilier évolue constamment, et si l’investissement locatif était sans doute à privilégier dans les années 2000, la situation est différente aujourd’hui. Les prix de l’immobilier ont fortement progressé depuis 2000 et ne pourront pas continuer ainsi éternellement… le potentiel de plus-value est donc plus hypothétique. De plus, les SCPI investissent sur le marché porteur des locaux professionnels, avec un bon rapport locatif et un niveau de risque moins élevé. 

En termes d’accessibilité, de risques locatifs ou de contraintes de gestion, les SCPI montrent de sérieux atouts. En revanche, au niveau fiscal, il est plus complexe de départager les deux options, l’intérêt de l’investissement locatif ou de la SCPI dépend de la situation patrimoniale et personnelle de chaque investisseur. 

Votre choix devra donc tenir compte de vos objectifs et horizons de placement, de votre situation financière, du montant que vous souhaitez investir, de vos compétences, du temps que vous pouvez allouer à la gestion locative, etc.